香港房地产企业“北上”成风

 

随着中国大陆的房地产价格持续走高，投资者也越来越关注那些将业务重点转向内陆的香港房地产企业。

上周，香港的一起土地拍卖遭到了当地开发商的冷遇，仅吸引了五家竞购者，拍卖只持续了20分钟，成交价也大大低于市场预期。

在一些分析师看来，这一迹象进一步显示出香港的住宅和写字楼领域可能已经触顶。

瑞士信贷(Credit Suisse)香港研究主管林鸿楷(Clifford Lam)说，香港市场已经达到顶峰，需要从其它地区寻找增长动力。

这也是多家银行建议投资者关注在中国内陆、尤其是上海等一线城市表现活跃的香港房地产开发商的原因。

此类股票中的数只个股今年表现格外强劲。但由于市场对全球流动性表示担忧，近几周来房地产类股出现了下跌，长期看好中国市场的投资者可能会发现这是再次介入这些公司的良机，因为中国写字楼和商业地产的需求依然强劲。

房地产研究机构高力国际物业顾问有限公司(Colliers International)在有关写字楼市场的最新季度报告中称，上海和广州的租金出现了上涨，原因在于租赁需求旺盛以及房地产基金寻找投资机会的兴趣十分浓厚。高力国际预计，随着租金和资本价值创出新高，上海的空置率可能降至3%左右。

以香港恒隆集团有限公司(Hang Lung Group Ltd., 简称：恒隆集团)为例，它一方面不断将具有战略意义的内陆商用要地收入囊中，与此同时还与剥离出来的恒隆地产有限公司(Hang Lung Properties Ltd., 简称：恒隆地产)共同拥有中国多家购物中心和商务中心。这推动恒隆集团的股价今年以来上涨逾46%。该公司在内陆的地产已占到其资产净值的近三分之一。

尽管已具有如此大的涨幅，但分析师仍普遍看好恒隆集团，并预计其还有进一步上涨的空间。花旗集团(Citigroup)在近期的研究报告中给予恒隆集团买进的评级，预计其股价将在一年内达到44.56港元（合5.69美元）。周三，该股下跌0.7%，收于34.65港元。

不过，瑞士信贷的林鸿楷指出，恒隆集团的投资性质决定了其收益在四至五年的时间里不会受到很大影响。

他看好嘉里建设有限公司(Kerry Properties Ltd., 简称：嘉里建设)。该公司在上世纪80年代就进入了内陆，目前在内陆仍拥有大量投资。今年以来该股已经上涨了43%，林鸿楷设定的一年目标股价为65.40港元，比该股周三56.70港元的收盘价仍有15%的上升空间。

JP摩根(J.P. Morgan)对嘉里建设的评级也是增持。分析师欣赏该公司在沈阳和成都等二线城市大刀阔斧的购地策略，以及将购物场所与办公楼、公寓和酒店相结合的综合性开发思路。

在香港上市的恒基兆业地产有限公司(Henderson Land Development Co., 简称:恒基兆业)也一直在积极购买内陆地产。花旗集团的房地产行业分析师Tony Tsang称，该公司一直为市场所忽视。基于其强劲的资产净值和相对于资产价值而言股价偏低，他认为该股在未来一年内能上涨40%。恒基兆业周三上涨2%，收于53.40港元。

Tsang认为，恒基兆业的股价相对于资产净值约有28%的折价，基本处于近五年来的低点。分析师普遍将资产净值视为评估房地产公司股价的最有用指标。

信和置业有限公司(Sino Land Co. Ltd., 简称：信和置业)等主要在香港本地经营的开发商的股价落后于恒生指数，该股自今年年初以来已累计下跌10%。周三该股上涨0.8%，收于16.72港元。

JP摩根在近期的月度报告中警告说，香港的住宅销售量近几个月来一直持平，预计近期内新住宅项目供应过剩的情况不会改观，而写字楼的租金已处于峰顶。它的结论是：看好从中国内陆获得增长动力的房地产公司。

然而许多香港房地产公司并未完全放弃香港，这里依然有着不错的回报率。房地产咨询机构仲量联行(Jones Lang LaSalle Inc.)称，过去四年中香港的房屋价格上涨了73%，在2007年可能上涨10%左右。不过在内陆，投资方更容易获得更加丰厚的回报。

大陆房地产公司在住宅市场同样表现不俗，而且它们对当地情况的了解是香港房地产公司无法与之相比的。不过，在某些领域，缺乏对本地的了解可能并不如香港公司擅长的土地开发经验等其他因素更加重要。

虽然大陆企业擅长住宅项目，但这些项目多是直接进行的买卖交易，通常在几年内收回投资。尽管不少内陆企业近期也纷纷进入了写字楼和商业地产管理领域，但它们在长期的物业管理方面还达不到香港公司的水平。

JP摩根驻香港首席房地产分析师Raymond Ngai认为，香港房地产公司在经营购物中心、优化租户组合以及引入一流品牌方面更加擅长，也更有经验。他指出，融资方面，香港房地产公司对贷款的依赖程度也不像内陆房地产企业那么高。

瑞士信贷的林鸿楷表示，由于这些香港房地产公司的资金状况要大大优于内陆企业，因此它们更能接受可能需要15年才能收回投资的大型租赁型项目。这意味着来自内陆开发商的竞争压力不会很大。

林鸿楷说，这些香港公司中，有许多在过去几十年将香港打造为购物天堂的过程中积累了丰富的经验，此外，它们在向内陆扩张时还可以利用与主要跨国公司租户的现有关系。