说明了5个最重要的指标来初步过滤店址，5个全部通过之后，还要进一步评估其他指标。我们总结出40个主要指标，由于文章较长，约8000个字，请斟酌一次性或分次阅读。
1. 商圈：
这是一家店产生其大部分客流的区域。需要强调的是，开店要成功，重复或高频的顾客到访远比偶尔或低频的顾客到访还重要。而且，需要区别主要的商圈（主商圈）及次要的商圈（也称副商圈），主商圈一般包括60-70%的客流，而副商圈包括剩余的多数客流。
要了解一个现有商圈范围的最佳方法是投入做顾客调查，进而绘制各个顾客的来源地的分布图。多数情况下，人们会从家里来到你门店，或来自其工作地，其他来源地可能包括购物中心、餐厅、健身中心、文化场所、娱乐场所等。
大多数商家会夸大其顾客商圈的范围，最简单的解释是他们真不了解其顾客，大部分人从来没有花必要的时间或金钱来记录顾客从哪里来或其到访频率。结果，当这些商家准备去找其他店面时，他们无法利用基于事实的选址评估标准来做出重要的决策。
所有成功的连锁零售及餐饮企业不只清楚其商圈范围，而且了解其顾客来自商圈的什么地方。的确，这也是其中一个原因为何他们能够开出成千上百家的门店。
2. 毗邻：
没有太多商家会注意到其隔邻商家，这可能是一个严重的疏忽而且会导致营业额损失，甚至生意失败。如果你考虑开一家餐厅而隔壁是一家美容院，你在犯一个严重的错误，这是因为两种生意有可能都在竞争同样宝贵的顾客停车位。
如果两个隔邻的生意不兼容，会引起其它潜在的毗邻问题。例如，某人打算开一家餐厅，应该避免店面的邻居是一家宠物店。类似情况，如果你考虑开一家童装店，要小心选址的店面旁边是一家酒吧或酒店。
3. 协同效应：
找到一个店面位置，其邻近的商家生意可以互补而且有潜力来增加彼此的顾客群及营业额，就如同存在银行里的钱。店址有两个或更多的协同效应就比较理想，然而，只有一个协同效益总比没有还好。
你可以在很多区域性购物中心里发现协同效应。观察女士的珠宝店、服装店及鞋店喜欢集聚在一起，为什么？答案是他们能互相帮助来创造客流及营业额。
如果你开冰激凌店，选址一个店面尽量靠近一家或多家餐厅（特别是适合家庭聚餐的餐厅）、书店或影城能够大大促进销售。如果你开煎包或馒头店，最好的邻居是办公区域内的其他餐厅，虽然不会每个职工都经常外食，但他们可能会一周至少一次外出午餐，那时希望你能够捕获他们的一些客流。
类似情况是珠宝店、鞋店、服装店、化妆品店及美容店能够彼此促进销售。
4. 兼容性：
在做选址决策时，确保你的生意很适合隔壁的生意。要找一个好的租户组合，商家之间能轻易地共存，而且没有商家会损害其邻居或附近的商家。
营业时间、停车及生意类型都是重要的兼容性考虑因素。在一些例子，兼容性会导致一个或更多商家分享顾客，这反过来会让每个商家增加营业额。
5. 群聚效应：
要重视围绕你门店位置的整个商业区大小及范围。一般而言，你要选址于一个人们有两三个外出走动理由的区域，能一次就去药局、洗衣店、水果店、加油站、银行、你喜爱的比萨外带店等意味着能节省很多时间。
为了增加你生意成功的几率，寻找店面位置的所在区域不仅围绕着各类生意组合，而且还包括一个或更多零售或餐厅主力店，这些位置的好处包括增加的品牌认知以及增加的顾客流量。除非你在考虑开一家便利店，你应该坚决避免成为一个先驱 – 在区域内第一个开店的商家。
6. 竞争：
了解你的竞争者是谁，他们的价格如何，他们提供什么产品及服务，他们门店的人潮是如何堆积起来的，他们为何成功等都是重要的信息。然而，更重要的是，了解他们的顾客是谁以及他们的营业额。
记住：识别你的竞争是容易的，但要了解他们对你营业额的冲击是比较困难的。因为分享相同顾客的可能性存在，确保你定期监控你的竞争。
7. 连接性：
顾客到达你的零售门店或餐厅有越多方法，你就越容易捕获他们的生意。需要让顾客在一条繁忙的商业街找到你的店面，理想是在一条繁忙的街道（连接附近两三条交叉的街道）找到一个店面位置，这会给你竞争优势。
