编者按：
上一篇，我们为大家带来《2017年广西房地产行业判例大数据报告·案件裁判要旨篇》（合同解除的责任分担），届时已全部为大家推送完关于《2017年广西房地产行业判例大数据分析和行业法律风险研究》。
接下来文鳐地产内参将推送文鳐商事律师团队以“威科先行”案件数据库为基础，收集整理2017年全国范围内房地产评估机构所涉及的全部民事纠纷案件，通过对案件进行基础数据整理分析，从中总结归纳出有关法院的裁判要点，探求解决利益冲突的防范规则，助力行业主管部门、房地产评估机构充分了解本行业中有关民事纠纷的焦点问题，从而能够达到未雨绸缪和防范有关风险之目的。
本期给大家推送《2017年全国房地产评估机构民事纠纷大数据报告·基础数据分析篇》。
一、检索说明
本次检索目的为在全国范围内针对房地产评估机构所涉及的全部民事案件进行检索，总结出房地产评估机构的民事纠纷类型，并以此为《2017年全国房地产评估机构民事纠纷大数据报告》提供数据支撑。为了确保本次数据采集的真实性、完整性，依照规定制定检索的步骤和程序，完成检索报告。
（一）检索数据库
检索数据库为“威科先行.法律信息库（中文）”（网址：http://law.wkinfo.com.cn/）
（二）检索式
检索关键词：“房地产”、“评估”、“估价”
检索裁判日期：“2017年”
检索裁判文书类型：“判决书”、“裁定书”
检索审理法院：不限
检索法院级别：不限
检索审判程序：不限
（三）具体检索方式及结果分析
检索方式一：
1.检索关键词组合：
第一组为“房地产”、“评估”；
第二组为“房地产”、“估价”
2.检索目的：
了解全国范围内房地产评估机构有关民事涉诉情况。
3.检索步骤：
在威科先行中分别录入第一组、第二组关键词，检索条件限定为“标题”、“精准检索”，确保案件的诉讼主体为房地产评估机构，进行案件搜索。
4.检索结果分析：
截止至2018年3月18日，根据上述检索式检索步骤，在全国范围内检索到有关房地产评估机构民事涉诉案件数量为1038起。从纠纷类型分布上看，合同、无因管理、不当得利纠纷最为频发，占比60%；在合同、无因管理、不当得利纠纷中，有关合同纠纷的案件就有601起，占比96%。合同纠纷涉及服务合同、委托合同、居间合同、借款合同、房屋拆迁安置补偿合同等，其中服务合同纠纷、借款合同纠纷也居多，前者227起，占比37.8%，后者108起，占比20%。其次为劳动争议、人事争议纠纷，占比13.8%。但涉及关于因评估错误造成被评估人损失，评估机构被起诉的情况案件较少，因此还需做进一步的检索。
检索方式二：
1.检索关键词组合：
第一组为“房地产”、“评估”、“财产损害赔偿”；
第二组为“房地产”、“估价” 、“财产损害赔偿”；
第三组为“房地产”、“评估”、“侵权”；
第四组为“房地产”、“估价”、“侵权”；
2.检索目的：
了解评估机构因评估错误造成被评估人损失而被起诉的情况。
3.检索方式：
在威科先行中分别录入四组关键词，检索条件限定为“标题”、“精准检索”，确保案件的诉讼主体为房地产评估机构，进行搜索案件。
4.检索结果：
检索得到261个案件，通过全部通读，删选出因为因评估错误造成被评估人损失而评估机构被起诉的仅有62个。
5.基础数据分析：
（1）案件数量区域分布
根据数据统计，如上图所示，2017年全国评估机构因评估错误造成被评估人损失而被起诉的一共有62起，主要分布在福建、江苏、浙江等地区。而广西地区目前暂未搜索到符合条件的已生效裁判文书。
（2）评估机构受托类型分析
起诉司法鉴定、行政委托的评估机构的评估行为的频率大于起诉自行委托的评估机构。法院一般认为起诉司法鉴定、行政委托的评估机构的评估行为不是民事案件受案范围而驳回起诉。
6.裁判情况分析：
（1）案件数量各审级分步情况分析：
7.争议类型情况
（1）纠纷案由类型
因评估报告错误造成被评估人损失，委托人（或被评估人）起诉房地产评估机构，要求其承担财产损害赔偿责任或承担侵权责任。
7.诉讼主体情况分析：
（1）因委托人提起的诉讼情况
（2）因被委托人（房地产评估机构）提起的诉讼情况
8.裁判结果分析：
（1）各审级裁判类型分析
