案情梳理
一、汤某等4人与彦海房产公司于2013年先后签订多份《借款合同》，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海房产公司合计2.6亿元的债权。
二、为担保该《借款合同》履行，汤某等4人与彦海房产公司分别签订多份《商品房预售合同》，并向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心备案登记。
三、上述债权陆续到期后，因彦海房产公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海房产公司欠汤某等4人借款本息361398017.78元。
四、双方随后重新签订《商品房买卖合同》，约定彦海房产公司将其名下房屋出售给汤某等4人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海房产公司。
五、2014年6月23日，彦海房产公司出具《承诺书》，承诺交房日期为2014年9月30日，并约定逾期利息及违约金。
六、2015年，汤某等4人向法院提起诉讼，要求彦海房产公司支付延期交房违约金6000万元及损失416300元。
七、汤某等4人于一审提交《甘彦海客户对账表》载明借款利息分别按照月利率3％和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。
法院观点
一、本案《商品房买卖合同》是否为履行《借款合同》而提供的担保？
彦海房产公司与汤某等四人为履行《借款合同》签订了相应的《商品房预售合同》，并办理了预购商品房预告登记。后双方在彦海房产公司未偿还借款本息的情况下经重新协商、对账并签署《商品房买卖合同》，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。民事交易活动中，如当事人意思表示发生变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。因此，本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的《借款合同》履行提供担保，而是《借款合同》到期彦海房产公司难以清偿债务时，通过将彦海房产公司所有的商品房出售给汤某等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，且不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。
二、彦海房产公司是否应向汤某等4人支付违约金及损失？
鉴于双方当事人均认可对账确认的欠款数额（包含了借款本金及利息），在当事人将该欠款转化为已付购房款，并请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订《商品房买卖合同》等方式，将违法高息合法化。经查，双方之间借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。以此计算，对账表及明细表所计算的借款利息的利率，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。由于法律保护的借款利率明显低于双方当事人确认的借款利率，故应当认为汤某等4人作为《商品房买卖合同》的购房人，尚未足额支付合同约定的361398017.78元首期购房款。交房应以汤某等4人支付首期购房款为履行前提。在汤某等4人尚未足额支付首期购房款的情况下，彦海房产公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约，因此彦海房产公司无需向汤某等4人支付违约金及损失。
综上，二审法院驳回汤某等4人全部诉讼请求。
实务操作
一、当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后诉请履行买卖合同，法院不予支持。法律规定如下。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条
当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
二、买卖合同作为借款合同到期后双方协商一致建立的新的民事法律关系，法院予以支持。
借款到期后，借款人与出借人经协商一致，将双方之前的借款本金及利息转变为买卖合同项下款项，该行为并非为借款合同提供担保，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的适用情形。
三、当事人将高额利息转化为已付买卖价款，超出法律规定部分不受保护。
借款合同项下的本金及利息转化为买卖合同的价款后，法院有权对双方的借款本金及利息数额予以审查，避免当事人通过签订买卖合同的方式，违法将高额利息合法化。
案件来源
最高人民法院（2015）民一终字第180号民事判决书
为便于阅读，作者对案例作了一定的调整。
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