“旧文件”是指《广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例》、或《广西壮族自治区房地产开发企业资质管理实施细则(试行)》以及其他法律规定。
“新文件”是指《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》以下简称“办法”。
一、新旧对比：关于房地产开发企业限制性规定的变化
（一）新旧文件在内容上的具体差别
旧文件：
《广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例》
第四十二条 违反本条例第十二条第二款、第三款规定，未取得资质证书从事房地产开发经营或者开发企业承担超过其资质等级规定规模的房地产开发项目的，由开发主管部门责令其停止开发经营活动，处五万元以上十万元以下的罚款。
第四十四条 违反本条例第二十四条规定，开发企业未经批准擅自变更项目性质和规划设计的，由城市规划行政主管部门按照城市规划管理法律、法规的有关规定处理。
第四十五条 违反本条例第三十三条第二款规定，未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的，由开发主管部门责令其停止预售活动，没收违法所得，可处以商品房预售所得款项千分之二以上千分之十以下的罚款。
第四十六条 违反本条例第三十八条第一款规定，挪用商品房预售所得款项，造成商品房不能按预售合同约定的时间交付使用的，应当按照预售合同的约定承担违约责任。
第四十七条 开发企业有下列行为之一的，由开发主管部门责令限期改正；逾期不改的，可处以五百元以上一千元以下的罚款：
（一） 不按规定办理项目开发人变更手续的；
（二） 开发企业不如实填写或者不按规定报送《房地产开发经营手册》的；
（三） 不按规定办理变更或者注销房地产开发企业资质等级证书的。
第四十八条 开发企业申请资质等级隐瞒真实情况，弄虚作假的，或者伪造、涂改、出租、出卖房地产开发企业资质等级证书的，由开发主管部门没收违法所得，可处以五千元以上一万元以下罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十九条 违反本条例第四十条第二款规定，向社会公开出售享受税费减免等优惠政策的安居工程住房、微利房、解困房的，由开发主管部门责令其限期改正，已出售的责令其补缴减免的税费，并处以销售额百分之一以上百分之三以下的罚款。
第五十条 本条例规定的罚款，五千元以下的，由县级开发主管部门决定，五千元以上的，须报经上一级开发主管部门批准。
新文件：
《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》
第二十九条 房地产开发企业未取得房地产开发资质，或资质证书超过有效期，进行房地产开发经营的，依法从重处罚。
（二）新文件下的立法解读
第一，新文件是在旧文件的基础上进一步增加了禁止性的规定内容。
新文件将“未取得房地产开发资质”和“超越资质等级开发经营的”两种情形进行区分处罚，新增了“资质证书超过有效期从事开发经营”的处罚情形。
未取得开发资质，和证书超过有效期，实质都是一样的，都是无权开发，新规明确这些情形需要受到重罚，但具体如何处罚新文件却未进行规定。但此举仍然可以看出政府加强了对房地产企业资质的监管力度。所以届满前30日，即便新文件把房地产企业“应当”改为“可以”申请延期，一定程度上赋予了企业更多的自主性，但同时也加强了约束和监管，更具有弹性。
第二，新文件并未规定具体的罚款金额，因为其是自治区住建厅下发的行政规范性文件，只有原来旧文件中自治区人大常委通过的《条例》，才有权制定罚款的金额和标准。这也意味着，我们房企在经营中，要同时受新旧文件的约束，一旦出现违规情形，有可能会被新旧文件的不同处罚方式同时处罚。
二、新增内容：房地产开发企业禁止情形及处罚
（一）新旧文件在内容上的具体差别
旧文件：
《广西壮族自治区房地产开发企业资质管理实施细则（试行）》
第二十六条 房地产开发企业不符合原资质条件或有不良经营行为的，由原资质审批部门按照《房地产开发企业资质管理规定》予以降级或注销资质证书。
新文件：
《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》
第三十条 房地产开发企业申请资质之前一年有下列情形之一的，资质审批机关不予批准资质申请；二级及以下资质存续期间有下列情形之一的，由原资质审批机关通报相关金融机构和监管部门，并根据情节依法予以警告、责令限期改正、降低资质等级、吊销资质等级证书等处罚；一级资质存续期间有下列第一款以外情形之一的，由自治区住房城乡建设厅提交相关监管意见并提请住房城乡建设部予以处罚：
（一）超越资质等级从事房地产开发经营的；
（二）要求或胁迫工程勘察、设计、施工、监理等单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量的；
（三）发生较大及以上等级工程质量安全事故的；
（四）将未组织竣工综合验收、验收不合格的房屋交付使用或者对不合格的房屋按合格验收的；
（五）恶意拖欠施工企业工程款的；
（六）未依法履行商品房屋质量保修义务的；
（七）发生无故拖延交房时间、捂盘惜售、哄抬房价及其他扰乱房地产市场秩序行为的；
（八）以房地产物业为抵押非法向社会公众募集资金的；
（九）违法选聘前期物业服务企业或未按规定履行承接查验义务的；
（十）限制、阻挠、拒绝使用住房公积金贷款购房的；
（十一）企业信用档案中有其他严重不良行为记录的。
（二）新文件下的立法解读
旧文件仅对不符合原资质条件或有不良经营行为做出处罚规定，但如何界定不良经营行成为了司法实践中的常见争议焦点。
新文件按照分别按照取得资质等级和不同的资质等级为维度，详细列明行政处罚的多种情形。
首先，新增了“捂盘惜售、哄抬房价、拒绝或阻挠使用公积金贷款”等处罚情形。众所周知，过去两年在中央政府“抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展”的号召下，全国各省市出台的房地产调控政策中均强调房地产企业不得捂盘惜售，不得拒绝、阻挠或变相阻挠购房者使用住房公积金贷款等。以南宁为例，在《南宁市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场管理的通知》中对捂盘惜售行为，由房管部门严肃处理。如今新文件已经加大了惩处力度，情节严重者可能还要被吊销资质等级证书。
其次，房地产企业要承担将未组织竣工综合验收、验收不合格的房屋交付使用的行政处罚责任。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，因工程竣工验收问题产生的仅仅是民事责任，如工程款应如何结算，已经交付使用未竣工验收合格工程的应如何赔偿等。如今将工程验收系列问题列入行政处罚范畴，表明政府加大了对工程质量的监督和处罚。
因此房地产企业要警惕，今后若因将未组织竣工综合验收、验收不合格的房屋交付使用或者对不合格的房屋按合格验收的，极可能要面临民事纠纷也要面临行政处罚。
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