柴强：大数据在房地产领域的应用

柴强

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长

大家好，非常高兴来参加这样一个活动。刚才莫总开了一个很好的头，大数据行业对我来讲也是新鲜的东西。

我的题目是“大数据在房地产领域的应用”，根据我自己的理解怎么看待这个问题，讲三个方面：

一、大数据的重要性

实际上我们要用数据说话，过去就这样讲的，大家说定性、定量分析相结合，定量分析还是需要用数据说话，更要利用数据做决策，决策应当是基于数据和它的分析基础上做的。而不能简单凭经验或者是感觉做出来，这是传统的观念。

现在不同，同样说用数据说话，用数据决策。现在是信息公开，信息采集技术也非常的发达，再加上云计算等等，使得人们能够通过各种途径，特别是各种网站，获得分散在各处的信息数据。

目前我们也产生了一些房地产数据，如中国指数研究院，实际上可以说是一个专业房地产研究机构，进行数据的整合，提供专业的研究服务，编制各类房地产指数，全国性、区域性、各城市多维度进行体现。同时，中国指数研究院基于成交价、挂牌价、挂牌量等，更好的实现了房价的查询和住宅自动估价。

二、我们需要什么数据

作为房地产业内人士我们需要什么数据。

发展大势：通过数据可以得出总的，趋势性，行业发展的动向。如房地产市场的转型，新房市场转为存量房市场，美国现在90%是存量房交易，北京80%以上变成了存量房交易。

区位选择：房地产市场在城市间分化，城市内不同板块的市场也可能是分化的。城市的人口增长（流入、流出）、产业结构、未来房地产供求关系（如土地供应量、在建项目、在售项目，去化周期、人均住房面积、户均住房套数）等对房地产开发很重要。

竞争对手和未来合作伙伴：有关情况查询，特别是企业及人员查询。

投资项目：项目有关情况（查项目），即每一个投资项目有关的项目情况查询。此外，市场细分，项目定位等等都需要一些数据，来为项目提供服务。

精准营销：通过大数据找到真正有潜在需求、有意向购买的人。

政府需要：政府利用大数据提高治理能力，让政策制定有科学的依据。最关键还是舆情监测，建立企业信用档案，建立人员信用档案，行业或某个领域的总体情况，如出租公寓。通过用水量、用电量、用燃起量，了解房屋空置情况。

三，我们有什么数据

实际上在现在的时代，人人既是数据需求者，同时也是数据的提供者。房地产企业不仅仅需要别人的数据，自己也有很多有用数据。房地产数据价值用一句话讲，我个人的感觉，将来房子有关的数据可能比房子本身还要值钱。

房地产开发企业，房子不是一卖就了之，从立项、规划、建设、享受的过程积累大量的数据。房地产经纪公司，大量真实的交易例子，抵押贷款需求者。房地产评估公司，拥有大量的房地产抵押、房屋征收、司法拍卖、土地出让信息等。

房地产开发企业、房地产经纪公司、房地产评估公司都积累了大量的房地产数据，包含小区、楼幢、房号（户型图、面积）等信息的楼盘库，为各种房地产精准服务的基础。另外，大数据也应是“细数据”，即精确的数据，数据的质量很重要，一大堆模糊的数据是没有什么用的。

最后，房地产行业需要大量数据，也产生新的细分行业，即房地产数据企业。但要注意保密、不要违法。很多法律上写到国家的秘密、商业秘密、个人的隐私都要得到很好的保护。

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