年底的济南楼市风起云涌！
今天济南12.1土拍刚刚结束！
南北康由于要建超高，所以底价成交，
楼面价8500左右；
美里湖片区（西客站片区）楼面价9573元/平米，
西客站楼面价都要接近1万了？！
张马屯别墅、洋房地块竞争激烈，
楼面价拍到14406元/平米，
洋房、小高层楼面价12338元/平米，
高层7572元/平米，
这还是没有算上安置房成本的楼面价！
没有地王，胜似地王！
要知道张马屯由于有高压线迁移，
需要等到明年10月交地，
这意味着这些地块要到2019年下半年入市！
拿地成本又会增加一部分！
今天的土拍楼楼面价，
再对比一下现在新东站片区的房价，
你会发现：
济南楼市格局悄然改变，
新东站价格洼地已经形成！
即将崛起一座新城！
明年新东站继续是供地大户，
刚需去哪儿？！
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内参在之前的推文《济南东进！东城买房逻辑。》中分析过新东站、唐冶、雪山、潘田片区（万达文旅城）的前景，把新东站片区列为了济南东城买房的第一板块，因为他是价格洼地，未来房价上涨的速度要超过其他片区。
之所以说，新东站片区即将崛起一片新城，是因为张马屯土拍只是新东站的起点，这里是新东站的起步区，明年，新东站还将有大规模的土地出让。
开发的浪潮一浪高过一浪，济南新东站跃然纸上。
政府主导的次中心，潜力巨大
现在在济南买房人基本都是自住兼投资的购房需求，自住要求生活方便，投资则要看区域的发展潜力，而一个板块能发展到什么样的高度，除了自身的先天条件，更多还是取决于政府的规划和投资力度。
无论是之前的奥体中心，还是现在正在全力打造的中央商务区，无一不是获得政府的大力支持，而他们的现在的发展潜力越来越明显。
新东站片区，则是政府主导打造的次中心。力度有多大？济钢停车了，球墨铸铁厂要搬迁了……
新东站即将于明年年底投入使用，很多人说，新东站片区现在都是空地，有潜力吗？会不会像济南西客站那样冷清？
效果图：未来新东站将以独特的造型成为济南的新地标
确实，新东站周边现在有些空旷，但是很快，新东站就将成为名副其实的济南次中心。新东站未来会几乎无缝嵌入城市里，达到一出火车站就是市中心。也就是说，未来新东站不会荒凉，而且是济南众多中心之一，更繁华。
效果图
而在新东站的起步区，随着工业北的通车，这里也已经在开始改变。
内参航拍工业北。
地点：翡丽公馆门前，这一片区越来越成熟
工业北快速路和地铁线打通片区发展的任督二脉
纵观济南城市发展痕迹，从西到东，从南向北，济南的发展一定是沿着交通大动脉。
十一月通车的工业北快速路，已经正在修建的R3线，还有明年年底就要投入使用的新东站，这些重磅的交通利好，都是新东站片区价值兑现的有力支撑。
在张马屯土拍之后，片区价值即将爆发，而明年新东站片区还会继续供地，未来还有很大的想象空间，片区滚动开发的红利会让最早入主片区的人占得先机。
济南东城最大的一处价值洼地
2016——2017年济南东城最热的风口是唐冶，那么张马屯土拍之后，比唐冶更热的片区将会是新东站。
在张马屯土拍之前，内参来到这里实地探访过。不得不说，这一片区，拆迁改造力度很大，而且大项目云集。投资100亿的华润中恒未来城市综合体与投资200亿元龙湖·清科基金小镇都在片区附近，万虹广场即将竣工，这里有济南体量最大的银座商城，截至目前，世茂、保利、新城、万科、天鸿、碧桂园、等多家全国品牌房企入驻新东站，未来这里还有大批土地要拍卖，区域发展前景不可限量。
在这次供地中，张马片区不少地块要求配建公共设施，像室内副食品市场、社区行政管理设施、社区福利设施、社区文化设施、社区体育健身设施、社区卫生设施和便民收费、家政服务等社区其他设施等，未来片区的生活配套也会比较全面，居民生活将十分便利。
张马屯土拍之后红利兑现，周边都有哪些楼盘？
张马屯土拍还是比较激烈的，在土拍之后，新东站片区的红利即将兑现，周边楼盘、房产已经在升值的路上了。特别是前面提到过，明年新东站片区还会有大规模的土地供应，越早入驻新东站片区，越早享受片区滚动开发的红利。
曾经的唐冶片区和现在的新东站片区，有些相似之处。唐冶同样是由政府主导规划、开发的新城，在唐冶起步之时房价只有五六千，但随着片区规划一步步落实，土拍一次次的刷出新高度，房价就有了强力支撑，时至今天，唐冶被很多人戏称为宇宙中心。
新东站同样是政府主导规划、开发的新城。与唐冶不同的是，新东站片区是未来的次中心，区域价值优于唐冶，而且目前新东站片区正在起步阶段，周边楼盘并不多，天鸿万象新天，目前基本上没有可售新房，新城香溢澜庭、恒大城都是买了很多年的老盘，万科海右府目前多数为别墅产品。
片区内只有一个纯新盘，翡丽公馆，之前内参在文章里也多次提到过。在内参看来，翡丽公馆是片区内为数不多的改善产品，也是片区内的标杆产品。翡丽公馆这块地，由于是改善地块，在去年土拍的时候楼面价在一万左右，现在售价在1.9-2万左右，智能精装配置高于多数开发商，再算上建安成本，所以基本上开发商不赚钱。
而在今天结束的张马屯土拍中，小高层楼面价已经达到了12338元/平米，
加上后期的各种成本，未来售价至少要2.5万元/平米才可以有得赚！相比之下，售价1.9万-2万的带智能精装的翡丽公馆，价格优势巨大。
航拍翡丽公馆
目前新东站片区有一个很明显的特点，新盘不多刚需居多，改善型产品更是稀缺。通过这次土拍我们会发现，竞争最激烈的两宗地C-2/C-5，都是低密度的地块，可以看出未来新东站片区内改善产品还是更具有市场潜力。
在前几天的实地探盘中，内参来到了翡丽公馆。目前该楼盘即将加推的是2号楼的144平米的四室产品，只有72套。一些产品细节，内参在之前的文章里提到过，可以参考：
很多人还在犹豫要不要买房，
看看这些年济南的房贷利率走势，
你会惊人的发现，
现在的利率水平依旧在低位……
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