一90后女子黄女士，还30万元定金撬动2000余万元价值的房产，最终溢价获得1000余万的收益……
如果不是其没有找到合适的“接盘人”，没有拿出足够的“货款”，那么她创造的这个“空手套白狼”的案例，可能会成为各大房产中介研究学习的经典学习资料……

回到这个事件中，我只想说：

1. 从房屋买卖合同的定金、违约金就可以看出，其一定对法律与交易习惯做过研究

一般来说，定金的数额通常为合同总额的10%，最多不超过合同标的额的20%，这都是为了保障合法权益。因为定金实际上起到的是一个担保的性质，而担保法中有规定，定金最多不能超过20%，但是对最低没有进行限制。所以黄女士才能以5-10万的定金锁定这四套房屋。

而20%的违约金几乎是二手房交易中的惯例，也是凸显黄女士对此进行过研究的佐证。

2. 房屋买卖的杠杆可以超乎意料的高，这是二手中介的惯用套路

我们常说的房屋买卖杠杆，通常指的是首付款与房屋总价值的比，例如30%的首付，就相当于3.3倍杠杆。但是在这里，杠杆的倍数就大了。

如果以5万元的定金撬动价值最低价值395万的房产来计算，杠杆倍率达到79倍之高，但到起诉时房屋溢价达到40%以上，相当于只要黄女士能够通过借钱或转卖名额的方式来操作，就能在其中获利100万以上。

而这通常是二手房屋中介惯用的手段。

他们通过拟定合同，然后找一个虚拟的第三方来与房东“交易”缴纳定金，锁定房屋期权后不付尾款，然后等待房屋涨价，再寻找真正的购买方来购买房屋，赚取差价。
在这种情况下，由于合同是房东自愿签订，且不违法、违规的情况下，即使去诉讼几乎也很难胜诉。

像在这个事件中就是如此，法院判决房东继续履行，因为其合同不违法，也不存在重大事实改变、显失公平。

其实在这里纠正一下，由于没有判决书内容流出，但就事实情况来看，要联系事实来看，说合同违法还沾边，要说涉嫌诈骗犯罪的话，就八竿子难打到一起去了。

若单纯是一份合同，确实可能是黄女士在凑钱的阶段，也能理解给出了600日的宽限时间，包括对违约金双方都一致认可才签订的合同，也有定金的缴纳
。

若是法官随意判定其合同无效，那么整个交易市场都该乱套了。所以法院驳回了房租的申请，这是肯定的。

但是，随着发生的事件增多，多起事件反应均为同一个人拿同样的合同锁定的房屋，其中肯定有问题。

在我国法律中，对于这样的情况其实不太好界定，只有几个“兜底”的法规可以对其进行限制，例如合同无效当中以合法形式掩盖非法目的，但运用在此案中适用“有些牵强”。

所以最终是通过达成和解的方式撤销合同。退还了定金。因为房东确实失理在先。

真要说涉及到诈骗……很牵强。不论是合同诈骗还是普通诈骗罪，都很难对其进行认定。

毕竟交钱的是黄女士，标的物相当于房屋期权，期权本来就是一个预期的收益，只是在交易上会受到限制而已。

解释这个例子，就牵扯到了如今诸多二手房中介的套路。希望大家在卖房的时候一定要注意，特别是针对买方的付款时限以及违约金上，前往不要因为“急于脱手卖房”，就只看房屋买卖合同总价款而不看支付时限。

有时候这脱了几个月，房屋不仅没升值还贬值了。到时候吃亏的更多。

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