3月17日，中国奥园集团股份有限公司发布财报显示，其2018年度合同销售额912.8 亿元，同比增加100%。毛利达96.3亿元，同比增长88%，毛利率为31.1%；净利润约29.4 亿元，同比增长51%。
过去三年，中国奥园的销售额复合年增长率达到89%，并在2018年进入准千亿阵营。随着实现规模化运营，2018年中国奥园开始布局多元化，提出“一业为主、纵向发展”。
规模、利润和负债的“平衡术”
随着房地产市场由增量时代转变为存量时代，整个行业进入快速洗牌期，且告别了此前的高速增长阶段。国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售额149973亿元，比上年增长12.2%，这一数字在前两年分别是13.7%和35%。
但是，在市场整体降速的同时，也不缺乏业绩飘红的企业。根据奥园最新年报数据，2018年，奥园合同销售再创高峰达912.8亿元，同比增长1倍，年度目标完成率125%。纵向来看，2012至2018年，奥园年复合增长率超过60%，实现持续跨越发展。
保持高速增长，不以牺牲利润为前提。从财报数据看，奥园在追求规模创新高的同时，保持了利润的同步行进，其2018年营业额约310.1 亿元，同比增长62%；毛利达96.3亿元，同比增长88%，毛利率为31.1%；净利润约29.4 亿元，同比增长51%；核心净利润（净利润扣除投资性物业公平值收益、汇兑损益、衍生金融工具公允值变动收益等非经常性损益及其对应的税金）约30.7 亿元，同比增长63%，实现了“规模、利润”的同步发展。
作为资金密集型的行业，规模、利润率和负债率是牢牢拴在一起的。合理利用负债增加杠杆，能够提高企业增长速度和利润规模，但杠杆过高，又会反噬企业健康，因此规模、利润、负债三者的动态平衡决定了一个企业被市场认可的程度。
截至2018年12月31日，奥园总银行结余及现金约396.2亿元，净负债率为58.9%。2019年，奥园率还重启内房三年期美元债公开市场发行，累计成功发行10亿美元优先票据，进一步延长债务期限，优化债务结构。
穆迪、摩根大通、美银美林、尚乘集团、招银国际、安信国际证券等各大金融机构纷纷发布评级报告，给予奥园“买入”评级，或上调奥园评级展望由“稳定”调升为“正面”。
穆迪在报告中指出，上调评级展望反映了奥园强劲的合同销售金额及营业额增长将推动其未来12至18个月的信用指标提升。奥园2018年全年合同销售同比增长1倍至912.8亿元，超额完成全年目标730亿元。穆迪预期，奥园在规模扩大的同时将保持财务纪律并控制债务增长。
大规模土地并购，有效降低成本
中国奥园在大湾区等地的土地储备也非常充足。根据年报数据，截至去年底，奥园拥有198 个项目，分布70个境内外城市，土地储备总建筑面积达3410万平方米（权益比80%），足够未来三至四年左右的开发。其中，来自粤港澳大湾区城市贡献合同销售约 280 亿元，约占总合同销售的 31%，成为最有潜力的区域。
数据显示，奥园在城市旧改项目拥有丰富经验，拥有潜在可售资源约人民币660亿元，其中大部份位于大湾区城市。
业内人士认为，在中国进入了以城市群和都市圈发展为主的“二次城市化”阶段，随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布，粤港澳大湾区在国家发展大局中具有重要战略地位，未来在经济、人口、产业方面都将迎来重大发展机遇。
另一方面，中国奥园一直坚持以收并购为主，土地成本极具优势。财报显示，2018奥园土地储备的每平方米建筑面积的平均成本约为2167 元，以2018年奥园平均售价约每平方米 10300 元来计算，奥园目前的土地成本仅占平均售价的21.04%。也就是说，奥园的平均售价是地价的将近5倍。
另据中金研报的数据显示，奥园开发过程实现标准化，奥园由拿地至开盘平均只需约8.2个月。由于土地成本低、周转快，奥园不仅去化快，毛利率、净资产收益率指标提升，现金流也稳定、充裕。
摩根大通认为，奥园植根广东，约25%土储位于粤港澳大湾区，为大湾区主要发展商，将受惠于大湾区的发展。同时，奥园拿地渠道多元化，包括收并购、招拍挂、城市更新及战略合作等，土地成本较低，可支持其销售的持续强劲增长。预期奥园2019年合同销售金额按年增长约25%，跑赢同行，2018至2020年核心净利润的年复合增长率达42%，优于同行，盈利可见性高。
美银美林预计，中国奥园2019及2020年的合同销售可实现每年增长25%。奥园在粤港澳大湾区的提前布局，及潜在可转化成土地储备的旧改项目，将会让奥园在行业波动的时期获得稳定发展。
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