本篇我们将继续为大家介绍系列方案中的第四种方案：“公司分立+股份转让”的具体操作方法及各项特点。
方案四：“公司分立+股份转让”
（一） 方案概述
甲公司分立成两个独立的公司，并将甲公司资产作相应的分割，以分立新设的公司持有本项目旧厂房所在的208亩地块。
后该持有旧厂房地块的新公司通过股份转让的方式，实现将土地使用权转让给房地产公司。
甲公司取得股权转让款后可用于新厂建设，待建设完成并搬迁完毕后，实际向房地产公司交付旧厂房及地块。
（二） 操作步骤
1.企业补缴土地出让金，将旧地块进行变性，由工矿仓储用地转变为商业住宅建设用地；
2.甲公司存续分立为甲公司及乙公司；
3.将原甲公司持有的208亩土地使用权分割至乙公司名下；
4.乙公司与房地产公司签订股权转让协议，协议约定房地产公司支付股权价款4亿元，并办理工商变更登记，但甲公司继续使用该地块至新厂建设搬迁；
5.待新厂建设完毕后，甲公司实际向房地产公司交付土地，开始房地产开发。
（三） 财税成本（★★★★☆）
本方案的财税成本较低。
1.土地变性环节。
土地变性需补交土地出让金，以该土地出让金为计税依据缴纳契税。该缴纳的契税计入土地成本。
2.分立环节。
甲公司进行分立时，符合特定条件时不需要缴纳增值税、契税和土地增值税。
在所得税方面，需要考虑特殊性和一般性税务处理的问题，鉴于甲公司迫切需要现金进行新厂房建设，无法满足一年内不进行股权转让的限制性规定，因此无法选择特殊性税务处理模式。
在一般性税务处理模式下，被分立企业对分立出去的资产应按其公允价值确认资产转让所得或损失；同时，被分立企业继续存在时，其股东取得的对价应视同被分立企业分配进行处理，应确认为股息所得。此时，高新公司需要将变性后土地的公允价值与其账面成本之间的差额缴纳企业所得税；同时，甲公司的B股东（澳门籍自然人）需要按股息所得缴纳个人所得税（由于目前无法获知B股东作为澳门籍自然人是否构成了中国的居民纳税人，暂考虑需要缴纳个人所得税。注意，2019年开始，新修订的个人所得税法已将我国个人所得税居民纳税人判定标准由满一年调整为满183天）。
3.股权转让环节。
由于在分立环节已采取一般性税务处理，因此其相关资产均已为当时的公允价值，在分立与股转间隔时间较短的前提下，股权转让环节无增值。因此预计法人股东A和自然人股东B均无所得税。
小结：上述各环节中，分立环节的财税处理困难较大，主要税收负担来源于此。在商业谈判中，如果能够通过在交易价格上的让步，争取双方配合达到特殊性税务处理的条件，则理论上税负可以大大降低。
（四） 法律风险（★★★★☆）
本方案的法律风险较低。
1.本方案通过公司分立后将土地使用权剥离到新公司，通过股权转让的方式，则可以的避免了直接转让商业住宅建设用地使用权需完成25%投资建设才能办理物权变动的限制性要求。
2.公司分立：签订的公司分立合同需经政府相关部门进行审批的，需要及时通知债权人到相关部门办理变更登记，需要明确资产处置的相关文件、条款是否明确细致并办理相关资产的所有权转移手续。
3.事先通过公司分立的方式，将土地资产从甲公司众多资产中剥离出来，有效保证甲公司资产的安全性。
（五） 国企政策要求（★★☆☆☆）
本方案的国企政策要求较高。
1.公司分立：国有资本控股公司、国有资本参股公司进行分立的，依照法律、行政法规以及公司章程的规定，由公司股东会、股东大会或者董事会决定，并对有关资产进行评估。
同时还应当听取企业工会的意见，并通过职工代表大会或者其他形式听取职工的意见和建议。
2.股权转让：根据《自治区国资委、自治区财政厅关于印发广西壮族自治区企业国有资产交易监督管理办法的通知》(桂国资发〔2018〕2号），产权转让使国家不再拥有所出资企业控股权的需由国有资产监管机构报人民政府批准、产权转让经批准后需要转让方委托会计师事务所对所转让标的的企业进行专项审计、进行资产评估、产权转让原则上通过产权交易机构公开进行。
本方案涉及公司分立及股权转让两方面的资产，均需要严格执行“三重一大”决策机制，并严格上述按照上述事项进行。
（六） 商业可行性（★★☆☆☆）
本方案的商业可行性较低。
1.房地产公司从支付4亿股权对价至拿到项目地块，需要有2年左右的过渡期，对房地产公司而言资金占用量大、成本高，其没有利息之类的途径对2年期间内资金的占用成本进行补偿，一般而言房地产公司的合作意愿很低。
2.房地产公司的工作人员变动很大，且未来房地产市场的发展走向不确定，所以当前的房地产公司工作人员通常不愿意去做一个2年后才能看到结果的投资，因为届时自己可能已经不在这家公司了。
（未完待续）
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