这是我们文鳐团队“精装房纠纷专题”的第五篇。
在上一篇《精装房纠纷专题④|桂林中院：买受人在什么情况下可拒绝收房？》中，我们详细为大家分析了来自于南宁市中院的第二起典型判例。
今天，我们来分析2018年发生在咱们首府南宁另一起关于“精装房”的典型案例。
【案例索引】
上诉人方××、韦××与被上诉人广西桂××房地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书，（2013）南市民一终字第158号，广西壮族自治区南宁市中级人民法院。
【案情简介】
2010年8月4日，方××、韦××与桂××公司双方签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定购买位于南宁市兴宁区昆仑大道5号大××·东城8号楼1201号房，房屋建筑面积79.11平方米，单价为每平方米6697.04元，总金额432093元。
2010年7月25日，方××、韦××交纳了购房首付款87093元。此后，方××、韦××依约交纳了房屋维修基金、契税、燃气管道开通费等费用，以银行按揭贷款支付了剩余房款345000元。
2011年12月19日，桂××公司向方××、韦××发出一份入伙通知书，通知方××、韦××1201号房已竣工验收合格，具备了入伙条件，请方××、韦××于2011年11月23日（10日内）前来办理交房手续。
2012年1月1日，方××前往办理房屋交接手续。
方××聘请的南宁××验房公司出具的检验咨询报告显示检验结果为：
——客厅3处大面积空鼓、主卧3处大面积空鼓，次卧2处空鼓；
——主卧一处裂缝、4处空鼓、次卧梁底空、模板外露、1处空鼓；
——厨房墙面1处不垂直、入户门墙面1处不垂直、主卧墙面2处垂直度超标、次卧墙面1处垂直度超标；
——客厅推拉门无防碰器、次卧窗无防碰器；
——客厅推拉门窗立边与框立边不平行，入户门局部密封条脱胶；
——主卧墙面1处渗水。
桂××公司出具的房屋验收记录表中亦记载了验收结果：
——地面空鼓、裂缝；
——墙面有空鼓、有裂缝、垂直度超标渗水、模板外露；
——入户门局部密封条脱胶、客厅推拉门无防碰器、框立边不平行；
——次卧无防碰器。
方××、韦××因此未接收房屋，并要求桂××公司整改。
2012年3月5日，物业公司出具住宅／商铺房屋整改表载明：业主反映1201号房存在外墙渗水情况，并向建筑公司反映，建筑公司在整改情况反馈一栏中注明：交房前已修补过，待下雨后复检，看是否仍有漏水现象再进行处理。
桂××公司于2010年12月30日取得大××·东城7#、8#楼的《工程竣工验收备案证明书》，证明书中载明房屋验收日期为2010年12月3日。
2012年3月28日，方××再次到物业公司办理验房手续，验收结果栏载明：
——主卧外墙渗水、有标识；
——地面大面积空鼓、有标识（主卧、次卧、客厅）；
——入户门、次卧、垂直度超标、主卧两处垂直度超标；
——客厅推拉门窗立边与框立边不平行；
——厨房墙面1处不垂直；
——入门局部密封条脱胶。
2012年5月24日至29日，桂××公司对2012年3月22日－24日共3天两人修补7－601、8－1201、1203房及8－25商铺铺面裂缝和空鼓，以及2012年3月30日－4月2日上午共3天半两人修补8－1201房凿除地面空鼓、2012年4月10日－12日上午共2天半两人修补地面空鼓等零星工程补办立项手续，填报审批了（零星项目）－2012－178号《桂××集团零星工程立项表》。
方××、韦××主张桂××公司存在逾期交房的违约行为并致函要求桂××公司支付逾期交房违约金，双方协商未果，方××、韦××遂于2012年7月31日诉至法院。
【一审法院观点】
方××、韦××与桂××公司自愿签订《南宁市商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，内容合法，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。
关于房屋交付问题，合同第九条约定“交付期限及交付条件”：出卖人应当在2011年12月31日前，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：工程竣工验收备案完成。
而本案中，桂××公司已于2010年12月30日办理了本案所涉商品房的《工程竣工验收备案证明表》，该证明表载明房屋于2010年12月3日竣工验收，即房屋于已符合法定及约定的交付条件。
在该房屋达到交付条件后，桂××公司于2011年12月19日向方××、韦××发出入伙通知书，书面通知方××、韦××接收房屋，已履行了通知交房的义务，且履行时间在双方合同约定的交房期限内。在房屋交接过程中，方××、韦××以房屋存在地面空鼓、有裂缝、墙垂直度超标渗水、模板外露、外墙渗水等质量问题，拒绝接收房屋。
根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”
虽然方××、韦××提出的上述房屋质量问题确买存在，桂××公司亦予以认可并在此后进行了整改，但上述房屋质量问题均不属于房屋主体结构质量问题，而是一般的质量瑕疵，可以修复，不会导致房屋买卖合同目的不能实现。方××、韦××以此为由拒绝接收房屋并不符合该法律规定中拒绝接受标的物的规定。
合同第十二条约定“交接”：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
