投资者对Digital Realty看法各异

Digital Realty Trust Inc.正在踏入2000年末科技股泡沫破灭后鲜有房地产投资信托机构敢于踏入的领地。

Digital Realty已经先后投入数亿美元资金，收购数据中心和互联网中心，把它们打扮一新，再出租给科技和电讯企业。这类物业项目在科技股高潮时代蜂拥而起，终于供过于求。现在，Digital Realty已经成为全美这类物业的第一大业主。

2005年，Digital Realty刚刚走完公开上市的第一年，就已经成为美国房地产投资信托基金(REIT)行业的佼佼者。但即使如此，仍有些投资者和分析师心怀忧虑，一旦科技和电信产业再起风浪，Digital Realty几家最大的租户仍然没有足够的力量抗衡。以盈利和增长潜力等指标来衡量，Digital Realty的股价仍显得相对较低。克利夫兰KeyBanc Capital Markets的数据显示，该股2006年预期市盈率只有57%，而写字楼REIT行业的平均水平是166%。KeyBanc曾向Digital Realty提供过投资银行服务。

“我不清楚投资者是否相信这种模式能够持续发展下去，”KeyBanc的REIT分析师理查德•莫尔(Richard Moore)说。但他还是给出了买进的评级，原因是该公司的每股经营性现金流今年较上年的增幅有望达到最高25%的水平。经营性现金流是REIT行业衡量现金流的基准指标。

看涨该股的投资者都相信，Digital Realty打开了一个能抗衡行业起伏的细分市场。它拥有的楼宇具备足够的发电能力，可以满足高耗电的电脑设备和光纤网络传输数据之所需。它把楼宇空间出租给那些为大型企业管理或“托管”电脑网络的公司，或者直接出租给大型企业。它的租户还包括地区性互联网中心，这里负责数字式信息的交换和传递。

纽约理财公司Cohen & Steers Inc.负责房地产证券的首席投资长吉姆•科尔(Jim Corl)说，Digital Realty的有些租户可能风险较高，但因为很少有业主能提供这类专业化的办公空间，所以Digital Realty可以通过收取高租金来弥补风险。Cohen & Steers掌管著210亿美元资金，截至第三次季度末，它持有120万股Digital Realty股票。“我们看好这种风险回报模式，”科尔说。

Digital Realty是从私人资本运营基金GI Partners中剥离出来的，后者是在2001年利用加州公务员退休基金(California Public Employees‘ Retirement System)拨出的资金而创立的。Digital Realty首席执行长麦克尔•弗斯特(Michael Foust)当年曾是GI Partners的董事总经理。他说，科技泡沫破灭之后，许多数据中心的空置率都很高，但他坚信很快就会再住满公司。

全美房地产投资信托协会(National Association of Real Estate Investment Trusts)的数据显示，若用股价上涨加派息计算，Digital Realty去年的总回报率高达78%，而行业平均水平只有13.11%。2004年10月该股首日上市时的股价为12美元，上周五纽约证交所收盘报26.51美元，目前市值约为7.27亿美元。

从公开上市以来，Digital Realty拥有的物业数量增加了近一倍，现有44处，第三季度出租率升至93.2%。去年年初，Digital Realty曾预计，面向科技行业的租金平均为每平方英尺60美元。截至第三季度，它收取的平均租金是每平方英尺66美元。

但是，仍有很多分析师对Digital Realty的部分租户深感担忧。“该公司有些租户很可能在未来几年被挤出市场，”花旗集团(Citigroup Inc.)分析师乔纳森•里特(Jonathan Litt)在去年末发布的报告中这样写道。花旗集团曾向Digital Realty提供过投资银行服务。

里特给出的评级是持有，他也认为对Digital数据中心的需求可能会下降，因为科技设备的个头越来越小，占用的空间也在相应缩小。里特根据对该公司拥有物业的内在价值、即资产净值来估算，认为Digital Realty股价偏高。去年12月8日，里特公布他计算得出Digital Realty每股资产净值为17.06美元。

Digital Realty最大的租户是总部设在密苏里州的信息科技服务供应商Savvis Inc.。后者的股票上周五在那斯达克小型股市场收于0.71美元，两年来累积下滑74%。Savvis则表示，股价并非衡量其财务表现的最佳指标，公司发行的大量优先股让许多投资者望而却步，因为这些股票可以转换为普通股，产生稀释效应。Savvis首席财务长杰佛里•戴伦(Jeffrey Von Deylen)说，去年6月，Wells Fargo Foothill Inc.牵头向该公司提供了8,500万美元的贷款。

Cohen & Steers的科尔认为，投资者应该放远眼光，不要总盯著Digital Realty那几个租户，应该重点观察数据中心和互联网中心的终端用户。这些用户包括聘请Savvis等公司管理电脑网络和备用服务器的金融机构，而这些设备都放在Digital Realty拥有的楼宇里。即使租户遇到财务难题，它们的客户也会设法留住这些楼宇里的电脑设备，因为移置成本太高了。