当今世界主流越来越强调家务劳动与出外工作、投资经营对于家庭具有同等价值，购买房屋具有投资和自住两种功能，对一方用婚前财产婚后购买房产所带来的收益，需要区分是投资购房还是家庭居住。
文 | 新之语
来源 | 新之语的法律博客
吕布与貂蝉财产之争
吕布与貂蝉于2008年8月登记结婚，婚后吕布用出售自己婚前房屋的款项购买了某小区房屋一套，总价款为181800元，房屋产权登记在吕布名下，貂蝉用自己婚前住房公积金账户上的45000元对该房屋进行了装修。2011年6月，吕布将该房以448000元的价格出售他人。婚后双方购买的家电在卖房时一并留给了买房人，估价8000元，包含在448000元房价中。貂蝉婚前有一套房屋，婚后一直用于出租，租金收入约72000元。2011年10月，貂蝉起诉至法院，要求判令双方离婚，并对夫妻共同财产依法分割，包括分割吕布出售婚后所购案涉房屋的增值收益。 吕布同意离婚，但认为诉争房屋及其增值收益属于其个人财产，与貂蝉无关。貂蝉个人所有房屋的租金收入72000元，应当作为夫妻共同财产进行分割。
1、增值部分；
2、租金收入；
1、准予吕布与貂蝉离婚。
2、吕布支付貂蝉房屋装修补偿款40000元及出售夫妻共同所购家具、电器的款项4000元。
3、貂蝉支付吕布房屋租金收入36000元。
吕布婚后购房的资金来源于出售其婚前个人所有的房屋，案涉房屋是否属于夫妻共同财产的范围，增值部分应如何处理？
观点一、吕布用出售自己婚前房产所得资金购买房屋，购房行为发生婚姻关系存续期间，但购房款来源于吕布的婚前财产，从性质上来说，这只是吕布婚前财产由原来的房产转化为货币再转化为诉争房产，该房屋应属吕布个人所有。吕布将诉争房屋再次转让，由于的市场房价上涨而获利丰厚，该收益属于自然增值，根据相关司法解释的规定，增值部分也应属于吕布个人所有。
观点二、双方登记结婚在前，吕布出售原房屋继而再购新房在后。取得结婚证即确立夫妻关系，除法律规定和双方另有约定外，原则上婚后所得都应认定为夫妻共同财产。故吕布婚后所购房屋应定性为夫妻共同财产，出售房屋所得增值收益也属于夫妻共同财产，离婚时应当依法予以分割。
根据民法的基本原理，货币形式和其他财产形态之间的转化并不改变所有权的性质。
从国外法律的规定来看，一些国家通过明文规定的方式将“夫妻个人财产的替代物”，认定为夫妻一方的个人财产。如《瑞士民法典》第198条规定了以下财产为夫妻一方个人所有的财产：（4）夫妻一方个人财产的替代物。
貂蝉个人所有房屋于婚姻关系存续期间的租金收入应如何认定？
观点一、对于一方个人所有的房屋婚后出租取得的租金收入，应确立一个推定原则。即一方婚前所有的房屋在婚姻关系存续期间所得的租金首先推定为夫妻共同所有，但若房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理仅由一方进行的，则婚姻关系存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。比如发布租赁信息、寻找租户、带人看房、签订房屋租赁合同、催收租金等均是由房屋所有人负责，另一方从始至终没有参与，对于经营出租房屋并无任何贡献，此种情况下应认定房屋租金归属房产人令人所有。
观点二、虽然房屋租金在民法理论上被认为属于法定孳息，仅仅从法律定义的角度分析，房屋租金是依据租赁合同收取的法定孳息，应归租赁物的所有人所有。但是，租赁行为本身也是一种经营活动，也需要付出时间、精力和劳动。考虑到租金与单纯的银行存款利息不同，出租方对房屋还有维修等义务，租金的获取与房屋本身的管理状况密切相连，需要投入一定的管理或劳务，故将租金认定为经营性收益比较适宜。
当今世界主流越来越强调家务劳动与出外工作、投资经营对于家庭具有同等价值，购买房屋具有投资和自住两种功能，对一方用婚前财产婚后购买房产所带来的收益，需要区分是投资购房还是家庭居住。在将婚前房产用于非自住的投资用途时，另一方有权主张其投资收益。观点一忽略了家务劳动应有的价值，不利于妇女权益的保护及婚姻家庭关系的稳定。另外，从证据的角度来说，判断一方是否对经营出租房屋作出过贡献，恐怕也有一定的难度。
从现行婚姻法的内容来看，收益一般包括生产经营性收益、投资收益、知识产权收益、孳息、自然增值等，婚姻法本身明确了生产、经营的收益和知识产权的收益归夫妻共同所有， 《婚姻法解释 （三）》中关于“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”的规定，但法律没有对“孳息”“自然增值”的概念未作规定。
投资是资本的货币化，投资收益是资本产生的剩余价值，带有风险性、不确定性和主观性，投资收益的这些特性与孳息形成了鲜明的对比。
1、孳息是通过自然的规律或法律的规定产生的收益。孳息和投资相比最突出的特性在于“定期性”，通常按法律的规定或法律关系即可定期地获得收益。法律意义上孳息是原物派生的，是指由原物所产生的额外收益。我国《物权法》第116条规定：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或约定不明确的，按照交易习惯取得。”法定孳息一般按持续的时间来收取。《合同法》第163条也有关于孳息的规定，即“标的物在交付前产生的孳息，归出卖人所有，交付后产生的孳息，归买受人所有”。
《婚姻法解释（三）》中的“孳息”一词应作限缩解释，专指非投资性、非经营性的收益。投资、经营收益与孳息收益的不同之处在于具有风险性、不确定性和主观性的特点。从我国现有法律法规的内容来看，将“人工孳息”即被动孳息归于婚姻法中的生产、经营性收益，可能更为合理合法。
2、增值，可以分为自然增值（被动增值）和主动增值。如果物和权利价格的提升是基于人为努力而产生的，应当属于主动增值，原则上按照夫妻共同财产处理。《婚姻法解释（三）》实际上对夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的增值，是以该增值所基于的主观能动性行为或客观被动性行为作为划分标准，强调了客观被动性的自然增值属于一方的个人财产。之所以司法解释条文中没有出现“主动增值”的字眼，主要考虑到主动增值的原因包括进行生产、经营或者投资行为等，有些概念是交叉重合的。该司法解释采用规定孳息、自然增值除外的方法，便于法官具体操作及统一裁量尺度。
夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的自然增值，是指该增值的发生因通货膨胀或市场行情的变化而致，与夫妻一方或双方的协作劳动、努力或管理等并无关联。比如夫妻一方个人婚前所有的房屋、古董、字画、珠宝、黄金等，在婚姻关系存续期间因市场价格上涨而产生的增值，由于抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所致，是不以人的意志为转移的市场行为作用的结果，仍应依原物所有权归属为个人所有，该部分增值认定为一方的个人财产。
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