在已检索到的62起案件中，被驳回的有47起，原告起诉房地产评估机构，请求赔偿因评估错误造成的损失。法院一般认为评估机构制作的评估报告仅为委托人作出其他民事行为起参考作用，评估行为与损失之间无因果关系，原告也无法提供足够的证据证明损失是因评估行为造成的，原告赔偿的请求均未得到支持。
在仅有的1起法院部分支持对方当事人诉讼请求案件中，法院认定评估机构在制作评估报告未到现场勘验，未正确履行专家职责，造成评估时间拖延，侵犯了对方当事人利益，应返还鉴定费及鉴定费占用期间的利息，但请求赔偿评估差价损失与评估行为无因果关系，不予支持。
（2）一审裁判结果分析
（3）二审裁判结果分析
（4）再审裁判结果分析
9.其他类型分析：
（1）房地产评估机构被起诉的具体评估错误诉求类型分析
通过对已检索到的委托人（或被评估人）认为评估报告错误造成其损失因而起诉房地产评估机构的62起案件中，对原告高频发的诉讼请求进行了提炼，发现有以下四项高频诉求，具体内容如下：
①赔偿评估价值与实际价值的差价损失；
②返还评估、鉴定费；
③承担因评估报告错误而支出的维权费；
④确认评估报告无效。
通过对已检索到的委托人（或被评估人）认为评估报告错误造成其损失因而起诉房地产评估机构的62起案件中，对有关法院的裁判观点进行了提炼，发现有以下三项倾向性意见，具体内容如下：
①评估价值仅起参考作用，损失与评估行为无因果关系，且无法提供足够的证据证明损失系由评估行为造成的，驳回当事人诉讼请求；
②行政委托评估、司法鉴定行为不属于民事诉讼受案范围，因此驳回当事人的起诉；
③对评估报告内容不符，当事人可以不予接受，如评估行为确有错误，可由行业进行处罚，因此予以驳回。
检索方式三：
1.检索关键词组合：
第一组为“房地产”、“评估”；
第二组为“房地产”、“估价” 。
2.检索目的：
了解涉及劳动、人事争议纠纷类型案件情况。
3.检索步骤：
在威科先行中分别录入第一组、第二组关键词，检索条件限定为“标题”、“精准检索”、“劳动、人事争议”，确保案件的诉讼主体为房地产评估机构，进行搜索案件。
4.检索结果简要分析：
全国范围内，房地产评估机构涉及劳动、人事争议诉讼的案件有144起，其中在广西地区有9起。而在这些案件中，原告为估价师时，提起的诉讼请求一般除了包括支付劳动报酬、经济补偿金、缴纳社保等常见事项之外，有时还会包括请求房地产评估机构返还其房地产估价师执行资格证书、并按规定为办理注册变更手续。在这类型案件中，因估价师作为劳动者，处于明显劣势方，法院一般都会全部支持或部分支持其诉讼主张。
5.风险提示及防范：
评估机构作为用人单位，存在违反劳动法情况下，面临支付劳动报酬、经济补偿金、缴纳社保的风险较大。对此评估机构应做好：
（1）薪酬管理工作，设计、完善工资条，明确工资发放的人员、工资标准、工资组成、发放时间，尤其要明确“加班费”、“年休假工资”、“工资扣减”等重点工资项目，保留好相关考勤记录、年休假安排通知、加班审批等凭证，如遇劳动纠纷，能够随时举证说明。
（2）对于主动提出离职申请的员工，应制定好解除或终止劳动合同的协议、离职证明、离职审批流程及相关表格，协商好劳动报酬、经济补偿金、赔偿金、社保费用、物品返还的相关内容。
检索方式四：
1.检索关键词组合：
第一组：“房地产”、“估价”、“服务合同纠纷”；
第二组：“房地产”、“评估”、“服务合同纠纷”。
2.检索目的：
了解涉及服务合同纠纷的案件情况
3.检索步骤：
在威科先行中分别录入第一组、第二组关键词，检索条件限定为“标题”、“精准检索”、“服务合同纠纷”，确保案件的诉讼主体为房地产评估机构，进行搜索案件。
4.检索范围：
检索库为威科先行，在全国范围内不分年限进行检索。通过阅读检索出来的案件，筛选出诉讼主体为房地产评估机构的目标案件，进行分析。
5.检索结果简要分析：
（1）经过初步检索，得出案件99件，经过筛选，得出目标案件49件。
（2）目标案件中房地产评估机构起诉支付评估服务费的有41件，其中对方当事人为自然人的有2件，为法人的39件（法人中房开企业居多，有13件）。因欠付评估服务费事实清楚，法院一般予以支持。目标案件中剩余的8件，诉请为返还评估费、返还定金等。
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