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海外资产配置，对于越来越多的高净值家庭来说，已经成为一种必要，可是毕竟隔着一个大西洋、太平洋，属于另外一个国度的房产，有时候大家不免还是会有些摸不着头脑没概念，而且中间还有可能隔着一个爱忽悠不说实话的中介，容易被带偏，今天就暂且对标郑州，找个具体项目横向对比，帮助大家有个微观认识。
对标郑州海马公园
为什么对标的郑州郑东新区的海马公园！？且听我一一道来。
第一：郑州属于强二线城市，每年流入人口50万左右，未来的发展潜力及前景很可观；布里斯班属于澳洲第三大城市，仅排在高房价的悉尼和文艺的墨尔本之后，而且有着年均9.6%的人口增长率，发展潜力也是非常好。
第二：布里斯班公寓位于第三大新兴富人区，紧邻第一第二富人区tenetiffe和new farm，如下图
目前的区域现状：
纵观郑州的房价及区域氛围，第一北龙湖，第二当属老郑东新区（二手房均价直逼3万，决定这个区域价格的因素到底是什么！）
第三：我暂且选择了高铁站附近的住宅区（建业天筑和瀚海晴宇目前均价都在3.5万以上左右，且都剩下大户型，不具有代表性）。
鉴于城市潜力、所处区域、户型面积的相似性，所以我选择了郑州的海马公园项目来做对比。
（注：下文布里斯班公寓暂用MZ代表，汇率暂按5.2）
微观对比
1、 面积、价格基本信息
A、海马公园：三房面积139平，均价25000-26000，按照25000总价348万，毛坯。
B、MZ：95平套内面积+26平露台，按照国内露台算一半面积，暂且得房率按照75%折算，相当于国内144平，总价388万元，单价27000，精装修。
2、 购房付款流程
先普及下澳洲购买期房的大概流程：
A、 海马公园首套房首付30%，相当于104万，二套首付60%，208万，
B、 MZ：首付10%，相当于39万人民币。
澳洲明显占优势，前期占用资金少。
3、 贷款利率
A、 国内大多银行上涨10%-20%，我们暂且按照15%来核算，目前利率是5.65%
B、 澳洲贷款分为银行贷款和基金贷款两种，银行贷款利率是5%，但目前对海外非常严格，为了不误导大家，我们姑且放弃，按比较坑的基金贷款来计算：
基金贷款本息同还，可贷款30年，利率6.95%
基金贷款三年只还利息，可贷3年，利率7.99%
这方面，基金贷款利率确实高一点。
4、 还贷节点
A、 海马公园：签订合同后就开始办理贷款，大概3个月下来，国内交房按2年半的时间，换句话说也就是交房前2年基本就要开始还房贷有压力了。
B、 MZ:交房前3-6个月开始准备贷款资料，一般临近交房一两个月贷款下来。也就是说如果是纯投资那么交房后直接可以租出去开始有收益，月供月租一抵消压力其实很小很小。
5、 租金收益
A. 海马公园：139平的三房租金大概3500-45000元，主要看装修情况。
B. MZ: 所处区域目前的租金价位，1室1厅1卫的，周租金在450-500澳币左右，2房2卫的在550-650澳币，3室的大概750-850澳币左右，我们保守一点按照750来计算，月租金折合为15600元人民币。
有人可能会感叹这么高的租金有人租吗？说实话我们也没完全想明白为什么外国人买房的比例整体不高，福利待遇好？享乐主义？MZ这个项目所处区域因为是政府新规划新建设的富人区，所以50%的人口年龄段集中在20-34岁，62%的就业人口为专业人士和管理人员，最最关键的是，52%的人口都是租房的。
怪不得开发商敢承诺交房第一年直接交给他们来托管收益率5%呢，如果没有前期的数据分析他们也不会有这么强的信心。
面积相近，总价相当，一个租金4000，一个租金15600，什么概念!