合同还约定：出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，从出卖人通知交付期限之次日起，视同买受人无条件接收该商品房，此后该商品房的灭失风险、物业服务费、及产生的其他应由该商品房所有人负责的费用概由买受人承担。
而在本案中，在桂××公司所交付的房屋符合双方合同约定条件的情况下，双方当事人未能完成房屋交接的责任在方××、韦××，方××、韦××要求桂××公司承担逾期交房的违约责任理由不成立，不予支持。
但由于方××、韦××主张的该房屋等地面空鼓、有裂缝、墙垂直度超标渗水、模板外露、外墙渗水质量瑕疵确实存在，方××、韦××在验房时已向桂××公司明确提出，桂××公司对房屋存在上述瑕疵亦予以认可，由于桂××公司作为房屋出卖方对其出售的房屋负有瑕疵担保责任，双方在合同中亦约定了保修责任条款，方××、韦××认为房屋存在质量瑕疵并因此造成原告损失，可另行向桂××公司主张违约责任。
【二审法院观点】
本案中，1201号房存在的质量问题是否导致该房屋不符合交房条件，系判定当事人主张能否成立的关键所在。
关于1201号房交房条件的确定。依据我国《建筑法》等相关法律的强制性规定，商品房交付使用的法定最低质量标准是包括工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收和消防专项验收均为合格，不符合该最低标准的房屋不得交付使用。
合同约定的交房条件高于上述最低标准的，以合同约定为准；合同约定的交房条件低于上述最低标准的，该合同约定无效，应当满足最低交房标准。
出卖人取得《工程竣工验收备案表》的，应当视为已经满足法定的交房条件。
同时，根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，该合同第九条约定的是1201号房的基本交付条件，即“应当在2011年12月31日前……交付买受人使用……工程竣工备案完成”。
该合同第三条、第十四条、第十六条、附件一、附件三则约定了1201号房的其他交付条件。
第三条系商品房的基本情况，约定了其位置、层数、房号、结构、层高、阳台、面积等基本内容，进一步界定了商品房作为买卖标的的各项特征。
第十四条、附件三是对商品房的装饰、设备标准的约定，包括对外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、水电设施、电视、管道燃气、宽带、电话、安防等装饰、设备的约定。
第十六条是对与商品房正常使用直接相关的基础设施、公共配套建筑的约定。附件一是房屋平面图，约定了商品房的户型及平面布置状况。
因此，合同约定的交房条件未低于商品房交付使用的法定最低质量标准，1201号房的交房条件以合同约定为准。
关于1201号房存在的质量问题是否构成交房条件不满足的认定？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”、第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，商品房质量问题分为房屋主体质量不合格或严重影响正常居住的商品房质量问题，以及一般质量问题，也即房屋质量瑕疵。
一般质量问题，出卖人应当在保修期内承担修复责任，买受人并不享有合同解除权，因为交付的商品房存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵，一般不会导致买受人不能实现合同目的，买受人不能由此拒绝接收房屋，但开发商对于交付质量瑕疵的房屋，应承担修复责任，并赔偿因此给买受人造成的损失。
所以，建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第3项规定了正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：
“——屋面防水3年；
——墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
——墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
——地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
——门窗翘裂、五金件损坏1年；
——管道堵塞2个月；
——供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
——卫生洁具1年；
——灯具、电器开关6个月；
——其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。”
此即房屋质量瑕疵修复责任的内容。
就房屋主体质量而言，只有在建筑工程验收合格后方可交付使用，未经验收或不合格的，不得交付使用。
至于严重影响正常居住的商品房质量问题，首先应当对“正常居住使用”概念进行合理界定，但该概念不是一个可操作性较强的技术概念，更多地存在于人们的生活观念中，应当结合商品房是否对买受人的生命和财产安全及身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等因素，根据生活常识和经验予以综合判断，必要时通过委托质量鉴定的方式予以确定。
其次，从可否修复的角度考察，可以修复的，不能认为是商品房质量问题严重影响正常居住；经反复修理不能修复的，可以认为该瑕疵对商品房的正常使用功能产生了严重影响。
