近日，各大银行纷纷有提高贷款利率的迹象。利息支出一向是人们在选择贷款是最注重的一个要素。但减少利息支出并不是只有降低利率才能达到。通过合理选择贷款还款频率或提前还款优惠政策等等，可以有效缩短贷款摊销期,同样可以达到节省利息的目的。
贷款的摊销期（Amortization Period）通常是人们在选择贷款时容易忽视的一个因素，了解摊销期的长短和贷款利息支出的关系，才能合理选择摊销期，做到有效降低贷款成本。
摊销期和贷款期的区别
按揭贷款的摊销期是指你还清全部贷款所需要的总年限。目前市场上的房贷产品的摊销期一般为25或30年。如果你选择首付低于20% 的话，则贷款的摊销期不可超过25年。摊销期是不同于贷款期（Mortgage Term） 的，贷款期是指你跟放贷银行签订的贷款合同的有效期限，这个期限可以短至6个月直到长达10年。
较长的摊销期的好处和成本
多数人会选择较长的摊销期，因为这样可以降低他们的月供额：摊销期越长，月供额越低。月供额的高低决定着有些人买还是不买房子。然而，越长的摊销期也就意味着你需要更长的时间来还清贷款本金，也就是说你将偿付更多的利息，而这可能影响你在其他重要事项上的储蓄，例如退休。
总利息成本跟摊销期长短成正比
下面表格里的数字是按照贷款额$500,000，利率2.7%计算得出的。
摊销期限
月供额
利息总额
总供款额
10年
4,756
70,679
570,679
15年
3,378
107,977
607,977
20年
2,695
146,750
646,750
25年
2,290
178,023
678,023
30年
2,024
198,564
698,564
通过上面的比较很容易看出，随着摊销期的增长，所付利息的总额随之增加，这意味你为购买这套物业所付出的总利息支出也会增加。但同时，随着摊销期的增长，每月的月供额会逐渐减少，这样购买房子的可能性就大大增加了，因为供得起。
除了按利息总额作比较，我们还可以换一种方法，用在前几年所还本金占总本金的百分比来比较。还是用上面的例子，我们按5年期结束时所偿还的本金比例，比较如下：
摊销期限
第5年底剩余本金
前5年偿还本金总额
前5年偿还本金比例
10年
266,737
233,263
47 %
15年
355,119
144,881
29 %
20年
398,916
101,084
20 %
25年
424,881
75,119
15 %
30年
441,937
58,063
12 %
我们看到随着摊销期的加长，前5年结束后所偿付掉的本金比例会减少。这也就是说你的贷款利息成本在最初的几年比例是偏高的。
如何有效减少贷款的利息支出
1）增加还款频率，尽量缩短还款周期。如果可以尽量选择bi-weekly还款，一来每两周与你的工资发放频率相符，不会造成供款不及时，再者，选择加速的bi-weekly还款，一次还半个月的月供额，因为一个月是长过两周的，所以你事实上多还的部分就直接用来支付本金了。我曾亲自试验过，改成bi-weekly还款后，我的30年贷款摊销期一下子缩短为25年4个月了。
2）充分利用贷款合同规定的提前还款条款，一般银行允许15%+15% 提前还款，没有罚金。这就是说每年允许多还总贷款额的15%（一些银行规定必须一次性在年底还，有些则可以累积，请看清贷款合同中的条款，合理利用），此外还可同时选择月供额增加15%。在能力许可的情况下，增加供款额，多还的部分将全部用来偿还本金。这将有效减少利息总支出，缩短摊销期。
3）在贷款期到期续签时，也去其它银行打听打听，看看续签后的条款是不是市场上的最佳选择，如果遇到有银行的促销利率，转换一下银行也将会节约很多利息成本呢。挑选银行除了看利率之外，也要综合考虑贷款期、提前还款条款和其它条件，同时也要核实转银行的相关成本。有些银行促销期内会帮转换银行的客户支付律师费、评估费、解除抵押的费用等，这无疑会使转换银行变得更加容易。
摊销期直接影响贷款的总利息成本，了解摊销期和利息成本的关系，选择最适当的摊销期，才能用相对较低的利息成本来贷款买下心仪的房子。已经做了房奴的，今天就去看看，能不能在不增加支出的情况下缩短你的贷款摊销期吧。
(本文仅代表个人观点)
如有问题欢迎随时致电Scotiabank房贷专家Kathy（王雷） 647- 291-7958，或加微信kathywl
本站仅提供存储服务，所有内容均由用户发布，如发现有害或侵权内容，请
点击举报。