租金收益后者接近于前者的三倍，租金收益率直接干到了4.8%！
6、 交房装修
A、 海马公园：毛坯交房，即便是选择最靠谱的家装团队郑州米宅，也需要三个月的时间，而且采用有住的高性价比套餐一平699元，全屋下来需要10多万元，再加上部分家电例如冰箱、洗衣机、空调、衣柜等，保守估计再加三四万，将近20万。
B、 MZ：精装交付，交付标准含：中央空调、抽油烟机、烤箱机、洗碗机、地板地毯、步入式更衣间、面盆水龙头、窗帘和烘干机。且品牌是美国顶级厨卫品牌Omega或同等的牌子，质保一年时间。
7、 万一开发商跑路楼盘烂尾等情况出现
A. 联合邻居维权，堵路白布条甚至可能有武力冲突。首付追回可能性很小，要么等着政府协调，要么自认倒霉无限期等下去。
B. 国外交房之前所有的款项都是转入律师的信托账户的，如果烂尾建不起来等情况出现，款直接退回。
8、 产权问题
A．海马公园：70年产权。
B．MZ：永久产权。
当然，产权这个不是重点，我们认为国内也最终会解决这一问题，可能临期补交适当费用就可以了。
重点剖析
逐一分析了这么多，重点直接图片来展示：
注 意：
1、国内还贷比国外早将近一年半的时间（一年半的月供总计21万多）。
2、首付国内比国外早支付30%，三百万的房产小一百万，虽然一百万单拿出来不是事，但是一百万给你一年半的时间去使用，考虑海外置业的这波人估计能创造出更多的收益。
3、租售比差距，直接三倍有余！！！
4、国外买房月供压力远没有想象的大，换句话说只要拿得出一百多万首付费用且有一份普通的工作，买套房也很轻松。当然，千万别冲动，海外置业是为了资产对冲、资产安全、多彩生活体验，这本来就不是给穷人的选择，我们是建议净资产超过500万后再考虑，国外置业是你家庭的未来加分项，可以度假，可以投资，可以上学，可以配置资产，关键是，并不是那么贵的高不可攀。
5、需要提醒的是，我以上的表格中没有体现物业费这一项，因为目前国外的物业费是比国内高的，比如这个公寓，一个月物业费的话大约需要1500-2000元，但公寓的配套也是更全的，比如游泳池、健身房、影院、烧烤等都是免费的。
6、澳大利亚也是没有房产税和遗产税的，补充说明一下。
奔跑路上你我擦肩而过，我说了一句“诶哟，这车不错呀”，结果你来一句“我去，推销的吧你”。。。。。。
我只能说，不要用寻找广告的眼光去看所有人和事，尤其是奔跑中的那些人。
其实这个项目我们之前锁定了性价比最好的一部分房源，但是在我写稿一半时就已经全被订完了，所以，这个项目的性价比房源目前已经没有了。
当然，米宅这儿是没有什么之前已经卖完又退出来的所谓套路的，我们目前正在寻找新的项目，虽然国外项目非常多，但找到一个真正的高性价比、价值洼地项目并不容易，目前还没有锁定，需要时间。
但我还是要把稿子写完，因为这些数据推导的过程也是我们米宅的基因，就是不要因为合作而推荐，而是因为推荐而合作，这个先后顺序很重要。
这也是为什么我们所有的推荐更提倡粉丝亲自去实地看看？因为我们认为，考察的最终目的，不是单一房源、项目，更多的是通过实地考察对这个城市有更深层次的认识和了解，有时候，房子确实很好，但是否适合你？这是一个很重要的问题。
在郑州首付四十万都需要好好筛选一番，两百万抢到心怡的项目也不是易事，国内捡漏更多的是靠关系和人脉，而国外，选择一家专业并且有责任的机构，就只需要看准时机把握机会，未来也许是超出预期的。
所以何不打开天窗扩大格局，站在天安门上看看全国，再站在航站楼上想想国外？
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