南宁城市更新系列⑤|南宁市“城中村改造”的模式、流程及实务要点

在上一篇文章《南宁城市更新系列④|下篇：南宁市“危旧房改造”的模式、流程及实务要点》中，我们完整地为大家介绍了南宁市目前进行“危旧房改造”的模式、流程、实务要点。

 

今天是我们《南宁城市更新系列》专题的第五篇，我们与大家共同探讨“城市更新”中的“城中村改造”。

 

众所周知，“城中村改造”是重大民生工程，对城市面貌提升、城市基础配套完善起到至关重要的作用。在南宁，你会发现不少城中村处于城市的中心地带（例如南湖麻村等），其由城中村居民自行建造的房屋布局较为混乱，与周边的现代化城市氛围格格不入，更存在着土地利用效率低、消防安全隐患大等问题。

 

因此，早在2013年南宁市出台了《南宁市人民政府关于加快推进城中村改造的实施意见》，主要通过拆迁改造的方式，以全面改造、综合整理相结合，构建了“村组自行改造”、“村企合作改造”、“政府主导改造”的运作方式，形成了政府、社会资本、原权利人三类力量分别主导、互惠互利的改造新体系，力争用10年的时间整治快环内的城中村。

 

《意见》实施六年来，南宁市大批城中村实施了改造。

 

一部分是政府征收后盖起了建起新的商业综合体或住宅区，一部分是城中村集中进行外立面“美化”，粉刷为统一的颜色，制作统一的外立面风格，整体显得整洁干净美观。

 

而随着2019年南宁拆迁、旧改大幕的拉开，也意味着南宁的城市更新的步伐将大大加快、工作内容也将发生巨大的变化。

 

今天，我们通过具体项目来帮助大家详细了解南宁城市更新中“城中村改造”的模式、流程及实务要点：

 

一、南宁城中村改造的概况

 

在南宁市政府的规划中，南宁“城中村改造”的核心是“全面改造、综合整治二者相结合”。

 

其中，对于“城市重点功能区”、“对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的城中村”，实施全面改造，提高城市核心区域功能；

 

对于“对位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的城中村”，以改善居住环境为目的，强化违章建筑的治理和违法建设的打击力度，完善片区路网、管线和消防通道建设，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面基本达到要求。

 

《意见》中规定，自2013年起计划3-5年内加快邕江沿岸及城市主干道两侧的成片城中村改造，并重点加快以下片区的改造建设：

 

（一）青秀区：新兴村、凌铁村、南湖麻村A、B片区等片区；

（二）兴宁区：虎邱村、鸡村、降桥村等片区；

（三）经开区：智和村八九队、亭子十一组等片区；

（四）江南区：白沙村、富德村、新屋村、淡村、平西村等片区；

（五）西乡塘区：陈东村、位子渌社区、西明村、上尧片区、永和村、雅里村等片区。

 

根据我们文鳐地产律师团队从南宁市自然资源局网站上了解到的具体情况，上述重点区域中的“鸡村、淡村一组、智和村八、九组、位子渌、亭子村十一组、虎邱村”均进行了征收土地预公告信息。

 

从目前看来，不少项目正处于推进阶段，但仍存在很多困难。究其原因，在于大部分城中村都普遍存在着房屋密度较大，土地较少、人口较多等问题。

 

虽然没有能够完成对城中村的全面改造，但在政府的大力投入下，基本都进行了综合整治。

 

特别是快环内的46个城中村，政府专门进行了重点整治，尤其是以重点整治城中村垃圾收运、雨水污水、电线接拉、河道沟塘的“四整治”，和着力提升道路通达、提升建筑风貌水平的“两提升”，有效地提升了城中村环境的整体水平。

 

二、南宁城中村改造的具体运作方式

 

在具体的运作方式上，南宁市政府为进一步创新城中村改造的融资方式、拓宽融资途径，立足于市场运作，采取“村、村组自行改造”、“村企合作开发改造”、“政府主导改造”等方式灵活有效的解决城中村改造的资金问题。

 

我们文鳐地产律师团队帮您将三种运作方式的异同点，整理成如下图表：

按照实施主体的不同，城中村改造可分为以下三种改造模式。

 

（一）“村集体主导型”改造模式

 

在这种模式中，城区政府（或开发区管委会）主要起指导作用，组织做好村、村组基础数据调查、成本测算等改造前期工作，指导村、村组自行编制改造方案、拆迁补偿安置方案。改造所需资金在村集体经济的基础上由村集体引资开发，后续实施工作都由村集体自行完成。

