股市分析：未来房地产维持14万亿可能吗？

 最近几年，低利率的环境和政策因素，房地产行业出现量价齐升局面，今年或达到14万亿，居民杠杆率的大幅提升，从15年40%到17年底近50%，许多观点表明最近两三年房地产市场消耗了居民大量购买力，房地产的持续繁荣不可持续，或有崩盘危机。

推论之前，先做两个假设，假设中国城镇化进程没有结束，假设未来10至15年中国容忍80%以下的居民杠杆率。 现在我国城镇化率在55%左右，发达国家城镇化率普遍在80%左右，居民杠杆率我国近50%，发达国家普遍在80%~100%，而城镇化率的提升必然推动居民杠杆率的提高，我国还有很大城镇化率空间和一定程度居民上杠杆空间。

下图是美国和中国城镇化率和居民杠杆率的关系

现在去杠杆环境下，企业和政府债务是去杠杆的主要对象，如果要保持经济正增长，居民杠杆必然提升，现在政府的说法是防止居民杠杆的快速上升，政府会容忍居民杠杆继续提升，但会控制其速度，从1-4月信贷数据也可说明。

要维持14万亿的房地产总盘，我做了个比较粗糙的推测如下表

我的结论

1）未来销售面积或逐步下降，销售价格上涨，两者相互影响，维持房地产总盘稳定。

2）维持14万亿来源于GDP的增长和居民杠杆率的继续提升，而杠杆率的提升有赖于城镇化的持续推进、居民购买力提升和政府对杠杆率80%以下的容忍度。（作者：好新心）