2015年新城控股实现了房地产开发业务在A股的整体上市，开启“住宅地产+商业地产”双核驱动的战略模式。通过布局长三角，珠三角以及环渤海等地实现销售业绩爆发式增长，2017年有望迈进千亿俱乐部。
一、“住宅地产+商业地产”双核驱动
2015年新城控股实现了房地产开发业务在A股的整体上市。B转A后，原新城地产和原新城发展合并为新城控股（601155）。鉴于原新城发展主营商业地产，江苏新城地产（900950）主营住宅地产开发，合并后的新城控股开启“住宅地产+商业地产”双核驱动的战略模式，即以住宅开发为主，同时选取优质地块进行商业综合体的开发运营。
图：B转A前后股权情况
二、全国化布局，业绩进入爆发期，
2017年销售冲千亿
新城控股主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主，2013年底开始尝试进行合作开发。其业务板块分为住宅地产开发和商业地产开发。2016新城控股超额完成年度销售目标。2017年对外公布850亿销售目标，其中1-2月份销售金额已达121亿，已完成全年目标的14.2%。同时，2016年新增土地储备1424万平米，为实现千亿销售目标提供坚实基础。
1、2016年超额完成年度销售目标
2016年新城控股销售金额为650.6亿元，同比增长104%，业绩翻番。虽然国庆黄金周期间超过20个城市出台了房地产调控政策，但1-10月累计销售金额已达到548.7亿元，完成了中期上调的520亿元业绩目标；销售面积575万平米，同比增长66%。2016年新城控股销售业绩爆炸性增长，得益于新城前瞻性的区域布局——深耕长三角。
图：2011-2016年新城控股销售业绩
图：销售金额与销售面积增速情况
2、贯彻“1+3”战略布局，以上海为中枢、长三角为核心，向珠三角、环渤海及中西部地区扩张
在住宅地产开发业务方面，新城控股计划形成“以上海为中枢、长三角为核心，向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”的“1+3”战略布局。
从各区域对销售金额的贡献情况来看，新城控股住宅地产开发的业务范围主要集中于上海、南京、苏州、杭州、常州等长三角区域。2015年开始中西部、环渤海等地区对企业销售业绩的贡献逐步提升。新城计划未来形成以长三角为核心，扩展至珠三角、环渤海和中西部全面发展的全国布局，并将重点布局供需关系较为均衡、对周边城市具有较强吸附力的省会城市。
表：区域对销售金额的贡献情况
注：2013年长三角区域包括常州、苏州、上海、南京、无锡、镇江，中西部区域包括长沙、武汉；2014年长三角区域新进入杭州、南通；2015年长三角区域新进入金坛、昆山、安庆、台州、常熟、桐乡、嵊州，中西部区域新进入南昌、成都，环渤海区域包括青岛、济南，其他包括长春、海口；2016长三角区域新进入衢州、宁波，张家港，义务，瑞安，如皋。
2015年新城控股拿地金额238亿元，占全年销售金额的比重约74%。随着土地市场竞争加剧，地价上涨，2016年上半年新城控股拿地相对谨慎，注重质量而非规模。同时，积极开拓其他拿地渠道，2016年新城多次以股权收购的方式获取土地储备。从拿地总金额来看，通过股权收购方式拿地的金额约占总拿地金额的22%，主要位于上海、苏州、济南、武汉等市场表现较好的核心城市。
2016年新增土地储备共40幅，总建筑面积1424.22万平米，拿地金额535.8亿元，占销售金额的82%。其中三季度拿地最多，通过招拍挂和股权并购等方式来拿地，共花费约334.3亿元。
图：2013-2016年三季度新城控股投销比
注：投销比=拿地金额/同期销售金额
图：土地储备情况
注：2013、2014年土地储备数据为新城控股（01030）年报数据，2015、2016年土地储备数据为估算数据。
图：2016年更热衷于通过股权收购的方式拿地（按总地价分）
3、大力发展商业，输出管理，试水养老地产
新城2008年开始做商业，主要经营商业综合体的开发及运营管理，其房地产产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。新城计划在全国范围内选择性地获取优质地块进行开发，提出以每年新增至少10-15个商业项目的速度发展，2017年计划新开业吾悦广场11个，争取进入国内商业地产的第一梯队。
2016年新城控股商业地产开发的销售收入约109.8亿元，占商业地产开发总收入的比例保持在90%以上，商业物业出租管理收入为4.4亿元，出租率达98.96%。2016年，企业商业项目销售额占比提升至40.6%，租金收入同比增长57%。2016年商业管理团队试水轻资产运营，凭借公司“新城吾悦广场”品牌运营管理输出，在下半年开拓了诸暨永利吾悦广场、青岛新城吾悦广场等两个轻资产项目。
商业物业开发业务中前期产品线定位清晰，开业率高，实现产品标准化复制；后期发行资产支持专项计划，实现商业项目的退出。目前，新城上海青浦吾悦广场进行资产证券化，回流资金10.5亿元。
表：截止2016年底新城控股的主要投资物业
表：2014-2016年新城控股分部营业收入（亿元）
针对养老地产，新城控股2015年9月增持金东方颐养园70%股权，通过控股专业机构与的方式，嫁接金东方专业且成熟的养老服务体系，通过物业和互联网方面的优势，探索养老地产。
三、盈利能力稳步提升，财务状况良好
1、净利润逐年提升，费用率下降
新城2016年实现净利润31.56亿元，较2015年增长31.5%；归母净利润逐年增加，2016年实现30.19亿元，较2015年同比增长64.4%。2016年净利润率达11%，高于行业平均水平。新城费用控制能力卓越，按消费金额口径计算的费用率持续下降，其中销售费用率和管理费用率均在1.5%左右。
图：盈利能力变化情况
图：费用率变化情况（按合同销售金额口径）
2、财务稳健，加杠杆仍有空间
由于大规模拿地，2015年以来新城控股净负债率不断上升，2016年净负债率为52%，杠杆空间仍较大。
2015年随着公司债发行条件的放宽、融资成本低，新城控股多次发行公司债，一方面是为加快项目开发节奏和新项目拓展力度，另一方面是置换企业高息债，2016年新城控股整体平均融资成本为5.49%，较2015年降低1.69个百分点。
图：净负债率变化情况
图：融资情况
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