微信号：朱罗纪（newjurassic）。
所有的买房理论里——比如地段论、人口论、货币论、周期论、供求论，我认为，超人的地段论——“地段、地段、还是地段”，是我见到的最至简至美的微观公式（越厉害的人，越是能用最简单的话讲最高深的道理）。市场总有波动，价格总会涨跌，时机总难把握，但千言万语，归于“地段”二字。同样的价钱，同样的时机，好地段的房子，总是会超越差地段。并且随着时间的拉长，这种分化会越来越大，这个道理颠扑不破。
而我们干的事情，不过是持续的深化和验证这个理论。
我之前推了两篇文章，谈买房的大道理，一篇是《买房大道理：买入一个好城市，买入一个好价钱》，出发点是以城市为单元。另一篇是《好城市和差城市未来房价的差别，就是贵州茅台和中石油十年股价的差别》，讨论的也是城市之间的差别。
但具体在一个好城市里，是不是挤着眼睛随便买都一样赚钱？显然也不是。落地到具体的区域，究竟选择什么样的地段什么样的房子，更有可能赚到超额回报？
这些日子，也仔细学习了巴菲特的投资逻辑，结合着自己对房地产的理解，提炼出一个操作策略：买入低估的有护城河的成长型地段。
昨晚上和几位“孟买抄底队”的队友聊起这个逻辑，并推荐了一个楼盘。结果，今天一早，其中一个队友就杀去考察了。
来逐点剖析一下。
第一点：地段要有护城河，并且难以复制。
有护城河的地段，对应的是没有或者是很弱的护城河地段，指的是这个地段面临的外部竞争的威胁大不大。最能涨价的商品，绝不是那种通过竞争厮杀冲出来的，肯定是那种垄断性最高的商品，没有竞争者。
地段的护城河，对应的是“稀缺性”，且是难以复制的稀缺性。包含自然资源、公共资源，自然资源比如上山下海，公共资源比如CBD、地铁、学区等等。（比如说在龙岗中心城，有龙外学位的楼盘价格可以卖到6万+，但没有的只能卖到4万）。
这其中，CBD是地段最好的护城河。因为CBD集聚了一座城市最好的城市资源，如果能够再附加上稀缺的自然资源，那就更猛。一座城市最贵的房价，都在CBD。举个例子，广州珠江新城，整个广州的均价只有2万多，是深圳1/2不到，天河区也只是4万多，也只相当于南山的1/2，但是珠江新城最好的产品比深圳湾还要贵。
再举个例子，东京是单中心的极端，东京23区最贵的3个区（中央区、港区、千代田区），价格都在30-35万人民币/平米，但非中心最便宜的足立区，只有1.7万/平米，差距20倍。
这里面要注意区分：多中心城市和单极中心城市。比如上面说的广州是典型的单中心，而深圳却是多中心，我经常听到罗湖福田南山的人为了自家是不是CBD而争论不休。但却没有意识到，深圳不是一个单极中心城市。福田、南山、前海蛇口自贸区、宝安中心区，都是整个深圳价格最贵的地方。但即便是多中心，这样的地段也属于极少的范围、极小的面积。
第二点：成长型地段，比成熟型地段更有想象力
成长型地段主要对应的是成熟性地段和发育型地段，成熟型地段租金回报率会很高，但房价偏稳。发育型地段配套差，租金和价格都是跟随大市。而成长型地段往往是租金回报率不高，但是房价激进，也就是投资者给予它的预期好，市盈率高。
我经常会接到有这样的咨询：福田和南山的价格差不多，但是要比南山的租金回报率更高，是不是买在福田更划算？同样的比较对象，也可以换算到罗湖和宝安中心区。
从过去10来年的历史看，深圳成长性涨幅最大的区域（热点区域），在宝安中心区、龙华，然后是南山、福田，最后才是罗湖。比如在这份统计《深圳买房去哪里，看这十年走势图：整体涨4倍，有的涨8倍》里，宝安中心区是整体涨幅最大的区域，鸿荣源西岸观邸更是涨了接近800%。
还有其它的例子，比如，拿2004年同期的莲花山脚下（如天健世纪花园）和科技园（如阳光带海滨城）相比，后者的涨幅也要更大一些（现价更高一些，当初买入价又更低）。但在当时，后者所在的区域，连车都打不到，比前者要差多了。
