广西工业用地退城进园系列⑧|“融资性售后回租”的实操方案
融资性售后回租：是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。其与抵押贷款存在一定的差异：一是合同关系不同。抵押贷款一般存在抵押合同与贷款合同两个合同，售后回租则包括租赁物买卖合同与融资租赁合同两个合同。二是权利属性不同。在抵押贷款合同中，债权人是抵押权人，而在售后回租合同中，出租人是所有权人。三是债权金额构成不同。抵押贷款合同的标的额由本金加利息构成，而售后回租合同中，租金一般由租赁物的购买价款、费用及出租人的合理利润分摊而成。四是标的物的权属不同。在抵押贷款合同中，债权人享有标的物抵押权，而售后回租模式是要让渡所有权，融资租赁合同通常会约定：当出卖人（承租人）按期足额交付全部租金后，即可重新取得标的物的所有权。其租金的总额包含了买卖合同的价款（融资金额）与租赁公司的利润（融资的利息）。因此，将土地资产通过金融公司进行融资性售后回租，通过融资，用于新厂房建设，且回租期间甲公司仍可继续在该地块上进行生产经营，仅需按季付息，分期还本，直至新厂房建设搬迁结束后，可将旧地块进行处置。1.企业补缴土地出让金，将旧地块进行变性，提高土地融资额度；2.与融资性售后回租公司洽谈，签订融资性售后回租协议，并取得融资贷款；1.土地变性环节。土地变性需补交土地出让金，以该土地出让金为计税依据缴纳契税。该缴纳的契税计入土地成本。2.融资性售后回租阶段。融资性售后回租业务，在税法体系中被认为是一项单纯的金融贷款服务。在增值税方面，甲公司将资产对融资租赁公司进行销售时不需要缴纳增值税；在企业所得税方面，该出售资产的行为同样不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按甲公司出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，甲公司支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。因此该笔交易仅需要考虑融资成本问题即可。融资性售后回租业务中，需要对承租人的资产进行评估，并按标的资产按较高的折扣率（约85%）提供融资，年息一般在10%左右。融资期限一般在3—5年，按季付息，分期还本（类似按揭）。考虑到旧厂在回租后可持续产出维持赢利，因此现金流应可提供足够支撑。3.搬迁环节。在形式要件和相关证据充足的前提下，可将该项目定性为政府主导下的政策性搬迁，取得的各项补偿可以争取到国家税务总局2012年40号公告中规定的企业所得税递延纳税优惠。4.土地处置环节。在适用政策性搬迁的前提下，土地将由土地储备中心进行收储，甲公司取得的补偿性收入不需要缴纳增值税、土地增值税。随后的土地招拍挂环节与甲公司无关。小结：该方案的综合税负是所有方案中最低的。主要原因是通过自有资产进行融资实现前期新建厂房的建设。所有的资产增值实质上是在国家储土地时实现的，但由于收储不需要缴纳增值税和土地增值税，且企业所得税可以适用搬迁政策又获得了递延。1.2014年3月1日起施行的《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《融资租赁合同解释》），就融资租赁合同关系的认定、售后回租模式的效力、合同的履行、违约责任等问题作出了规定，为融资租赁行业的健康发展提供了必要的法律保障。2.融资性售后回租原则上需要与融资租赁公司签订《买卖合同》、《融资租赁合同》，因交易标的物为土地，具有特殊性，直接签订买卖合同可能存在一定的法律风险，因此需要与融资租赁公司进行洽谈，在合法的范围内进行合同的签订。2.融资性售后回租，在形式上与转让最接近，所以国资部门有可能会要求比照国有资产的要求进行办理。3.但是融资性售后回租本质上却并不是买卖和转让，而是更接近抵押借款，毕竟最高法有相关的规定即类似的融资租赁合同中可以约定合同结束后物品的所有权归属。所以实际操作中，最后国资委等监管部门可能会要求A股东按照国有资产抵押的流程进行办理。具体的事项，仍有待于签约后我们文鳐团队进一步的检索研究。1.融资性售后回租相较于抵押贷款具有较高的折扣率，一般可以得到标的物价值85%左右的融资需求，而抵押贷款目前只能做到60%左右，所以基本满足甲公司的新建厂房资金需求。2.融资性售后回租的相较于抵押贷款期限较长，一般可以获得3-5年的融资期限，而抵押贷款目前主要是1-3年，所以基本符合甲公司厂房的建设周期。3.该方案相较于其他方案，在前期融资建设阶段无需引入第三方公司的投资，避免在两年的建设周期中出现与第三方公司之间的纠纷，商业可行性更高和法律风险较低，且前期操作流程比较简便，仅需在企业搬迁完毕后考虑旧地块的处置方式。4.融资性售后回租，其租金总额即等于融资金额和融资利息总和，需分期支付租金即按季付息，分期还本，则企业有持续经营和盈利的能力。
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