关于深圳土地政策的变迁

一、我国土地政策的变迁
新中国成立以来，以1956年农村实行的高级生产合作社为分界点，我国农村土地制度经历了农民个人土地所有制与土地集体所有制两个阶段。1950年发布的《中华人民共和国土地改革法》提出，废除地主阶级土地所有制，将土地分给农民，实现了“耕者有其田”，确立了农民土地私有制。农业合作化运动（1953—1957年）、土地的人民公社化及“三级所有，队为基础”制度的建立（1958—1978年），将农民私有化的土地无偿转为集体所有。即土地归公社、大队和生产队三级所有，土地的使用权归生产队，由农民统一使用，劳动报酬按工分分配。
1978年的家庭联产承包责任制改革，将土地产权分为所有权和经营权。所有权仍归集体所有，经营权则由集体经济组织按户均分包给农户自主经营（分田到户）。家庭联产责任承包制使农民在集体经济中由单纯的劳动者变成既是生产者又是经营者，从而大大调动农民的生产积极性，较好地发挥了劳动力和土地的潜力。
1982年，我国宪法正式确立城市土地由国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。当前，我国的土地只有两个业主：国家和农村集体。国有土地的使用权必须通过出让或者划拨的方式进行转让，农村集体土地由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

二、深圳土地政策的变迁
（一）深圳城市发展的第一阶段——要钱
1982年《宪法》规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”根据该条规定，国家起初禁止任何组织或个人转让土地的所有权。为了筹集深圳城市发展的资金，深圳创造性地将土地的所有权和使用权分离，将国有土地的使用权进行拍卖，确立了“产权国有＋使用权拍卖”的模式，开启了中国国有土地使用权有偿转让的历史，直接促成了宪法的修订。1988年4月12日，《宪法》将上述条款修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”
（二）深圳城市发展的第二阶段——筹地
深圳经济获得一定发展，此时资金已经不是很紧的约束，但是关内的土地却已经日见稀缺。这时候的情形发生了根本性的变化，“钱”日益增多，“地”日益变少，基本的约束已经由“钱”变为“地”。为了解决上述用地矛盾，深圳通过两次大的城市化运动，以此实现深圳全域的土地国有化。
第一次发生在 1992 年，深圳出台《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，在原特区内的罗湖、福田、南山和盐田四区推进农村城市化，除此前已划定的原农村用地红线的集体土地外，通过“统征”的方式将约300 平方公里的农村集体土地一次性征为国有土地，同时返还给村集体一定比例的建设用地（征地返还地）以保障集体经济发展。
第二次发生在2003年，为了解决原特区外两区(宝安和龙岗)原先城市和农村（街道和镇）并存的管理体制带来的诸多问题，加速深圳的现代化步伐，深圳出台《深圳市宝安、龙岗两区城市化土地管理办法》，对特区外的土地实施“统转”，将约1600 平方公里的农村集体土地一次性转为国有土地，并给予适当货币和非农建设用地补偿。
（三）深圳城市发展的第三阶段——谋城
在2004年，深圳完成了全市城市化后，紧接着在2005年，全市陆地面积近50%的土地被划入基本生态控制线，以保护城市生态环境和防止城市建设无序蔓延。与此同时，深圳也面临着人口、土地、资源、环境“四个难以为继”的严峻挑战。为了挖掘土地潜力、拓展发展空间、优化城市结构，深圳通过城市更新、土地整备、农地入市、棚户改造的方式，实现从增量扩张向存量优化的城市发展路径。

点评：
主讲人刚刚通过深圳城市发展的三个不同阶段，向我们简要介绍了深圳土地政策的变迁，这有助于加深我们对土地政策的理解，在审件中能够更好地做到有的放矢。但是主讲人有以下两点希望在日后的法律讲堂中进行提高，一是讲课的内容能够再细化些，最好能够结合工作实践；二是希望能就城市更新、土地整备、农地入市、棚户改造的内容作进一步的讲解。