“旧文件”是指《广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例》、或《广西壮族自治区房地产开发企业资质管理实施细则(试行)》以及其他法律规定。
“新文件”是指《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》以下简称“办法”。
一、新旧变化：关于暂定资质房企可承揽项目面积的变化
（一）新旧文件在内容上的具体差别
旧文件：
《广西壮族自治区房地产开发企业资质管理实施细则(试行)》
第七条 暂定资质房地产开发企业注册资金、人员达到一级资质标准的，可承担25万平方米以下的开发建设项目；
注册资金、人员达到二级资质标准的，可承担15万平方米以下的开发建设项目；
注册资金、人员达到三级资质标准的，可承担10万平方米以下的开发建设项目。
注册资金、人员只达到四级资质标准的，可以承揽建筑面积5万平米以下的开发建设项目。
暂定资质的房地产开发企业的开发建设规模由自治区建设行政主管部门在暂定资质证书上注明，可以在全自治区范围内承揽房地产开发项目。
新文件：
《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》
第十四条 暂定资质房地产开发企业可承揽建筑面积5万平方米以下的开发建设项目。属于二级及以上资质企业的全资子公司且母公司上年度信用优秀的，经母公司书面承诺对子公司开发项目共同承担相关责任后，子公司可以承担建筑面积10万平方米以下的开发建设项目。
（二）新文件下的立法解读
旧文件实际上给符合条件的新房企提前发了“入场券”：允许他们在自己所达到资质条件的标准上下浮一定的程度进行相应的项目开发。
例如，旧文件中二级资质可承担的项目是25万平以下的，而暂定资质如果注册资金、人员达到二级资质标准的，可承担15万平方米以下。
但是暂定资质实际上是核发给新设立的房地产企业，这类企业既无公司层面上的开发经验，也无经过市场的检验和客户的挑选，仅根据客观的条件就准许其开发大规模的项目，无疑具有很大的市场风险。在以往的实践中也确实出现了类似项目烂尾、出现严重质量问题、出现大量权属纠纷等情况。
只要是暂定资质，无论房地产开发企业是什么标准的人员配置，均只能承揽面积为5万平方米以下的项目。只有符合上述关于母公司的条件的，才可以承揽面积为10万平方米以下的项目。
其中，在母公司的条件中，最为关键的是“母公司出具书面承诺对子公司开发项目共同承担相关责任”。
由此可见，新文件在申请暂定资质的条件、延长《暂定资质等级证书》有效期的条件、可承揽的项目面积等方面，做出了更加严格的要求。这体现出广西区政府除了限价、限售、限贷政策外，更开始从加强房地产市场准入和管理机制入手，来响应中央政府精准调控的号召。这样的调控措施，未来可能会成为主流。这就要求房地产企业在开发建设过程中要更注重规范企业内部的管理和运营。
二、 新旧变化：关于四级资质等级可承揽面积的变化
（一）新旧文件在内容上的具体差别
旧文件：
《广西壮族自治区房地产开发企业资质管理实施细则(试行)》
四级资质房地产开发项目企业可承担建筑面积10万平方米以下的开发建设项目；
可以在全自治区范围内承揽房地产开发项目；
新文件：
《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》
第十四条第四款四级资质、可承揽建筑面积5万平方米以下的开发建设项目。属于二级及以上资质企业的全资子公司且母公司上年度信用优秀的，经母公司书面承诺对子公司开发项目共同承担相关责任后，子公司可以承担建筑面积10万平方米以下的开发建设项目。
（二）新文件下的立法解读
第一，旧文件中关于四级资质房企可开发的面积较大，但是对应的资质要求却不高，导致了权利与能力不相称的情况。
旧文件中四级资质可以开发10万平方的项目，已经足以容纳1100套左右的住宅，在广西的部分县区已经是不小的楼盘。但长期以来三级资质的要求却并不高，再加上大量存在着“名为聘请实为挂靠”的情形，导致这类开发商的信誉和能力实际上与10万平的规模并不相称，也出现了不少的问题和纠纷。
第二，旧文件对于资质的认定过于单一和片面，不符合当下房企“一项目一公司”的现状，限制了优秀大型房企子公司的开发规模。
当前，国内的房地产开发越来越多地采用“项目公司制”，即针对某个项目单独设立一个开发公司，尤其是大型的房企。这样在财务、税务、法律关系上都更为明确、简单、清晰，管理上也更加便利。但是在旧文件下，这些优秀大房企旗下针对特定项目设立的子公司，却由于缺乏历史业绩，无法获得更高的资质等级，反过来又限制了其开发的规模。
第三，新《办法》中对于四级资质可承揽的项目面积进行了下调。
新文件在旧文件基础上减少了5万平方米：四级资质的房地产企业仅可承揽面积为5万平方以下的项目，这就出现了一个问题，在新文件实施之前，若一个四级资质的房地产企业拿下了一块10万平方米的地块尚未开发，但是按照新文件企业的四级资质已经没有资格开发，那此时应该如何处理该类矛盾？新文件尚未明确，目前尚存在争议。
我们认为，应该按照“新项目新办法，旧项目旧办法”的原则来处理，即取得出让国有土地使用权的，在新文件颁布实施之前，若企业已经支付全部国有土地出让金，适用旧文件。反之适用新文件。转让在建房地产项目的，在新文件颁布实施之前，已经办理不动产权属过户的，适用旧文件，反之适用新文件。
至于为什么以企业支付全部国有土地出让金来进行区分呢，因为实践中即便拍下了土地，企业支付了土地出让金，办理土地证耗时依然较长，其中有可能是因为政府原因导致无法办证。
如果以取得土地证作为适用新旧文件的标准，一方面对企业来说相当于前功尽弃，打击了企业开发建设的积极性，另一方面若因为未取得土地证导致企业不得不放弃土地，那前期的土地竞拍环节将失效要重新开拍，政府还要退还企业已支付的土地出让金，这样无疑增加了政府和企业的时间、劳力和财务成本，也不符合简政的目标。
第四，符合以下条件的特定的四级资质公司，可以突破限制开发10万平以下的项目：
（1）是母公司的全资子公司；
（2）母公司上一年度信用优秀；
（3）母公司属于二级及以上资质；
（4）母公司出具书面承诺对子公司开发项目共同承担相关责任。
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