✔ 2018中国上市房企百强 研究体系全景展示 往期“年报有料”系列文章中，我们已经通过对部分财务及经营指标的剖析，提前预告了2018上市房企百强的研究体系—— ✔有反映企业经营规模的总资产和营业收入； ✔有反映盈利能力的归母净利润率、融资成本、三费费用率和净资产收益率（ROE）； ✔有反映风险控制能力的货币资金和净负债率； ✔有反映开发经营能力的存货周转率和资产周转率； ✔还有反映企业在资本市场上的运作情况的总市值等指标。 接下来我们将全景展示 2018上市房企百强研究体系 一 2018中国上市房企百强 研究体系 1 研究模型及方法 “2018中国上市房企百强”研究，分别从房地产市场和资本市场的层面考量上市房企的表现和能力，主要包括企业的经营规模、盈利能力、偿债能力、运营能力、成长能力及资本市场运作能力等6个方面，并参考政府监管，建立“2+X”模型对上市房企进行全方位评价，最后应用指标建模法、因子分析法、层次分析法和专家打分法等业内公认的权威科学测评方法，得出上市房企的最终排名及子榜单。 专家团模式：2018中国上市房地产企业百强成果发布会计划成立“专家团”，专家团主要由券商研究员、基金公司研究员、评级机构研究员组成。专家团作为特邀顾问团队，为本次研究工作提供更多专业意见，主要包括：研究模型、研究方法、研究成果。 2 典型指标回顾 1 总资产： 总资产是指某一经济实体拥有或控制的、能够带来经济利益的全部资产，为净资产和总负债之和。净资产是属企业所有，并可以自由支配的资产，即所有者权益或者权益资本。因此在亿翰的研究成果中，我们不仅考虑总资产的规模，更关注净资产的规模，从而避免了由于总负债过高而带来总资产的虚高。 2 营业收入： 上市主体中，部分企业营业收入包括多元业务收入，非房地产业务收入占比甚至超过50%，若将其完全计入测评体系，则将无法真实反映上市房企房地产业务综合实力。因此在亿翰的研究成果中，将上市房企房地产业务营业收入纳入研究模型，而不是笼统计算整个上市主体的营业收入。 3 总市值： 二级市场交易价格是公司价值的直接体现，总市值对公司也发挥着筹集资金、流通变现、广告效应、信用建立等作用。因此在亿翰的研究成果中，从更加客观、合理的角度出发，将上市公司日均加权市值纳入测评体系。 4 货币资金： 货币资金仅反映企业拥有货币的绝对量，单一考察货币资金无法真实反映企业资金充裕程度。因此，在亿翰研究体系中，并未将货币资金作为一个独立的指标，而是将货币资金与企业短期有息负债、长期有息负债以及存货等指标进行综合考量，以反映企业真实的货币资金情况。 5 归母净利润率： 企业合并报表上的净利润反映的不只是上市公司本身的净利润，还包括其控制子公司的净利润，这当中有一部分是归属于子公司其它股东的。近两年随着企业合作项目的增多，少数股东损益占净利润的比重提升，净利润已经不能完全真实地反应企业的盈利规模，因此在亿翰的研究成果中，将归母净利润纳入测评体系。 6 净资产收益率（ROE）： 如果把企业的股权看成长期债券，那么净资产收益率就可以看成利率，也就是投资者的回报率。ROE主要有三个因子，净利润率、资产周转率、债务杠杆，即使是相同的ROE，由于不同因子的影响，质量也会千差万别。研究企业的ROE水平和质量至关重。因此在亿翰的研究成果中，将ROE纳入研究体系。 7 三费费用率： 在国家宏观调控和市场规范化的双重影响下，房地产企业为确保企业的利润空间及竞争力，必须调整经营理念，将管理重点放在费用管控上，因此亿翰将上市房企的三项费用：销售费用、管理费用和财务费用纳入研究体系，分析房企在成本管控方面的现状。 8 存货周转率&资产周转率： 资产周转率和存货周转率是企业开发经营能力的重要指标，分别反映企业资产利用效率和开发销售速度。但部分开始逐步退出房地产开发业务的企业，由于存货较低而使其存货周转率较高，无法准确反映企业周转情况，因此亿翰的研究成果中，我们将分别结合企业房地产业务收入的结构与变化和利润的结构与变化来综合考量该指标。 9 融资成本： 企业拥有较低的融资成本，能减少财务支出，提升盈利能力，进而提高企业的市场竞争力，从而实现低成本融资的良性循环。在亿翰的研究成果中，我们将各房企的融资成本纳入研究体系，作为考核企业融资能力的重要指标。 10 净负债率： 通常情况下，资产负债率（总负债/总资产）被用来反映上市公司的负债水平。然而，房地产行业有较多预收账款计入负债。与其他债务不同，预售款没有利息成本，最终无需偿还，且一定会转化为收入。因此，亿翰研究用净负债率反映房企资金链安全状况和杠杆使用情况。 二 研究意义 1 权威认证企业在资本市场上的地位，为企业在资本市场活动提供助力 2 客观评价企业相对实力与相对地位，为企业提升估值水平提供理论依据 3 正确评估上市房企投资价值，为投资者提供多方参考意见，防范金融风险 4 为金融与房地产企业搭建沟通的桥梁，为资本界提供具有参考价值的企业信息 三 参评标准 本着“科学、客观、公正、专业”的测评原则，《2018中国上市房企百强》参评公司设立了如下参评标准： 研究对象 在中国内陆开展经营活动，并且满足以下条件的房地产上市公司； ✔收入构成： 🔹房地产业务的营业收入比重大于或等于50%； 🔹没有一类业务的营业收入比重大于或等于50%，但房地产业务的收入和利润均在所有业务中最高，而且均占到公司总收入和总利润的30%以上（包含本数）（注：源自2012年修订版《上市公司行业分类指引》） 🔹房地产业务的营业收入大于或等于100亿元； ✔上市情况： 在沪深交易所、港交所或新交所等境内外证券交易所公开上市的房地产企业，但不将母子公司同时上市并被并表的子公司纳入参评范围； 统计时间截点 以2017年12月31日为测算时间截点，并参考2017年3月31日前的企业表现； 备注 对于近两年有重大偷税漏税或者严重拖欠员工工资等违法违规行为企业，将不被列入参评范围。 四 研究数据来源 1 纳入测评研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告； 2 国家统计局和各地统计局（包括建委、房管局）统计数据； 3 亿翰智库搭建的中国上市房企数据库； 4 从任何公开信息渠道取得的相关信息，包括但不限于官方网站、以项目为基础的调研数据、学术研究报告等信息渠道。 亿翰智库&中国网 期待您的参与 ———— / END / ———— 亿翰股份 中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为65%以上百强房企的顾问伙伴。 在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。
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