近日，据经济之声《天天315》报道：“五证齐全的海景房竟是抵押房，广西80多户业主突然无家可归”，这是怎么一回事呢？
今年2月中旬，广西壮族自治区北海市中级人民法院突然在他们小区张贴了一张查封公告，不少业主惊讶发现，自己购买的五证齐全且已入住2年的海景房竟然也名列其中。
业主赖女士是广西本地人，她是在2016年12月底和开发商签定合同并一次性付清全款，付款当天就拿到了房屋钥匙，开发商当时承诺会尽快为她办理网签合同及房屋备案，但之后就没了下文。到目前为止，她的母亲已经入住新房2年，房子却至今没有网签也没有备案。
赖女士说，近期看到法院贴出的查封公告，她才知道了一直不能网签和备案的真实原因，她也才知道五证齐全且已入住2年的海景房竟然是抵押房。
业主海先生平时常住北京，他说自己在广西北海市亿海澜泊湾项目买房是为度假养老。海先生告诉记者，他是在2017年3月去看的房，买房前就已经听说这个项目卖的房可能是抵押房，当时本打算不买了。
但因销售人员信誓旦旦的承诺付全款买房之后，两个月内就能解押，外加实在不愿放弃好不容易精挑细选的海景房，最终他还是选择一次性付清全款买下了这套房。
海先生说：“销售经理跟我保证说这个房子没有问题，你买完房以后，在五一之前就给你解押，给你办房产证。到了五一以后给他打电话，他说正在给你办，等到六七月份，我又给他打电话，他还说正在办。到了十一了，我说网签手续办了没，他说没办，现在没有钱解押。他说那你就上法院起诉呗，我就上法院去起诉去了。
当时法院判决认为，我买这房子，由于是被抵押在长城资产公司了，而我告的是亿海公司，牵扯到第三方，不属于这次被告和原告之间的法律范围，所以说不予支持！”
业主们向记者提供了合同、法院公告等证据资料，记者注意到，广西壮族自治区北海市中级人民法院的查封公告显示，法院在今年1月9日查封了被执行人广西亿海房地产开发有限公司名下坐落于北海市海城区广东路1号亿海澜泊湾小区的50多套房产。
法院方面表示，对上述查封如有异议，可以在查封公告之日起三天内向法院书面提起执行异议并附相关证据。如果逾期，本院将依法拍卖上述查封的房地产。
业主们告诉记者，目前他们已经向法院提起执行异议并提交了相关证据。业主们还表示，经过业主核查，目前共有80户业主买到的是抵押房，不止50多户。
之后记者进一步向开发商广西亿海房地产开发有限公司的相关负责人高先生核实共卖出多少套抵押房以及何时能够办理解押手续等问题。高先生称：“有五十几户查封，我们跟债权人还在协调。可能要到今年年底，争取今年给客户解决。”
那么“五证齐全”到底是哪五证？五证齐全的房屋，为什么会是抵押房？如果不幸遭遇了这样的困境，业主如何避免损失？
北京市中盾律师事务所高级合伙人、资深房产专业律师熊学军为您一一解答。
首先，所谓“五证齐全”的房屋是指哪五证呢？
在我国，五证分别指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》五种证件。
这“五证”是法律对销售方的基本要求。业主购房时，需要查看开发商的上述五证是否齐全，也是确认该楼盘能否购买、后续能否办证的重要信息途径。
一、《国有土地使用证》，是由市规划委员会核发的。有这个证，能证明该开发商拥有了这块土地的使用权，同时也会告知这块土地使用年限，比如住宅用地70年、工业用地50年、商业用地40年等等。
二、《建设用地规划许可证》，这个也是市规划委员会核发的，没有这个证说明土地使用是非法的。开发商盖房子，必须符合城乡规划的范围，不能随意乱盖。比如这块区域如果规划的是工业用地，开发商却想建住宅商品房，那当然是不允许的。
三、《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。如果开发商没有这些证，却忽悠给你说可以办房产证（现在是不动产证），千万别信！
四、《建筑工程施工许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。一般开发商不会自己去盖房子，需要由有资质的承建商来施工。
五、《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市住房和城乡规划建设局，证书由省住房和城乡建设厅统一印制、办理登记审批和核发证书。
开发商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。
五证中，《商品房预售许可证》是最为关键的一个证书，能证明开发商销售商品房的行为是合法的。
那么，查询五证是否齐全的方法有几种呢？
一是上建委官网上查询。有些城市已经开通了查询了五证的网站，购房者可以登录当地的网站查询开发商的五证。可以登录“XX市房地产交易中心”去查看取得《商品房销售(预售)许可证》的房产项目。
二是去当地房地产管理部门窗口直接查询。三是可以去银行询问一下关于“五证”的问题。因为一个项目从置地、审批到开工等一系列环节中，银行始终参与其中，尤其是在放贷的时候，银行会对项目开工建设的合法性和相关资质进行严格的审查，银行对开发商取得了哪些证件最为清楚。
特别提醒：买房人的是，在查看“五证”的时候一定要看原件，因为复印件有可能造假。另外，在正式签订购房合同之前，还要看清楚您所购买（预购）的房屋楼号是不是在销售（预售）范围之内，以确保将来可以顺利办理产权证。
五证齐全只能说明开发商具备建房和售房的资格，但业主最终是否能拿到《房屋所有权证》，还要受其它很多因素的制约。比如：办理房屋所有权登记，房屋必须已经竣工，并通过规划验收合格，且取得建设行政主管部门颁发的竣工验收备案证明书，只有具备了上述条件才能办理房产证。
关于开发商将在建工程进行抵押，目前是开发商常见的做法。在建工程抵押，是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同尚未完工的在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”。
当然，在建工程抵押毕竟不同于已取得房屋所有权证的房地产抵押，在建工程抵押的法律关系更为复杂，不确定因素更多，隐含更多的法律风险。
房地产开发企业为筹集资金，常常在开发的过程中就进行预售，一般说来，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存，也就是说，商品房预售时，开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，否则购房人将无法获得房屋的产权证。
根据《城市房地产管理法》第45条的规定，开发企业只要“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，就可以向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，进而进行商品房预售。
预售是一种转让行为，根据《担保法》第49条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”
因此，购房人在购买已抵押的预售商品房，即使该预售商品房已取得《商品房预售许可证》，但是因抵押人转让已办理登记的抵押物时，应当通知而未通知抵押权人并未告知受让人转让物已经抵押的情况，将导致转让行为无效。抵押权人有权行使抵押权，优先受偿。中盾熊学军律师提醒购房人：除了银行行使优先受偿权之外，还有一个工程价款优先受偿权的问题，同样要引起购房人的注意。
最高人民法院2002年6月27日公布的法释(2002)16号司法解释《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中指出“应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”
因此，贷款银行、建设工程承包人都可能会行使优先受偿权，对开发商提起诉讼同时申请查封在建工程或者完工的房屋。
报道当中的购买了广西北海市亿海澜泊湾项目的五十余户业主就是陷入了这样的困境。
如果不幸遭遇了这样的困境，业主如何避免损失？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。”
因此，广西北海市亿海澜泊湾项目的八十余户业主，如果在向法院书面提起执行异议不予支持的情况下，可以依据上述最高法院的司法解释的规定，起诉开发商，要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求双倍的赔偿。
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