无论工作中还是生活中，租赁都是一种非常常见的法律关系，同时也是一件看似简单，实则复杂细碎的事情。很多繁琐细小的事情往往在签约时没有考虑清楚写入合同。签约后，双方又难以达成一致意见，无形中拖延合作进度。作为出租方而言本以为合同一签就安稳了，但是承租方在签约后往往又会有各种要求，例如更换屋内设施，维修设备，配套物业等等要求。特别是大体量房屋出租，合同期限较长，对各方影响都较大，如何签署一份全面的租赁合同？租赁合同文本是否对租赁常见事项有一个提前协商和安排，非常考验法务的业务素养。本文重点针对签署租赁合同重要事项进行风险提示。
承租人是否适格
（一）适格的承租人主要有以下三类：
类型 | 具体情形 | 承担责任的财产范围 |
自然人 | 包括十八周岁以上的自然人、个体工商户。 | 自然人以其合法拥有的财产承担民事责任。 个体工商户对所负债务承担的是无限清偿责任，即不以投入经营的财产为限，而应以其所有的全部财产承担责任。 |
法人 | 法人可分为营利法人、非营利法人、特别法人。营利法人包括有限责任公司、股份有限公司和其他企业法人等。非营利法人包括事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等。 | 法人以自有全部财产独立承担责任，股东仅在出资限额内承担责任。（与投资人个人财产无关） |
非法人组织 | 非法人组织是不具有法人资格，但是能够依法以自己的名义从事民事包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构活动的组织。 | 投资人以其个人(或者家庭)财产对企业债务承担无限责任的经营实体 |
以上，详细列出了不同法律主体适用不同的偿债财产范围，对于出租方而言，除了考虑租金外还要考虑承租方到底属于何种主体类型，不同种类型法律上的区别在于承担责任的财务范围不同。例如个人和公司在承担责任上的区别，与自然人签合同，自然人以个人财产承担责任。个人财产有限，房租缴纳一旦存在困难，可供执行财产可能相对有限。而对法人而言，作为商业主体，具有法人资格，有独立财产可以缴纳房租，当然不排除有些空壳公司的存在。故而，当潜在承租方为多人时，出租方应重点考虑其中区别。
（二）主体错误的常见情况：
一般在租赁合同首部和尾部都需要列明具体承租方，前后主体应一致。实践中对承租人审核不严，容易发生合同首部承租方是个人，而合同尾部个人没有签名，而仅加盖公司的公章；或是承租方实际是公司，但是以个人名义进行承租，缺少公章；抑或是合同首部承租人为甲、乙两人，但合同尾部签字时只有甲一人签名。盖章或签字行为一般是合同的生效要件，对合同效力的影响至关重大，缺少盖章合同的效力存在瑕疵。另一方面，从法律上来说，承租方应前后一致，不一致的情况下，主体认定存在歧义，极易引发后续相关责任的认定。
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确保待出租房屋合法
（一）禁止出租的具体情况
出租方的主要义务是交付适租的房屋，若房屋属于法律禁止出租的情况，则双方签订租赁合同无效。依据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定：
有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）权属有争议的；
（五）属于违法建筑的；
（六）不符合安全标准的；
（七）已抵押，未经抵押权人同意的；
（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
（二）实践中常见争议
当出租方为政府、事业单位或国有企业的情况下，特别是大体量的租赁，承租人尤其应当仔细审核承租房屋是否属于“有关法律、法规规定禁止出租的其他情形”，相关主体有无履行内部报批程序。国有资产对外出租时，应对其处置国有资产的行为是否符合相关规定负有审慎严格的注意义务和审查责任，否则将承担相应违约责任。
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列明出租房屋地址、面积、屋内设施以及房屋权证
（一）建议列明详细信息
作为出租方而言，首先应将出租房屋上述信息在租赁合同中写明，特别是产证上登记内容应与合同一致，房屋规划用途也应写明。其次，对房屋内部设施进行详细描述，并制作交房清单作为合同附件。
