房企的多米诺骨牌开始松动了

 

来源：《每日财经报道》2015.2.13

 

继江西赣州第一例房地产公司破产后，春节前江西再现房企危机。近日，江西省传奇置业有限公司出现类似佳兆业危机。该公司位于南昌市高新区的传奇国际广场4栋楼被金融机构南昌银行申请查封，南昌市中级人民法院已正式受理，查封期限从2015年1月27日至2017年1月26日。

2月10日，有近10名业主参加了南昌市高新区政府组织的沟通会，政府相关部门比较重视，公安部门已经收走了部分账本，控制了开发商人员，春节后3月初将给予业主初步的调查结果。江西传奇置业出现危机可能与其房地产开发经验不足，以及资金实力不够强大有关，且相关责任人所说资金链断裂的情况，导致无法继续支付给工程施工单位，使得项目停工无法按期交房。

据反映，江西传奇置业在2014年10月开始就出现陆续停工现象，多位业主曾向江西传奇置业反映不能按期交房的担心。“原定于今年5月统一交房的传奇国际广场，目前工地仍然没有工程进展，地上一片狼藉，钢筋钉子等已生锈，散落一地，公寓外立面仅部分装上玻璃幕墙，另外一栋连脚手架都迟迟没拆除。”

据业主反映，开发商法定代表人肖传发表示项目资金断裂，并未给出更深层的原因。据当地媒体报道，根据容积率、行业特点、市场价格等信息，业主方曾邀请设计院、工程承建方、艾溪湖区域开发商负责人以及会计事务所、财务公司等专业人士测算，传奇国际广场项目保守估值约6亿元人民币，开发商已取得销售收入约4.97亿元(含工程抵押款收入、民间借贷抵押款收入)，开发商最大总支出不足4.5亿元(含土地款、工程款、材料款、财务费用、税收等)，测算结果是总收入多于总支出。

  预售款具体去哪里了？上海易居研究院严跃进表示，在某种程度上，此类中小房企之所以出现这样一个问题，就在于没有得到真正的风险把控。开始对于成本控制缺乏危机感，使得此类项目的开发节奏放缓，增加了成本。到了预售环节，由于此类项目的资金缺乏监管，所以资金难以支撑项目的竣工。

严跃进称，“资金层面出现黑洞，或有两个方面的原因。”一方面，开发商为了满足私人利益，挪用了相应的资金，而监管层对于此类预售资金的管理也不到位；另一方面，开发商在项目开发中，存在比较大的负债水平，这可能在财务评估报告上没有显示出来。严跃进还表示，对于5000万以下注册资金规模的企业，总体上是一种“靠天吃饭”的经营模式，此类房企在土地获取方面很多时候利用私人关系，能够拿到便宜地块，自然有底气开发项目。但是，在项目后续开发以及招商等环境，却很难通过私人关系来驾驭。