房产投资其实和开公司做生意没什么两样,做好资产负债管理就行了。简单地说,资产端就是不停滴找到房子买入,负债端就是找各种亲戚朋友、银行、财务公司借钱。把规模做做大,然后通胀一来,哐当你就发了。
一个成功的投资者,平时主要就在淘便宜房子,或者在淘便宜房子的路上,圈子里管这个叫找笋。今天聊聊这个事。
什么是笋盘
笋盘就是新出的便宜房源,买到就能赚到的房子。按照圈内人的话,笋盘就像风流汉眼中的绝世美女,看房时打开门一看,心里就知道是它了。
观观对笋盘的认识是,买入价至少比类似房源便宜15%,可以接受细小的瑕疵,但没有重大的硬伤。
举几个栗子
栗子1:
是观观4月底在踩盘时看到的一套笋盘。XX天御,2011年开盘著名的远郊精装CEO盘,距离市中心25km左右,当时卖3万+(求一手业主心理阴影面积...)。
目前小区大户型报价在4.5万元左右。这套报价3.6万,业主很有诚意。观观进去看过,没有住过人,保养得非常好,顶楼一梯一户,真心好房子。看后一周内售出。
笋盘靓照
小区类似户型报价
栗子2:
朋友圈中介转发。XX高尔夫别墅,松江佘山,远郊别墅。每一套笋盘的背后都有一个苦逼的房东,自己看吧。
笋盘靓照
小区类似户型报价
找笋的几个套数
避开红海区域。
从刚需(400万以下)、刚改(400万到800万)、改善(800万到1200万)、享受(1200万以上)4个产品分类来看,由于总价购买力的限制,刚需满足购买力的人群最多,属于典型的红海区域,只要有便宜房子出来很容易被秒掉。
而刚改、改善和享受型的产品占用资金多,相对来说,买家的竞争也不是很激烈。同样,在公寓和别墅分类上也是这样,别墅更容易出笋。前面两个栗子也证明了。同志们尽可能去蓝海。
带瑕疵而不是硬伤。
样样都好且价格便宜的房子一般最快被秒。但是房子上如果带一点瑕疵的,很多人就会望而却步,留给你机会。注意,这里说的是瑕疵不是硬伤。说三种最常见的瑕疵。
一是内部装修破败。这个最容易解决,也是最常见的入笋机会。其实花个几万块装修凤变冰就行,但人是感官动物,那种很破很破的房子会严重影响看房人的心情,压低价格。
二是50年产权。上海和其他城市也有一些50年产权的住宅。不少买家很感冒这些,房价容易打折,但其实它也就是略微折价而已。
三是房龄。房龄相对较老,容易被诟病。但只要房龄控制在95年以后,其实大差差不多的。
这里注意几个误区:一楼不带花园,顶楼没有电梯往往都会很便宜,但这些都是硬伤,本来就要折价很多的。
如何快速找笋
如何快速找笋呢,答案是——多踩盘,多踩盘,多踩盘!
按照圈子里的说法,踩盘至少要200套,然后再物色几个御用中介,有笋盘第一时间通知你。这是最傻也是最好的方法。
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