营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税收入。
一、计算房地产企业销项税额：
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额｡
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)
房地产企业销项税额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%) ×11%。
其他一般企业销项税额=全部价款和价外费用÷(1+税率) ×税率%
房地产企业的销项税额与其他一般企业计算的销项税额不一致，差额部分为扣减的土地价款部分所包含的销项税额。
二、房地产企业增值税的计算：
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
一般计税方法的房地产纳税人应纳增值税=销项税额-进项税额-已预缴税款=当期销售额 ×11%－进项税额-已预缴税款
=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%) ×11% -进项税额-已预缴税款
三、房地产企业当期允许扣除的土地价款：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
向政府部门支付的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
在一般计税办法下，增值税的销售额与土地增值税清算时的销售收入在数额上并不相同。
某房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。预售一套房产，取得含税销售收入1110万，假设对应允许扣除的土地价款为400万。（假定已达到清算条件，进行土地增值税清算）
增值税销售额=(1110-400)/1.11=639.64万元
销项税额=(1110-400)/1.11×11%=70.36万
土地增值税清算收入=1110-70.36=1039.64万
增值税销售额为639.64万元，土地增值税清算收入为1039.64万元，二者相差：400万元即土地价款。
转载自：老牟说税
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