接下来，我们将持续为大家带来关于《合作开发房地产合同》效力的问题的案例解析。
【案情简介】
2003年1月8日，金泰公司与常州国土局签订（2002）207号国有土地使用权出让合同，约定将武青路和平新村西侧的14324平方米国有土地使用权出让给金泰公司，土地使用权出让金为5109.88万元，土地用途为开发商住楼，双方还对其他权利义务作了约定。
2003年2月18日，鸿联集团公司与金泰公司签订武青路项目协议书，约定双方合作经营武青路农贸市场项目，项目名称为武青路农贸市场。项目依据为金泰公司在2002年12月28日国有土地招标中，中标武青路农贸市场地块，并与常州国土局签订上述地块的国有土地使用权出让合同，合法取得上述地块的开发权。
项目地址位于武青路北侧，关河弄路东侧，规划用地面积14324平方米，设计建筑面积约46000平方米。项目总投资10800万元，计划建设周期22个月；
项目预计实现商品房销售11400万元，开发总成本10600万元，计划利润800万元，预计自有资金占用量6000万元，资金回收期24个月。
双方约定投资比例为，在预计自有资金占用量范围内，项目所需资金由金泰公司和鸿联集团公司分别按40%和60%比例同时投入本项目。财务核算实行项目单独立账核算，项目所涉及的收入、成本、费用都统一由该账户核算，与双方的其他业务不发生任何资金融通。
利益分配为项目利润在按财税制度规定交纳税款后，再按双方投资比例进行分成，若项目出现亏损，也按双方投资比例承担。
2003年10月，原告鸿联公司与被告金泰公司签署了橡胶厂02、04地块商住房项目合作经营协议书（以下简称橡胶厂地块项目协议书）。
约定：双方合作开发橡胶厂02、04地块项目；该项目地块已由金泰公司依法取得并签署国有土地使用权出让合同；资金回收期为32个月；投资比例为鸿联公司60%、金泰公司40%；项目实行单独立账核算，项目收入、成本、费用统一在该账户核算；项目利润按投资比例分成；等等。其后，依照政府相关部门的批示文件，武青路农贸市场项目和橡胶厂02、04地块项目统称为香梅花园项目，并均由双方合作开发。
该项目所使用的土地包括金泰公司上述通过出让取得使用权的49567平方米国有土地，还包括2612平方米国有划拨土地使用权。经查，该2612平方米国有划拨土地系用于配套建设合作项目周边的市政道路。
2004年1月8日，金泰公司与鸿联集团公司签订武青路农贸市场项目合作经营补充协议，约定双方于2003年2月18日签订了武青路项目协议书，由于鸿联集团公司决定将其在武青路农贸市场项目的合作经营权转让给鸿裕公司，因此鸿联集团公司在武青路项目协议书中的权利义务也一并转给鸿裕公司，鸿联集团公司根据计划投入到项目中的资金转由鸿裕公司投入，原协议自本协议签订之日起终止。后鸿裕公司经江苏省工商行政管理局核准变更企业名称为“江苏鸿联置业集团有限公司”，即本案原告。
武青路项目协议书和橡胶厂地块项目协议书签订后，鸿联公司按照约定比例先后向金泰公司的香梅花园项目账户投入资金人民币6415万元。然而，在合作期限早已超过约定期限，所有在建工程均已竣工，已建住宅商品房基本销售完毕，已具备结算条件的情况下，金泰公司始终拖延结算。
【法院观点】
本案的争议焦点为：一、双方签订的合作协议的性质问题；二、双方签订的合作协议的效力的问题。
关于双方签订的合作协议的性质问题，本案双方当事人约定共同投资开发房地产，并且约定对合作项目共享利益、共担风险，因而该两份合作协议符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定对合作开发房地产合同的界定，依法应认定为合作开发房地产合同。
《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”
本案双方当事人对合作项目的投资均为现金投资，虽然合作项目的土地使用权系以金泰公司名义取得，但向常州国土局缴纳土地使用权出让金的资金来源是双方当事人向合作项目的投资，两份合作协议中也未约定土地使用权作为金泰公司的出资，故金泰公司抗辩认为双方签订的合作协议是一种特殊形式的土地使用权转让无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于双方签订的合作协议的效力问题，金泰公司在取得橡胶厂及周边地块改造项目49567平方米国有出让土地使用权的同时，附带了建设香梅小学及“地块南侧与武青路农贸市场间的半幅道路与原五角场西村间的整幅规划道路”的义务，上述2612平方米划拨土地即是用于该市政道路建设。
因此，该2612平方米国有划拨土地使用权并非双方当事人向项目的投资，相反却是合作项目负担的义务。
故本院对金泰公司该部分抗辩理由：划拨用地面积2612平方米，根据相关规定，未经有权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资条件与他人订立合资、合作开发房地产的，亦应当认定为无效合同。不予采纳。
本案双方当事人签订的两份合作协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应认定合法有效。
【案件索引】
江苏鸿联置业集团有限公司与常州金泰房地产发展有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书，（2013）常民初字第95号，江苏省常州市中级人民法院。
【文鳐地产律师评析】
熟悉法条的人看到本案，一定会很奇怪，为什么本案中拟合作开发的土地包括划拨用地，且直至庭前也未取得审批手续，而《合作开发房地产合同》最后也没有被认定为无效合同？
《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效 ”
但是这个案件却非常清晰地向我们展示了这样的一个裁判规则：不能笼统的认为只要《合作开发房地产合同》涉及的项目中有未取得批准的划拨土地，合同就一律无效。
本案中，法院以该划拨用地为取得国有土地使用权时的附带情况为由，认为该划拨用地并非原告开发项目的对象，不属于基于合作开发合同的权利，反倒是政府赋予的一种义务。
事实上，从客体角度考量，当事人真正准备进行合作开发的地块，并非是这个国有划拨用地。其真正的开发对象，为依法获得国有土地使用权的地块。该划拨用地只是属于取得国有土地使用权的义务负担，故不能纳入两个合作开发协议范畴内。
概括的讲，合作开发房地产项目中，因政策需要附带建设的工程项目中所涉及的国有划拨土地未办理相关手续的，不影响当事人之间的原合资合作开发房地产协议的效力。
除此之外，其实大家也发现了，对于合作开发时未取得审批的划拨用地，在起诉前取得审批的也会认定合同为有效。
从该案中我们也不难发现，对于《合作开发房地产合同》效力认定的问题，一刀切的方法显然会不再适用。
而界定划拨用地取得的方式，会直接影响其后一系列情况的认定。这个我们后续还会接续为大家详细展开。
（未完待续）
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