（二）常见错误情况及后果
当出租方名下拥有较多物业时，为了便于内部管理应将上述信息详细列明，否则，当租赁产生争议时，合同中又未列明出租房产的具体地址、以及房屋内部设施时，一旦发生争议我方难以举证已履行相关义务，极易使我方陷于违约地位。
另一方面，即使房屋出租合法，但房屋在使用上存在行政管理限制，例如租赁合同中没有对房屋用途进行列明，但实际上出租房屋属于仓储性质，若承租方想以该房屋作为经营场所并办理营业执照，一旦执照无法办理，则租赁合同目的无法实现，承租方可依据法律规定，主张合同目的不达，进而要求解除合同。但是，若出租方在合同中明确将房屋详细内容进行列明，并在合同中写明相关证照无法办理情况下的处理方法，一旦签订合同，承租方属于在签订合同时知道或应当知道租赁房屋存在上述限制。承租方作为合同主体，在签订合同时应综合考虑房屋状况自行决定是否租赁。即使证照无法办理，对于无法办理证照的责任由承租方自行承担，其无权解除合同，出租方通过合同列明特定条件，履行了对相关事项的告知义务。
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区分土地用途、房屋规划用途、租赁用途、
租赁合同中容易忽视上述概念的区别，将租赁用途和房屋规划用途混为一谈，忽视土地性质与房屋规划用途是否匹配，造成的可能后果是租赁用途的争议，承租方签定合同后，因消防或其他证照难以办理，直接影响承租方实际使用房屋，甚至可能影响双方解除合同过程中的违约责任认定。
（一）概念区别
1.土地用途
依据《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011，将城市建设用地用途分为：
代码 | 用地类别中文名称 |
R | 居住用地 |
A | 公共管理与公共服务用地 |
B | 商业服务业设施用地 |
M | 工业用地 |
W | 物流仓储用地 |
S | 道路与交通设施用地 |
U | 公用设施用地 |
G | 绿地与广场用地 |
2.房屋规划用途
房屋规划用途登记在产证中，与土地用途相匹配。房屋规划用途包括住宅、工业用房、交通用房、仓储用房、商业用房、教育用房、医疗卫生用房、科研用房、文化用房、体育用房、娱乐用房、园林绿化用房、新闻用房、机关事业办公用房、军事用房、涉外用房、宗教用房、监狱用房、其他用途等。
3、租赁用途
指双方通过合同约定房屋使用用途,不违反相关法律法规，即为有效。与房屋规划用途法定相区分。例如商业性质土地，双方可约定酒店经营用途，也可约定餐饮等用途，可由双方当事人自由约定，而非法律的直接规定。
（二）实践情况
实践中无论是出租方抑或是承租方往往容易忽视对以上三个概念的区分，造成租赁用途、房屋权属用途、土地权属用途混用的情况。详见《上海徐泾房地产有限公司与上海真鹏建设发展有限公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书》中原被告对“房屋用途”约定产生争议，一方认为该用途为租赁用途，另一方认为该条款系对房屋性质的描述，而非限定租赁用途。如果对以上概念在合同文本中提前注明，则双方可能不会产生以上争议。
我国土地和房屋管理是由两个部门分别管理，国土部门颁发《土地使用证》，房管部门颁发《房屋所有权证》。（虽然现在已经两证合一，但实践中还有大量两证分离的情况）两种登记所依据的分类系统不一样，可能会导致对同一宗房地产，记载土地使用权用途的《土地使用权证》和记载房屋建筑物用途的《房屋所有权证》用途可能不一致。记载不一致的情况下，极易影响租赁用途的约定。
无论是房屋规划用途还是租赁用途，最终影响租赁合同的履行，涉及到双方解除合同过程违约责任的认定。出租方是否尽到相应告知义务，是否交付了符合合同约定用途的房屋；承租方在确定承租房屋时有无尽到相应注意义务，是否知晓房屋规划用途与租赁用途是否相符。不相符的情况下，承租方一般很难办出相应的证照。
除此之外还应当综合考虑房屋以外的因素，例如公安、卫生、消防、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。合同双方也可在合同中提前约定在合同目的不达的情况下，如何分担责任。
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