“麦大叔”又来了，这位绝顶的商业地产运作高手此次牵手的是在国内素有“利润王”之称的中海地产。
9月25日，麦当劳中国与中国海外发展签订战略合作协议，宣布中海地产将在已布局的60多个核心主流城市的商业综合体、社区商业、写字楼等板块与麦当劳开展合作。麦当劳也将积极推进全新一代概念门店在中海地产合作项目上率先落地。
这是继8月8日麦当劳中国联姻中信并提出中国内陆“愿景2022”加速发展计划后，一个月的时间牵手的第三家龙头房企。
自哈里·桑那本成为继雷·克罗克之后第一任 CEO时，麦当劳的“房地产生意经”一直延续到现在。“我们（麦当劳）从某种意义上并不应归属食品行业，我们应该是在地产行业。我们能以 15 美分来卖汉堡的唯一原因是，它们是给我们付租金的租客最大的利润来源。” 哈里·桑那本说。
而今“麦大叔”这份15美分卖汉堡的业务要在中国遍地开花，而支撑他的是在全国范围内握有大量土地资源和项目的房地产企业，碧桂园、恒大、中海纷纷成为了“麦大叔”的猎物。
汉堡和薯条似乎成了麦当劳的标志，但这位“麦大叔”的真实身份是全球最大的独立的房地产所有者，资产主要是在美国及世界其他国家最繁华的街口上的商铺。
“特许经营+商业地产”是麦当劳在房地产生意中赚取利润的核心模式。在麦当劳的万家店铺中，60%的所有权属麦当劳自有，40%是租赁，其通过长期承租、定死租约的方式获得低价地产，而在转租给加盟者时，则向加盟分店逐年收取涨价租金，这其中的差价可达到20%～40%，形成了一个巨大的商业地产增值空间。
数据显示，在麦当劳的收入中，25%来自直营店，75%来自加盟店，这其中总收入的90%是房租所产生的收入。
难怪麦当劳总裁给予自身的定位是：“麦当劳的真正生意是经营房地产，而不是汉堡包。”
今年1月9日，中信股份、凯雷投资集团和麦当劳发表联合声明，三家成立的新公司将以最高20.8亿美元的总对价收购麦当劳在中国内陆和香港的业务。 8月8日，针对麦当劳中国业务的战略合作正式完成交割。收购完成后，中信股份和中信资本在新公司中将持有共52%的控股权，凯雷和麦当劳（全球）分别持有28%和20%的股权。
正式入主麦当劳中国后，中信系拥有绝对控股权的麦当劳中国开始了与各家开发商的合作。一个月的时间里，麦当劳中国已经和三家房企签订了合作协议，除了此次的中海地产，麦当劳中国之前还与恒大和碧桂园进行了签约。
8月14日，恒大地产集团与麦当劳中国签订长期战略合作协议。根据协议，麦当劳将在恒大全国范围内的地产项目上开设麦当劳餐厅，恒大为麦当劳优先提供选址。
9月22日，麦当劳中国和碧桂园签订长期战略合作协议，碧桂园将在其全国社区内为麦当劳优先提供选址，麦当劳也将发挥其品牌效应，支持碧桂园各地产项目的商业配套。
根据麦当劳中国的计划，未来5年，中国内陆的麦当劳将增加2000家，开设新餐厅的速度将从2017年每年约250家逐步提升至2020年每年约500家。届时，中国区约45%的麦当劳餐厅将位于三四线城市。
就这样，这位“麦大叔”开始加速麦当劳餐厅在中国的布局，并加快进军三、四线城市及新型城镇。
过去20多年间，麦当劳在中国开出了2500家餐厅，而其发展将加速。预计到2022年底，中国麦当劳餐厅将增至4500家，“未来2.0”餐厅覆盖率提升到逾90%。
麦当劳在中国大规模扩张的计划，亟须在全国范围内握有大量土地资源和项目的房地产企业支持。
据其跟中海地产的战略协议，中海地产将在已布局的60多个核心主流城市的商业综合体、社区商业、写字楼等板块引入麦当劳；麦当劳也将积极推进全新一代概念门店在这些合作项目上率先落地。
麦当劳中国首席执行官张家茵表示，麦当劳不同的业务形态，将与中海地产旗下的不同业务紧密连接，双方将提出更多创新性的解决方案，共同推进业务发展。
中海方面则表示，其旗下众多位于一线城市优质地段的项目，将进一步支持麦当劳巩固和发展其在一线城市的市场地位。
而恒大和碧桂园的项目恰恰符合麦当劳中国的选址标准。恒大2016年年报数据显示，截至2016年底，恒大在全国共有582个项目，其中位于三四线城市的项目有277个，占比达到47.5%。碧桂园在2016年年报中披露，集团现有项目722个，其中有约41%的销售额来自于三四线城市的项目。
分析人士指出，碧桂园、恒大、中海这三家房企选择与麦当劳合作，是期望为旗下的地产项目提供更好的生活和商业服务配套，从而增加产品附加值。而通过这些合作，麦当劳既希望加强一线城市的地位，也想尽快在三四线城市加大布局。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，麦当劳迥异于国内一般的商业地产运营模式，它是以运营取胜，以运营赋予物业提升的价值。而国内的商业地产采用的是轻运营、重地产模式，赌的是土地增值。麦当劳是以一个引擎带动与其相适宜的大车前行，而国内商业地产却是以一个动力不足的小引擎试图带动一辆巨型卡车。
某商业地产咨询顾问表示，麦当劳总部琢磨最多的事情不再是具体经营快餐业务，而是琢磨哪个地段是一个城市将来人流最旺的地方。然后买下或租下看中的地块并建起快餐店，寻找特许经营的合作伙伴，收取特许经营费和这块商业旺地的铺租。然而在商业地产项目中获得有力位置越发困难，所以麦当劳在中国选择与不同开发商合作，可以以较低的成本获得人流量较高，动线穿行更利于注意到自己的位置。这一优势将提高它在进入三四线城市时的效率。
但麦当劳的竞争对手肯德基在2012年的时候，就已经提出了向三四线城市，甚至县级市进行扩张的计划。五年之后它凭借先发优势在这些下沉渠道拥有一定的品牌效应与消费习惯。所以虽然解决了选址的问题，但从品牌市场营销及产品创新的领域，麦当劳都躲不开与竞争对手的正面挑战。
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