原创 | 小心，以规避限购政策为目的的借名买房合同，无效！

常女士看上一个新楼盘，拟再购置一套商品房，但受限购政策影响，故想由自己出资，以弟弟小常的名义购置房产，由弟弟代为持有。因不清楚当中的法律风险，遂预约郑素洁团队律师面谈咨询。

郑律师把给常女士分析的部分内容分享出来，希望对同样有借名买房想法的朋友有所帮助。

何为“借名买房”

常女士的想法在法律上称为“借名买房”或“房屋代持”。所谓“借名买房”，一般是指不符合购房政策或不愿意出面的购房者（实际出资人），借符合购房条件者（名义产权人）的名义，由自己出资购房，在房地产权簿上登记名义产权人的行为。

 

风险之一：因出名人原因房产被执行

借名买房存在诸多风险，如房屋因出名人被强制执行的而予以查封甚至拍卖的风险。有这样一个真实的案例：

2012年12月20日，徐某欣与曾某外签订《借名买房协议》约定：案涉房屋所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利均属于徐某欣；徐某欣以曾某外名义签订案涉购房合同及其他相关配套法律文件，交房时案涉房屋的房产证、土地使用证登记在曾某外名下；曾某外仅代替徐某欣持有房产，并不享有任何权利，未经徐某欣书面同意，曾某外不得单方处分房产。买方即“经办人”处、协议每页右下角及尾页乙方（代持人）处签名均为“曾某外”。协议签订之后，徐某欣支付了全额购房款、占有使用该房屋并支付期间相关的费用，且与该房屋相关的证件均在徐某欣控制下。房产证登记在了曾某外名下。

另外，曾某外等人为甲公司与兴业银行签订《最高额保证合同》，约定上述个人对2910万元借款承担最高本金限额为2910万元的连带保证责任。后经一审法院判决，甲公司返还乙公司借款本金23279999.43元及利息，曾某外等人承担连带给付责任。判决生效后，乙公司申请强制执行，并查封登记在曾某外名下的案涉房屋。

徐某欣向一审法院提出案外人执行异议被驳回后徐某欣提起执行异议之诉。一审二审判决结果都认定借名买房合同有效。但再审中进行了修正，借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《借名买房协议》因违背公序良俗应认定无效，借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除人民法院对该房屋的执行。

徐某欣是不幸的，但同时他又是非常幸运的，因为他此后取得了购房资格，通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行完成了不动产登记，成为该房屋所有权人。此系在法院再审后出现的新事实，已从根本上改变了房屋的权属关系，申请执行人在对出名人的执行程序中主张继续执行已经属于借名人的房屋，所以，徐某欣的权益最终得到了保护。

同时，郑律师也告诉常女士，在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的权利，在经法定变更登记程序完成变更登记前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人。

借名买房的其他风险

除了房产有上述被执行的风险外，还有以下风险：

1、所有权人确权不能风险；

2、房产借名买房协议效力不被认定风险；

3、房产出名人擅自处分房产风险；

4、房产出名人离婚风险；

5、房产出名人去世风险。

限于篇幅，后面的五个风险写的简单不代表实际风险小，都需要格外注意。

现如今在许多城市，高净值人士投资房地产市场，限购成了一个无法绕开的障碍，很多人都认为最简单的解决方式就是借名买房，借名买房存在很多不可控的风险，在明确知晓前述风险后仍不得不为之的情况下，选择可靠的出名人、签署完善的借名买房协议、保留相应的支付凭证、构建坚实的证据堡垒等风险控制措施对借名方而言都是极其重要的，只有做好充分的风险控制才能更好地保障房产实际持有人的权益。

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北京市盈科律师事务所高级合伙人、北京盈科家事调解中心执行主任、幸福加遗嘱北京规划中心负责人郑素洁律师和安立刚律师牵头组建安和律师团队。安和律师团队多年专注从事家事、家族法律事务，是北京少有的只承办家事、家族业务的团队之一。近10年来，团队律师成功代理继承、离婚案件、家事专项法律服务及私人法律顾问服务业务数百件，具有丰富的办案经验！

团队律师一直“想委托人所想、急委托人所急”，本着至真至诚的服务理念换位思考，站在委托人的角度结合专业的办案智慧和法律工具，从多个法律分析方案中选择成本最小，又最大限度实现委托人诉求的方案！