如果仔细分析它们，道理不难懂。成熟型的地段，交通方便，人口稳定，学位也好，租金收益率自然会好，但往往这样的区域已经太成熟了，没有新的地皮可卖，未来是稳步而非高速的增长，很抗跌但也很抗涨，天花板可以想见。但是投资者买房子主要买的是预期，预期你的变化会有多大，有没有更多新故事讲，是不是还有很高速的增长空间。如果有，他们会愿意牺牲短期的租金回报率，而获取长期更大的回报。如果没有，他们也可能会买，但是会降低升值期待，除非你改变了这种预期——比如启动大规模的旧改。
继续深入下去，这个问题的关键其实是：如何判断一个地段的成长性高不高。这是另外一个问题，不是今天讨论的重点。
第三点：择时，关注市场出现的超跌机会。
低估的价格，对应的是高估的价格或者是合理的价格，如巴菲特所言：用合理的价格买入一间伟大的公司，要比用便宜的价格买入一间平庸的公司回报更大。但是，如果我能用低估的价格买入一个拥有护城河的好地段，那是不是最完美的一件事？
历史上能够幸运的同时捕捉到这三者的，都是赚大发了的。
我多次在“房地产三年小周期”里谈过深圳房地产的历次低点：2005底-2006初、2008底-2009初、2011底-2012初、2014底-2015初《房地产“三年小周期”启示：逃顶和抄底的最佳时机在哪里？》。朋友们可以自我对照，在这个时候买房子，和稍晚半年一年之后买房子，这种回报差。在这些时间点买入，意味着你可以比市价更低的成本入场，其它条件一样，你也比别人多赚。
那么，这种低估会在什么情况下出现？
我注意到有两种情况，一种是调整甚至大跌的市场里，所有的房子都不怎么涨价甚至在跌价，会有一些好地段被错杀。比如在2008年市场大跌的时候，有很多楼盘降价，像金地梅陇镇从最高的1.7万狂跌到6000。
另一种是还没有被价值发现的好地段，有些地段正在发生变化，但因为很多因素，没有被发现或者未成为主流共识。好的区域大家都不难看到，但是人弃我取的区域就更考验人的专业眼光。
基于历史经验，我们形成一个判断：调整期是买入的时机。这里有个小窍门：就是寻找那些超跌的楼盘。什么样的才是超跌的楼盘，就是后一批单位比前一批单位大幅降价，这个降幅甚至大大超过了区域的平均降幅。比如在2009年初，福田景田有一些二手老房，跌到了8000块。
考验人的关键在于：当市场在跌价的时候，你敢不敢杀进去？大部分人都是顺着干的，涨的时候杀进去，跌的时候出来。而你敢不敢在跌的时候进去，涨的时候出来，这就考验你对房地产的判断：即你怎么给它估值。
我后来发现，其实3年小周期谈的还是价格的波动，而价格的波动说到底没啥意思，价格随时都在波动，你怎么知道什么时候是超跌？这提醒我们要去评估基本面，就是：这个地段的房子值多少钱，而不是去看它的涨幅或者跌幅。有的地方跌了30%还是高估，而有的地方涨了50%还是合理。这是我为什么在梳理完房地产三年小周期之后转向观察城市增长的原因。
用这样的逻辑来去推导，答案是：中心城市的未来的城市中心，是最具备投资价值的。具体来说，我认为深圳同时符合上述要素的地段极少，比较确定的三者兼具的是：豪宅，准确说是沿超总到前海这条海岸线上的豪宅。这条线一是具备了海景资源（不算上佳），二是拥有整个大湾区极好的公共建设（滨海长廊、人才公园、地铁、场馆），这些都极难在短期内被复制。三是这里是中国市值最大、数量最多的全球500强聚集地之一。四是因为现在政府严厉限价，导致价格两年未动，未反应实际价值（从华润悦府开盘遭抢就能看出富人们的判断）。
其它的类型，比如学区房，也是属于护城河很强的类型（中国特色型），但价格很顽强，是次好的品种。
但大部分人都买不起这些动辄10万+的房子了，也有一些价格便宜的但是又能够部分符合上述条件的地段，回头再一个个梳理。
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