因此，从以上分析可以看出，如果是经验收合格的房屋，除非达到“严重影响居住”的条件，否则买受人一般是不能拒收房屋的。
本案中，桂××公司已取得大嘉汇·东城7#、8#楼的《工程竣工验收备案证明书》，房屋验收日期为2010年12月3日，则1201号房系经验收合格的房屋。1201号房质量问题在双方第一次办理房屋交接手续时依方××、韦××的检验结果为：“客厅3处大面积空鼓、……主卧墙面1处渗水。”，依桂××公司的检验结果为：“地面空鼓、裂缝……次卧无防碰器。”。
而后，经整改，1201号房质量问题依方××、韦××的检验结果为：“主卧外墙渗水、有标识，地面大面积空鼓……入门局部密封条脱胶。”。
由此对照建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第3项的规定可知，1201号房存在的质量问题，显然属于可修复的质量瑕疵，并不产生严重影响正常居住的后果，且该质量问题亦未被质量鉴定机构确认为严重影响正常居住的商品房质量问题，故1201号房存在的质量问题并不构成交房条件不满足。
既然1201号房的质量瑕疵并不影响该房屋的交付，那么，桂××公司在合同约定的商品房交付期限届满前，将基本情况与合同第三条约定一致、装饰和设备符合合同标准、基础设施和公共配套建筑正常运行、工程竣工备案完成的1201号房，向方××、韦××予以交付，并书面通知方××、韦××办理交付手续及提供《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》，其履行行为未违反合同的约定，方××、韦××无权拒绝接收1201号房。
因此，1201号房未能完成房屋交接手续的过错在于方××、韦××，桂××公司对此无过错，其不构成逾期交房，方××、韦××要求桂××公司承担逾期交房违约责任，本院不予支持。
【文鳐地产律师评析】
对于本案而言，最核心最关键的问题，就在于如何认定“严重影响正常居住使用”这一问题上。
二审法院在这一问题上体现出来以下的裁判思路：
第一，认定房屋质量问题是否严重影响正常居住使用时，考量如下因素：
（1）是否对买受人的生命和财产安全及身体健康造成重大影响；
（2）是否严重干扰和影响了买受人的正常生活；
（3）可否修复。
第二，经反复修理不能修复的，可以认为该瑕疵对房屋的正常使用功能产生了严重影响；
第三，质量鉴定机构是否认定房屋存在的瑕疵已经达到严重影响正常居住使用的程度。
回到本案，问题的关键，又可以进一步聚焦于：房屋质量问题是否可修复？
那么，对于非专业的购房者而言，又如何判断房屋是否属于可以拒绝收房的情形呢？
我们认为，可以参考和借鉴如下两种处理方式：
第一，委托专业的质量鉴定机构来认定案涉房屋存在的质量瑕疵是否属于不可修复的质量瑕疵，如属于，则涉案房屋符合“严重影响正常居住使用”这一购房者可拒收房屋的情形。反之，则购房者无权拒收涉案房屋。
此种处理方式需要事先花钱委托专业的质量鉴定机构进行鉴定。
经鉴定后属于不可修复的质量问题的，购房者可要求解除合同和赔偿损失（包括鉴定费损失）。
反之，则无权拒收房屋，并很有可能因为迟延受领房屋而需承担违约责任。
第二，未委托对案涉房屋进行质量鉴定的，购房者可先行收房，并向其发函要求在指定的合理期限内予以修复。待多次维修后仍无法进行修复的，则购房者可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款的规定以属于“严重影响正常居住使用”为由向其发函（或诉讼）主张解除购房合同和赔偿损失。
此种处理方式虽不需要事先花钱去委托鉴定，但较为被动，且耗时过长，无法短期内对存在的瑕疵质量问题进行解决。
后期产生纠纷诉至法院后，法院往往也会委托专业的质量鉴定机构进行鉴定。
如经鉴定后认为不属于不可修复之质量问题的，则产生的鉴定费需由购房者进行承担。
同理，购房者也很有可能因为迟延受领房屋而需承担违约责任。
另外一个值得我们深入思考的问题是，房屋质量不符合要求与购房者拒收房屋之间是否可成立同时履行抗辩权呢？
在商品房买卖合同纠纷中，购房者拒收房屋有两种含义，一是购房者要求解除合同而拒收房屋，二是购房者针对房屋质量有瑕疵或存在其他不符合合同约定情形拒收房屋。
购房者拒收房屋的法律性质，可以理解为“债权人拒绝受领”。
《合同法》第六十六条针对行使同时履行抗辩权所规定的“拒绝履行”可以解释为包括拒绝履行受领标的物之义务。
所以，在标的物质量不符合要求与拒绝接受标的物之间，我们倾向于认为可以成立同时履行抗辩权。
就本案而言，方××、韦××与桂××公司签订的《南宁市商品房买卖合同》是成为结合“房屋买卖合同”与“装饰装修合同”的复合合同关系。
该合同项下的房屋交付条件，不单指商品房所应当具备的交付条件，还应包括装饰装修工作成果应当具备的交付条件。
该房屋在合同约定的交付日期虽具备商品房的交付条件，但不符合合同约定的装饰装修质量要求的，桂××公司应当进行整改，方××、韦××以此为由拒绝收房的，能否行使我们所谓的同时履行抗辩权呢？
答案是可以行使，但需要满足一定的条件。
具体满足哪些条件呢？也仍然是围绕是否属于“严重影响正常居住使用”之情形，但除了上述南宁中院认定的标准外，还可参考有关司法观点，我们将在下一篇文章中进行重点论述。
如果想继续准确了解和避开“精装房”中的各种“坑”，欢迎继续关注我们这个专题，我们将会在接下来的文章中深入为大家进行分析。
（未完待续）
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