【20200107】郑州市规划管理技术规定解读（三）楼层规定、日照规定、层高问题、容积率问题

​一、对建设楼层有要求的：

1.【托幼】：托幼的幼儿生活用房不应设置在地下室或半地下室，且不应设置在四层及以上。

2.【小学】：主要教学用房不应设置在4层以上。

3.【中学】：主要教学用房不应设置在5层以上。

4.【居家养老服务设施用房】：宜设置在3层及以下，2层及以上应设无障碍电梯。

5.【社区综合服务用房】:不得使用地下层和架空层，应优先设置于地面二层、一层，且设置于1层的建筑面积不应小于设置于2层的建筑面积，并且有独立的连通城市道路的出入口、楼梯及卫生间。

6.【楼宇党组织工作用房】:不得设置于地下室。

7.【物业用房】:总建筑面积在5万以下的应当全部设置在地面以上；5万以上的，可以在地下配置少于全部物业用房总面积20%的物业管理用房。但当建设工程规划全部位于地下的，物业用房可以全部配置在地下。

8.【便民店】:不得设置于3层及以上楼层，不得使用地下层、架空层，应设置与地面二层、一层，且设置于一层的建筑面积不应小于设置于2层的面积。

9.【菜市场】:应选择单体建筑或非单体建筑相对独立的场地，不得安排在地下、半地下或地面三层及以上，层高不得小于4.5m.

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二、对日照有要求的建筑或场地：

1.大寒日：

①住宅大寒日2小时（≥50万人口）；大寒日3小时（＜50万人口）；大寒日1小时（旧区改建）。

②宿舍半数以上居室，应满足大寒日不小于2小时日照标准。

③居住街坊集中绿地：在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积不应少于1/3，其中应设置老年人、儿童活动场地。

2.冬至日：

①医院、疗养院半数以上病房、疗养室；老年人居住建筑、残疾人住宅的卧室、起居室；中小学普通教室应满足冬至日不小于2小时日照标准。

②托儿所、幼儿园生活用房应满足冬至日不小于3小时日照标准。

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三、不计算容积率

1.地上非机动车充电设施（棚）应按照《建筑工程面积计算规范》计算建筑面积，不计容积率和建筑密度。

2.对采用装配式建筑技术建设（采用预制外墙或预制夹心保温墙体）的商品住房项目，其外墙预制部分（含保温层）建筑面积不计入容积率，但其建筑面积不应超过地上总建筑面积的3%。

3.对于采用超低能耗建筑技术的商品住宅项目进行容积率计算时，其建设的超低能耗建筑的地上建筑面积的4%可不计入容积率。

4.地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5m的，其建筑面积不计入容积率。

5.地下车库坡道出入口有顶盖部分，按外墙结构外围水平面积的1/2计算建筑面积，不计入容积率和建筑密度。

6.架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透，空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。首层架空层建筑面积不计入容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部分应计入容积率。

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四、容积率计算问题：

【1】住宅：

住宅建筑当层高大于等于3.6m，不论层内是否有隔层，建筑面积按该层水平投影面积的1.5 倍计算；

当住宅建筑层高大于等于4.5m 时，不论层内是否有隔层，建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算；

当住宅建筑层高大于等于6.9m 时，不论层内是否有隔层，建筑面积按该层水平投影面积的3 倍计算。

套内建筑面积大于等于130㎡的跃层式住宅，当起居室（厅）或餐厅设置一处通高，通高部分面积不超过该户型套内建筑面积的15%且层高不大于7.2m的，可按其实际面积计算建筑面积和容积率。通高部分超出15%的部分、通高大于7.2m、通高超过一处的任一种情况，仍按本条第一款要求乘以相应系数后计算建筑面积和容积率。

【2】办公建筑：

办公建筑当层高大于 4.5m，不论层内是否有隔层，建筑面积按该层水平投影面积的 1.5 倍计算。

当办公建筑层高大于等于 5.2m（3.0m＋2.2m）时，不论层内是否有隔层，建筑面积按该层水平投影面积的 2 倍计算；

当办公建筑层高大于等于 7.4m（3.0m＋2.2 m＋2.2m）时，不论层内是否有隔层，建筑面积按该层水平投影面积的 3 倍计算。

本条款中“办公建筑”，是指党政机关、社会团体、企事业单位以及从事金融保险、艺术传媒、技术服务等单位办理行政事务和从事各类业务活动的建筑物。对应的用地分类主要为《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137 中的行政办公用地（A1）和商务用地（B2）。其他用地中配建的办公建筑也应执行本条款，如教育科研、医疗卫生、工业、物流仓储等用地中配建办公建筑。

【3】商业建筑：

​除大型商业建筑外，其他普通商业建筑当层高大于等于5.1m，建筑面积均按该层水平投影面积的1.5倍计算。

当普通商业建筑层高大于等于6.1m（3.9m＋2.2m）时，不论层内是否有隔层，建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算；

当普通商业建筑层高大于等于10m（3.9m×2＋2.2m）时，不论层内是否有隔层，建筑面积按该层水平投影面积的3倍计算。商业建筑结构转换层除外。

【4】阳台：计算有阳台建筑的容积率指标时，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平投影面积计算全面积。在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算 1/2 面积。计入建筑面积的阳台面积，其数值单列并计入地块容积率。

每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园等非公共活动空间）的水平投影面积不应大于该套住宅套型建筑面积的 20%。

【5】飘窗：住宅建筑飘窗突出外墙的距离不得大于 0.8m。窗台与室内楼地面高差在 0.45m 以下且结构净高在 2.10m 及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积的 1/2 计算建筑面积。窗台与室内陆面高差在 0.45m 以下且结构净高在 2.10m 以下的凸(飘)窗，窗台与室内陆面高差在 0.45m 及以上的凸(飘)窗不应计算建筑面积。

【6】附属构件：除建筑入口雨篷外，建筑附属构件(如空调板、花池、构造板等）的进深不应大于 0.8m。

住宅户式中央空调每户室外搁板小于等于 2㎡时不计算建筑面积，大于 2 ㎡时按全面积计入建筑面积和容积率。公建空调室外机组搁板按水平投影面积的一半计入建筑面积和容积率。

【7】架空层：首层架空层建筑面积不计入容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部分应计入容积率。

【8】地下车库坡道出入口顶盖：地下车库坡道出入口有顶盖部分，按外墙结构外围水平面积的1/2计算建筑面积，不计入容积率和建筑密度。