 

目前采用这种模式的项目并不算多。

 

1.优点：

 

村集体可以充分按照村民意愿进行改造，有利于调动村民参与改造的积极性，同时也可以最大限度地保护村民利益。

 

2.缺点：

 

（1）村集体成立的改造开发建设公司缺乏相关的开发经验；

（2）村民的文化水平相对较低，管理能力较弱，有些情况下较为急功近利，其主导的改造与城市总体规划会有所出入；

（3）村民内部容易因补偿标准的不一致而引起矛盾；

（4）村集体资金实力薄弱，融资能力较差，容易由于资金短缺的问题而阻碍城中村改造的推进。

 

（二）“开发商参与型”改造模式

 

在这种模式中，城区政府（或开发区管委会）在做好村、村组基础数据调查、成本测算等改造前期工作的基础上，由城区政府组织编制改造方案、安置方案，开发商凭借自身的雄厚资金实力，独自完成城中村改造工作。

 

目前，南宁市区范围内的城中村改造项目较多地运用该种模式。例如西乡塘陈东村，便是由广西广物锦恒投资有限公司进行村企合作开发。

 

1.优点：

 

开发商资金雄厚、经验丰富，可解决城中村改造总的资金短缺问题，提高工作效率。

 

2.缺点：

 

（1）开发商参与改造目的是追逐利益最大化，可能会损害村民的利益。例如某些城中村地理位置优越，可能会刺激开发商盲目增加建筑密度和建筑容积率，而减少配备基础设施；

（2）实力较弱、诚信度不高的开发商可能会出现半路撤资或卷款出逃的现象，使得改造陷入进退两难的境地。

 

（三）“政府主导型”改造模式

 

在这种模式中，政府作为城中村改造的实施主体，统筹协调各个方面和改造全过程；并通过政府公开招投标方式，公开招募土地熟化人，进行土地一级开发，以解决资金问题。

 

在南宁市一些位于重要位置的城中村，主要以该种模式进行，例如江南区富德村乐富坡由广西荣和企业集团有限公司中标土地一级开发企业。

 

1.优点：

 

（1）政府作为改造主体，可以统一筹划，把握全局，减小改造的阻力，有效避免冲突事件发生；

（2）政府会综合考虑本城市的经济效益、社会效益、生态效益，更加全面、集约、高效地利用土地。

 

2.缺点：

 

（1）政府直接干预改造过程，部分情况下容易使群众产生抵触心理；

（2）无法完全杜绝个别官员利用手中权力贪污受贿的腐败现象；

（3）原有土地熟化制度中的部分内容与《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的立法精神相违背，违反了平等公正原则，已被叫停（详见我们2018年的分析文章——《【文鳐原创】是继续推广还是可能叫停？广西土地熟化模式利弊谈》）。

 

三、南宁城中村改造的工作流程和具体阶段

 

南宁市城中村改造工作的流程主要分为四个阶段：

 

（一）方案编制阶段

 

（二）方案审批阶段

 

（三）土地和规划手续办理阶段

 

（四）项目建设阶段

 

为便于您的阅读和了解，我们文鳐地产律师团队已经将上述工作流程的具体细节，汇总整理成以下流程图，供您审阅：

四、南宁城中村改造的优惠政策

 

在《意见》中，南宁市政府明确了城中村改造的规划、土地利用、财政支持、配套建设方面的优惠政策：

 

（一）规划管理方面

 

政府允许对改造成本高的城中村改造项目，结合城市控规要求，适当放宽规划设计条件以平衡项目的投入产出，保证项目顺利实施。

 

（二）土地利用方面

 

实行连片整体改造的情况下，连片整体改造所涉及的边角地、夹心地、插花地等，允许在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下，纳入改造范围或通过土地调换方式解决。

 

所以，房地产开发企业参与城中村改造时，应当注意适当提出申请，以增加土地开发面积。

 

（三）财政支持方面

 

城中村改造项目在市级权限范围内实行税费减免及返还优惠政策。减免城市基础设施配套费，或缓交墙改基金、需要易地建设人防设施的，减半收取人防易地建设费；其他收费项目按低限收取。

 

城中村改造项目可优先列入年度城建计划，城区政府（开发区管委会）每改造一个村市财政将拨付20-50万元工作经费。

 

在配套设施建设方面：配套设施建设费用，可纳入城中村改造成本。