在过去的几年,看到了房地产的波浪式的上升,房价的上涨,都与政策有很大的关系,政策是一个催化剂。核心因素是供求关系的影响,如果一个东西很好,但是没人要,价格的涨幅肯定很小,如果大家都抢着要,那它的价格自然而然的就上涨了。
房产过去是黄金时代 现在进入了白金时代,对于目前的购房,我们要睁大眼睛来买,优质的房子有上升的空间。一般的房子在未来的升值空间比较小,所以未来买房子要进行一点的优化。
▲那投资房产的顺序什么?
▲1.小型公寓
对于小型公寓 我们应该关注他的位置、首付 以及出租率,因为他是出租的市场,针对 奋斗阶段的白领、经理、第三产业的从业人员,选择好的地段,临近商业区、金融区比较繁华的区域。首期越少越好 期限越长越好,月供首付的压力越小,因为你出租的收入可以冲抵一下月供,同时首期少的话可以购置其他的投资产品多一点,赚得多点。同时出租率高一点。楼盘的活跃度高,交易量高,就说明其发展比较好。
▲2.豪宅
b. 资源稀缺
c. 物业优质
d. 产品独特
●标准:明星实力开发商、物业管理好、物业长期增值
▲3.普通住房
b. 建筑面积144平米以上
c. 实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍
d. 住宅的选择:位置比较好 临近学区、医区,在10分钟路程的半径范围内有很好的购物中心,交通设施
●首期少 ●期限长
●买新房不买旧房 新房子物业 位置 户型都不一样。
▲4.商铺
a.购物中心商铺
购物中心的运营好坏对商铺的经营状况影响深远。鉴于该类项目规模庞大,开发复杂,所以投资风险也比较高,整体运营的要求很高,对于经验不足的投资开发商,应该谨慎投资。
b.专业市场类商铺
●特点:鉴于专业市场类商铺经营商品的统一性,整个市场的营销成本比较低,只要该市场的开发商对整个市场的定位准确,那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。
●好处:投资门槛低,在市场经营状况少的情况下,商铺的售价和租金都有较大的增长空间,投资回报率非常高。
●风险:存在较大的风险与较大的投资回报率,一旦市场的运营出现问题,商铺的价格就会一落千丈,这种情况下,即便降低租金也不会扭转经营状况,因此投资风险就会加大,甚至可能血本无归。
考察投资方目前或以前是否管理过同样的物业,水平的好坏,如果没有历史的管理经验,投资应该进谨慎,同时应该考虑政治、市场的因素,如果市场不景气,那再好的管理经验也没有作用。
c.社区类商铺
○分为社区零售商业和社区服务商业 如便利店、中小型超市、药店、小卖部等
●好处:社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式,市场极为成熟,只要商铺投资者保持理性的投资思维,不是以过度透支的价格购买商铺,就不会面临大的投资风险。
○好的位置 临近大的社区,人群收入高、品质高,那租金回报率就比较好。社区外面的铺子比较好
d.临街/底商商铺
●好处:风险较小,资金回笼较快 运营管理的要求比较低
●特点:规模小、与所在建筑联系紧密、能提供方便快捷的服务是底商商业的最大特点。
e.商务楼、写字楼商铺
●好处:定位精准、垄断性强是商务楼商铺的一大特点。先天性的在客源上有一定的保证,而且其价格仅是写字间的水平。
f.交通设施商铺
○因为交通设施周围有较大的人流,所以交通设施商铺受到很多投资者的青睐。
○主干道与非主干道有所区别,交通设施内部商铺和交通设施外部商铺有所区别。
g.旅游区商铺
●好处:进入门槛低、投资回报稳定、减缓资金压力、降低经营成本
◆◇两种不同的概念:
→1,指开发商在销售商铺的同时,自己或通过专门的经营管理公司在一定期限内包租,投资者实质上无法实际掌控商铺的销售模式。
→2,指开发商将超市,百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割(柜台),不划分功能区域销售给多个业主,并在一定期限包租,投资者无法自行经营。
→3、产权式商铺规避风险的原则产权式商铺作为新生的商业地产模式,可谓是“优势与风险并存,利益与矛盾交织”
a. 了解开发商的实力
b. 调查经营管理水平
c. 明晰产权分割的情况
◇◆商铺的重要标准: 位置好、商业租(住)户品质高、出租率高、车位的配套好
▲5.写字楼
▲6.别墅
a. 定位要清晰 是单一的别墅区还是混杂着的其他?
b. 开发商实力 老牌大牌开发商 保证房产品质
c. 物业管理好 电梯等各种服务到位
▲7.厂房
▲8.土地
▲9.度假村
▲10.旅游胜地
●排列顺序的标准:
○顺序越往后 越容易受经济的影响,
○越往后 现金流相对较差 比如小型公寓 豪宅 普通住宅 商铺 在租售方面现金流比较充裕,后面在经济不好的时候,现金流流通比较差
○越前的话,资产增值就比较好,越往后 资产增值空间比较小
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