怎么让一个家族衰败？答案是，买了一套一铺养三代的商铺，每个人都希望通过一铺养三代。但是养三代它是有一个前提的，就是三代之间整个社会的业态都不会发生任何大的变化。可问题恰恰出在这短短的几十年，是最天翻地覆的几十年。30年前你看报纸，现在你刷手机，三年前你七二八大杠，现在你开私家车，三年前得去邮局，现在快递给你送到家门口。三年前，大家书信往来，现在随时视频聊天。可是你再往前推30年了，再往前推60年，这几十年是没有任何变化的。商户是什么？它是恐龙般古老的业态，从唐代的时候就开始反胜了。正是基于千百年来不变的业态，才会口口相传，说一铺养三代，到今天如果你还想说，弄一个铺子，一铺养三代，结果会怎么样呢？我给你讲一个真实的故事，这个是我们房产社群的一个朋友，讲了自己家族的经历。他生在一个富贵家庭，他的外公是当年县里的首富。
财力之大，可以直接买下半条街，但就这么一个守护的孙女，为什么现在还在为买房发愁呢？因为他的家族衰败了，一切的源头都是因为他的外公倾家荡产，变卖了所有的财富，合起来买了一间县城里面的顶级好铺。那个是1990年的事，看清楚那个年份，在1990年的时候，这个铺子的月租金是多少钱2000块，当年的2000块什么概念？很多人的工资都是不到100块钱的，这一个月的租金就相当于20个普通人的工资，相当于今天的20万。而30年后的今天，你猜一猜他租金多少钱，20万25万还是30万都不对，是两千。对你没有看错，不是2万，是两千。也就是说时至今日，他们家依然在收房租，依然是按照市场价在租，但是租金还是只有2000块。他来上海跟别人一样，所以说漏水的老公房吃了十块钱一盒的盒饭，到现在还在为买房的首付款发生。你设想一下，如果你有一个月租20万的铺子，你会过上怎样的生活？
绝对不应该是这个样子。问题来了，在这个小县城里面，这个顶级的好铺，它的价值怎么就突然消失了呢？而且人家买的还是铺王，因为新区出现了城市重点转移了，老城就没人了。很多小县城一个重要的特点就是特别喜欢开发新区。你想你们老家是不是也这样的，网上甚至有人问，为什么我感觉现在全中国的小县城全部在开发新区呢？这个原因有经过我们在社区里面单独讲，这里我们只需要记住结论。县城会开发新区，新区会吸走人口，没有了人口保证，哪怕顶级的铺子也一样会垮掉。你原先再好的这个铺子，它也是砖瓦结构的，可新区只要盖起来，它就能轻而易举的超过你。人家有大型商场，有配套超市，有儿童设施，有一站式的购物，有冬暖夏凉的环境，你都没有吧。小县城本来人口就少，重心一旦转移，整个城市的格局就彻底变了。最常见的就是老街没有人了。你如果说现成的商户会12万。
大城市会好吗？我们看一下武汉汉正街，这是武汉一条无人不知，无人不晓的街。早在五百多年前，汉正街就已经是十里翻墙意识力，万家灯火撤销明了80年代末汉正街的市场销售额突破了七个亿。你要知道，那一年整个湖北省的生产总值只有455个亿，所以汉正街也被誉为天下第一街，当年辉煌无比，人山人海，可现在早已今非昔比，物是人非了。他知道他的场景已经没有办法跟过去相比了。因为网友说，我爷爷85年来到汉正街，到了我这一代，生意是越来越差，都快变成小翠头街了。好，如果说这种老接受的冲击太大，那种新兴的沙漠写字楼会好。比如说在顶级城市的顶级地段，那我们看一下当年火热的中关村电脑城，这个是15年的新闻。北京中关村一世界将关门，经营惨淡控制已经一年多。还有一天中关村异世界商户纷纷出逃，月租金千元，无人问津。奇怪了，为什么？无论大小，无论新旧，无论什么样业态的商铺都避不开。这样。
宿命的，因为商铺是极度依赖当前业态的，它是一种极度容易被攻击，极度脆弱的资产。尤其那种旺铺，那种高附加值的商铺，极其容易遭到毁灭性的打击。业态的轻微变化。比如说这个电商的崛起，物流的发达，社区的兴起，消费者的习惯的改变，甚至仅仅是公交车站搬到对面去了。对一间铺子来讲都可能是致命的。如果你把风险因素考虑进去的话，商铺现在的价格是有极大的泡沫的，因为它存在一个归零的风险，这个非常恐怖的。所以对于商铺的估值应该按照兴旺周期，绝对不能只看峰值租金。你用传统的这个25倍的住宅模型去买商铺，你是一定要吃大亏的就算。
联系客服
