卖房子去买基金？一个艰难的决定

文章来自我们的老朋友：且慢用户-爱理财的赵工，他是一位有着二十年投资经验的“老司机”，他的投资故事非常精彩，一起来看吧~

所在地：广州

加入且慢：2年

一个老同学问我，是否可以卖了广州市区的老破小房子，转而投资基金或者银行理财？

同学40岁上下，有不错的工作，有自住房。名下拥有一个老城区的老破小，市价100万，现在出租中，租金年化回报2%。

这2年，房价没有怎样涨，而且在“房住不炒”的政策下，还略有下降。于是同学想卖了它，抄底现在低估的中国股市。 

我的意见是：应该卖。租金2%的回报，随便做个理财都比它强。

虽然在降息的大环境下，但2%的余X宝，银行4%的稳健理财，认真找一找，还是有的。

如果还嫌收益低，6%的纯债基金也可以。特别是有少量股票仓位的二级债基，长期年化回报可达8%，兼顾稳定性和收益性。

至于高风险高回报的股票基金或者指数基金，则要根据各人的风险承受能力，区别对待。

纠结

同学说：租金2%的回报，确实是低，但毕竟是房子，不舍得卖啊。

我说：除非你的房子，是博取日后的升值。不然，2%租金回报，肯定不划算。

同学又说：老房子很难升值，但因为限购政策，卖了就买不回来了。房子总是不舍得卖，养老钱来的。

看到这里，我相信，大家都跟我这个同学一样纠结。

确实，这十几年来房产的大牛市，大家都有一种思维惯性：房价永远涨的。

你途中任何时候下车，都被打脸。确实是卖了，就买不回来了。

囤房的习惯，在国人心中，一时半刻很难改变。

房价会永远涨？

但问题是树会涨到天上高？房价会永远涨吗？

其实，这十几年的房价涨幅，已经够多的了！

说说我自己的经历。

2006年，我在广州老城区买了一个老破小房投资，当时总价为16.5w，一直持有。

2017年，以125万卖出这个房子。

11年获得了7.5倍的增值，复合年化回报是20%。

这张图，统计了过去10年，中心城市房价的走势。

可以看到北上深的房价基本是按照图中虚线上涨的，虚线代表了复合年化回报16%。

从趋势上看，房价是长期向上的。

但最近有一个隐忧：从2018年开始，最近2年房价基本停止了的增长，曲线变得平缓，这个信号值得我们警惕。

至于未来的房价怎么走，一路走平？还是平稳几年，再恢复上涨？

我预测不了，也没有谁会说得准，可能只有黄大仙知道了。

房子的估值

但是有一点确定的，目前房价的估值确实是高了。

我试着用分析股票估值的方法，分析一下房价。

炒股的朋友对市盈率PE很熟悉了吧。

市盈率PE=股价/每股收益

下面我们看看熟悉的股票：

腾讯PE为40，最近5年净利润增长率26%；

贵州茅台PE为38，最近5年净利润增长率为21%；

万科PE为8，最近5年净利润增长率为16%；

工商银行PE为5，最近5年净利润增长率为3%；

从这些典型股票可以看出，PE是对应于成长率的。

多少业绩增长率，市场就给予多少的PE。

公司业绩增长率越高，预期就越乐观，市场给予的PE估值就越高。

为什么腾讯和贵州茅台股价涨得这么好？

这与公司自身的成长性是密切相关的。高成长就给予高估值，于是股价就节节升高。

相反，工商银行基本没有成长，市场对它没有期望，长期给予它5倍的低估值，股价就长期横着走。

老板电器的例子

有人会问，公司发展都会有天花板的，不会一直快速增长，如果公司利润增长率下降了，会怎样？

大家看看老板电器股价走势就知道了。

2017年底，以创出历史最高51.84为界限。

2010~2017年，老板电器每年有30~40%的业绩增长，是典型的高成长股，2017年之前的股价走势，节节上升的。

但是2018年后，突然失去了成长性，利润增速降为10%以下。

业绩增速下降，市场对它的预期降低，PE从之前乐观的30倍，降到现在的15倍。

利润下降，估值下降，迎来了戴维斯双杀，股价立马暴跌。

这里得出一个资本市场的游戏规则：当公司还是高增长，人民纷纷看好，市场可以给予很高的估值，高估值就带来高股价。如果公司发展到了瓶颈，高增长结束，变为低增速甚至负增长，这就辜负了人民对它高增长的期望。迎接的，只能是股价的暴跌。

失去成长性的房价

回到房价的话题，为什么我说，这2年房价停止增长，这个信号值得我们警惕，就是源于资本市场这个基本逻辑。

有人会说，房地产不等同于股市，不可以简单类比。这点我同意，特别是中国的房市，有很多特殊的因素。

但本文的价值是提供一个独特的视点给大家思考。

事实上，从房价/房租的比值来看，房子租金2%的回报，相当于市盈率50倍的股票。

也就是说，不考虑房产增值的前提下，靠租金回报需要50年才能收回初始投资。

从过去十几年的房价来看，核心地段房价，十年十倍的神话是可以实现的。

以广州为例，在我的印象中，2005年中心区均价5千，2017年已经5万。

但2017年后，房价基本没有涨。

用股票的思维来看，广州房价这支成长股，2005年~2017年，十年十倍的业绩增长率，年化增长率为25%，堪比腾讯的增长率，可以撑得起50倍市盈率这个估值。

但是从2017年后看，房子这个超级成长股，突然失去成长性，连续2年增长率为0。

这个时候，股票高手早就引起注意了，价值马上要重估了。

那房价以后的增速如何呢，能否撑得起50倍的估值？会否续写十年十倍的神话？

这个我表示怀疑，但是应该可以跑赢通胀CPI。

假设未来房价的年均涨幅是5~7%%的话，房价翻倍，则需要的时间是10年。

总结

房价能否撑得起目前的高估值，从股票分析的角度来看，取决于未来房价的增长速度。

如果判断未来房价低增速，倒不如在“且慢”这些基金平台，买点优秀的债券基金来的合算。例如我比较喜欢的二级债基，长期有6~8%的年化回报。

激进一点的（并不推荐这个做法），卖出房子，买入房地产股票。

目前万科（打个比喻，不是推荐股票）的PE是8，股息有4% ，就是股票每年的分红也比房租来的多。

而且这个位置比较低估，还附带一个看涨期权，房价升，股价就跟着升。

安心吃着利息，等着牛市来。

说到这里，同学笑笑，你是怎样选择呢？

朋友们，如果你有多余的房子，你又是怎么选择呢？

至于我是怎样选择，我的行动已经给出答案了。