文/刘策
随着中国房地产从增量市场往存量市场的转轨转型,存量市场作为未来主流的市场形态,已经成为包括开发商在内的众多机构的共识,也吸引了各路兵马纷纷杀入存量市场,进行前瞻性的布局,那么,在混战中,谁会最终杀出?是否可以做出前瞻性预判?答案当然是肯定的。
一、谁能成为存量市场龙头,关键看是否在四大关键领域拥有优势
谁能够成为存量市场的龙头,关键就看在四大关键领域是否拥有优势,哪四大领域呢?
主要是四个方面:
第一,存量开发。存量开发,主要分成两类:第一类是宏观层面的旧城改造(或者说城市更新),以获取土地为核心目标的模式。第二类是微观层面的旧楼改造,以楼宇“美颜”增值为核心目标的模式。主要包括两种模式:一是住宅的更新,也就是企业购买整栋旧楼或分散的旧房,经过重新改造装修,再次出租出售的商业模式。二是商业地产的更新,即收购经营不善的商业物业或写字楼,进行重新定位、装修,再分割产权出售或长期持有的商业物业更新。
第二,存量经营。城市更新、旧楼改造还仅仅是从物理空间、从硬件上做了提升,那么软件上的提升则主要是共享居住、共享办公、共享商业,通过业态创新和内容植入,给到客户更好的体验,使得传统的物理空间能够发挥更大的坪效,能够获得更多的收益。
第三,存量社区。社区业主不是地产包袱,而是挖不完的金矿,在这样的认知革命下,社区服务走上前台。作为一个新兴的服务产业,如何获得更多的客户服务接口,把握社区业主消费需求,为社区提供更多增值服务,例如医疗、养老、教育、就业等,将会成为未来利润的增长点。
第四,存量金融。这么多的存量物业,如何盘活呢?如何将其证券化资本化呢?对持有运营机构来说,针对持有运营物业投资规模大、回收周期长、运营管理要求高的特点,可以将物业出售给REITs实现退出,缩短投资回报周期,提高资金使用效率,同时有专注提高运营管理能力,实现轻资产转型。
因此,要成为行业龙头,就需要看在上述四大领域谁最有优势或者综合优势。
二、谁在上述四大领域拥有优势?
明确了上述四个关键领域,那么到底谁在这四个领域拥有独特优势呢?笔者特意针对这四个领域做了一个梳理:
首先,我们看存量开发。在这块,佳兆业是当之无愧的行业龙头,堪称航母级企业。截至2017年底佳兆业共拥有占地面积约2400万平方米的旧改储备,主要集中在粤港澳大湾区,其中深圳是890万平方米,占34%;广州是576万平方米,占24%。如果占地面积按照这些城市综合容积率以2来粗略估算,佳兆业自有储备的旧改建筑面积应该是5000万平方米,由此又可以推算估计旧改货值大约会高达1.5万亿。而目前佳兆业的市值才200多亿,价值被严重低估。
其次,再来看存量运营。在这块,笔者一直有个观点,集中式公寓会是未来公寓的主战场,而开发商则会成为集中式公寓的主力军。在这块,目前比较有优势的是万科、龙湖、旭辉和碧桂园,但是公寓业务刚刚起步,还处于商业模式探索阶段,远远谈不上格局已定,这块短期态势并不能代表未来行业的格局,每个开发商都有机会,但是目前的领先者机会更大。
再次,我们看存量社区。这块万科和彩生活是绝对的龙头,特别是彩生活在管理面积上排第一,能与之匹敌的只有万科。
最后,是存量金融。在这块高和资本具有领先优势,创造了多个第一。是中国第一支也是最大的人民币商业地产基金,在行业有着广泛的影响力:牵头国内第一个交易所CMBS(商业物业按揭支持证券)研发落地,高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划,40亿元,3.3%的成本破历史记录,100亿元主动管理规模,总投资超过300亿元,完成198亿元商业物业证券化产品审批,3单CMBS,规模总计140.21亿;1单CMBN,规模29亿;2单类REITs,规模29.2亿等。
三、谁最具有综合优势,有望成为存量地产龙头?
要回答这一点,笔者认为要考虑两点:第一,这四大领域目前商业模式最成熟的是什么领域?相对应的领域龙头就最有优势;第二,谁最有综合优势?笔者认为,佳兆业和万科,是最有希望成为行业综合性龙头的。为什么这么说呢?
首先,我们来看四大领域商业模式最成熟的是哪个领域?毫无疑问是存量开发,也就是城市更新,城市更新目前已经成为一线城市和核心二线城市获地的主要手段,且难度和门槛高,相应毛利也比较高,相比其他三个领域,能够形成实质性的利润贡献。而佳兆业在此领域深耕20年,被誉为城市更新的“黄埔军校”,做出了很多有影响力的作品,其1.5万亿的旧改货值更是一骑绝尘。所以佳兆业是在最核心的领域拥有核心优势。而存量经营商业模式还在打磨中,存量社区变现也在探索中,存量金融这块受制于管理资产规模和标的少,快速上规模也还是很难。
其次,我们来看谁最有综合优势?那么毫无疑问是万科和佳兆业。万科目前在存量运营和存量社区两大维度都是行业龙头,尽管存量运营目前盈利模式并不清晰,规模发展很难,但是能够占据两大龙头位置已是相当不易,而佳兆业则是行业唯一一家在存量开发、存量运营、存量社区和存量金融领域都已经形成完整产业链,旗下有四大集团分别涉足该四大模块,且背后有五大上市平台协同支撑,这是一般企业难以企及的综合性优势。
所以,综合上述这两点,佳兆业和万科最有可能成为存量地产的龙头,当然,不进则退,行业发展日新月异,这两家目前具有综合性的优势,但是需要持续巩固和加强,否则也可能会被超越。
(全文完)
作者简介:刘策,聚焦房企战略、存量运营及创新业务研究,曾受托参与多项住建部及省市政策课题研究,系广东省公寓协会专家委员会主任委员、广东省房地产协会专家委员会委员、北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授。
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