【月度金牛简介】 为让读者更深入了解房地产板块上市企业,亿翰智库将在每月8日、18日和28日重磅推出“月度金牛”系列企业研究报告,每次将深度解剖1家房企,并逐步覆盖所有在内陆从事房地产开发业务的上市企业。旨在从亿翰所擅长的战略视角,对上市房企进行更为专业的研究分析,为读者甄别企业优劣尽一份绵薄之力。
本文作者/ 张化东 王昆
中国海外发展有限公司是中国海外集团(中国建筑工程总公司)房地产业务平台,1979年创立于香港,1992年在香港联交所上市(股票代码:00688)。截止2017年3月,中海地产业务遍布英国伦敦、港澳以及内陆近60个城市,累计开发项目超过450个。
2016年,中海地产稳居净利润额第一的宝座,净利润率高达23%。在此我们将揭开中海地产高盈利之谜。同时,2017年上半年,中海地产调整投资策略,发力规模,中海地产如何凭借自身优势实现效益与规模的双重提高,将在房地产行业发展中留下浓墨重彩的一笔。
一
利润之王养成记
一直以来,中海地产都被冠以“利润王”的称号,其净利润额连续多年保持行业第一。2016年,中海地产净利润率高达23%,远超行业翘楚恒大、万科与碧桂园等房企。
图1 2011年-2016年中海地产利润走势
图2 房企净利润率对比
注:数据来自各房企年报。
中海地产的超高利润源自于多方面的优势:
1、行业榜样:费用控制
2011年到2016年中海地产销售费用率虽然逐年增长,但基本保持在2%以内,处于行业低位。三费费用率控制较好,维持在5%以内。
图3 房企销售费用率比较
图4 2011年到2016年中海费用率走势
2、抓住融资窗口期,低成本融资
中海地产作为于香港上市的国资控股企业,尽享两地融资优势。2016年中海地产的平均借贷成本为4.76%,虽然高于同为央企的保利地产,但显著低于中国恒大、万科和碧桂园。
表1 各房企融资成本比较
注:表1数据来自各房企年报。
同时,中海地产能够摸准市场脉搏,在低息窗口期发行债券。2016年8月中旬,中海一次性发行10年期60亿人民币的公司债券,其利率创五年期以上债券全行业新低,仅为3.1%。
3、拿地成本中规中矩,但售价更高
中海地产土地购置由公司高层集中管理,在目标城市的拿地相当谨慎。公司拿地成本中规中矩,但售价很高,2012年-2016年五年合同销售均价为12539元/平米,高于万科、保利等房企。
表2 各房企合同销售均价(单位:元/平米)
注:数据来自各房企年报。
4、严格工程成本控制
中海地产依托中国建筑强大的工程施工成本控制能力,以及其出身工程代建所积累的成本控制经验,能比其他开发商节省更多工程成本。用建安来代表工程成本,中海地产的建安占签约销售额的比例远低于中国恒大。
表3 中海、恒大建安占销售额比例
二
2017中海恢复扩张战略
2012年以来,中海地产销售额增长缓慢,规模落后渐渐成为其进一步发展的掣肘。在2016年全年业绩发布会上,中海地产表示将在利润率保持高位的情况下进行战略目标、拿地方式和管控模式等方面的优化。
图5 房企销售额对比(单位:亿元)
截至2017年6月底,中海地产已以358.67亿成功购入27块新地,远超2016年全年的土地购置数量。根据2016年以来投销比的变化,得到中海地产投资节奏明显加快,其中2016年12月出现了500%的投销比,相较于前11个月转变巨大,同时2017年1-6月投销比较2016年全年提升近11个百分点。
表4 2016年-2017年6月中海新增土地储备总量
2017年上半年,中海地产继续围绕一二线布局,并且一线城市“补仓”意愿强烈,已在一线城市投入资金116.7亿元。同时,截止6月,中海地产已相继拿下了东莞、烟台、镇江等6幅三线城市地块,占投资总金额的22.5%。
表5 2017年1-6月新增土地储备城市分布
注:表5是中国海外发展集团新购土地,不包含合营机构中国海外宏洋集团新增土地。数据来自中海土地收购更新公告。
2017年,中海地产延续之前的产业布局向北移动的同时,也恢复了对西部地区的重视。截止2017年6月底,西部地区销售面积大幅提升。
表6 2012年-2017年中海合约销售面积区域占比情况
三
展望中海:利润和速度的抉择
2017年,大量城市出台调控政策,在需求受限、成本上升的环境之下,房地产行业净利润率持续下滑在所难免,寻求效益成了许多企业的诉求。同时,集中度屡创新高,竞争日益加剧,规模代表着行业地位,也十分重要。
面对如此形势,作为利润领军者,中海地产如何凭借自身优势实现效益与规模的双重提高,将在房地产行业发展中留下浓墨重彩的一笔。
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