如果你的生意位置远离街边（特别是远离50米）或者位于一个大型的多租户购物中心或长排的没有店头差异的门店位置，靠近一个街道的交叉路口不会有什么好处。真的，离街边过远以及在一堆门店里迷失这两个因素会提高生意失败的风险。
8. 进出：
你或许听过“可接近性”是选址评估中的一个关键评估指标，“可接近”就是能够方便及安全地进出一个店址。如果潜在店址没有“易进易出”的特性，就不要浪费你的宝贵时间了。
9. 停车：
随着开车的人越来越多，是否好停车其实对商家是非常重要的，但在人口密度大的大城市，商家要取得足够多且方便的停车位有一定的难度且取得成本巨大。
缺乏停车位或不方便停车会让大部分生意转变成“死亡之吻”，特别是在人们极端依赖于汽车走动的郊区。这里，不靠街边的地面停车是老大，这在郊区地段已经变成不仅仅是普遍存在，而且也变成一个占优势的因素。
顾客一般喜欢找接近零售店或餐厅前门的停车位，不管是在街边或不靠街边。在很多案例里，这意思是距离某个商店的前门50米内，提供越多停车位越好。停车位距离门店超过150米远的一般是大忌，除非这个生意位于一个行人友好的目的地环境，例如：一个生活时尚购物中心或一个受欢迎的混合用途社区。
一般而言，所有零售及餐厅生意需要选址在越多停车位越好的位置，不管是否在街边，都要在150米距离内。除非街景是有趣的、引人注目的且安全的，或者人们正在逛街从一家店走到另一家店，很少人会选择在很远的地方停车而要走很远。
不管任何情况，员工停车应该跟顾客停车分开来。尤其是员工停车应该被限制到以下位置：对顾客最不方便的停车位，购物广场的后面，一定距离的街边，停车场的远处，或附近的停车库。
零售商店或餐厅缺少停车位肯定对营业额有负面影响。不幸地，太多店家忽视了顾客停车的重要性，因为他们有意向的店面租金便宜。不要犯这个错误！如果附近没有一定合理数量的停车位，你一定要很小心的推进选址。
要真正了解方便停车的重要性，你需要想想每个停车位表示多少营业额。例如，一个停车位能产生15,000元、30,000元、50,000元或更多的每月营业额吗？方便停车是银行里的钱。一般而言，停车位越多，营业额会越高，你的投资回报也会越高。
10. 主力店：
主力店不仅能推动顾客流量到某个特定店面位置，也能帮助吸引其他商家，它们可能是大型的百货店、超市大卖场、药店、书店、玩具店、家居店以及甚至是目的性的餐厅。
像超市大卖场及杂货店的主力店会产生每周固定的顾客流量，其它主力店像购物中心会产生较低频的顾客到访。不管顾客多常光临一个零售店或餐厅主力店，底线是他们增加客流数的能力会正面影响你门店的客流数。
11. 区域的营业时间：
在做现场勘查时，要清楚哪些区域的生意开门迎客较早以及哪里营业较晚。如果你依赖于夜晚的流量来获客，而你是区域内唯一一家店在夜晚还营业的，那你要有心理准备你无法吸引太多顾客到你门店。
了解潜在顾客什么时候会在你门店落位的区域里面，不仅能做出更知情的选址决策，更能掌握未来营业额的预估。
12. 顾客概况信息：
当你在找一个店面时，你应该要完全了解谁是你的顾客以及他们会从哪里过来。如果你是一个现有店的经营者，你应该已经拥有这重要的信息。在你考虑要加盟的情况，确保加盟总部提供给你这些信息，如果加盟总部没有，那你就要查明为何没有？
如果你是一家新创企业（相对于接管一家现有店），没有顾客概况信息对你是不利的，在这种情况下，关于潜在顾客的最好信息来自于了解你的主要竞争者的顾客。
没有现有及未来顾客的一些信息的话，你要明白你冒着较大风险，就是你生意位置未来是否会成功的风险。
13. 人口统计：
要能够收集并评估一些现在的及最近的统计信息，例子包括总人口、收入水平、教育水平、工作岗位类型、白天人口及住房价格。一个重要的建议是总是专注于数字而非比例。
当商圈内的人口统计（例如1-3-5公里）最常被用来做对比，个人喜好是采用车行或步行时间的人口统计。经验告诉我们很少人能告诉你他们开车或走路多远到你门店，然而，大多数人能很快的告诉你他们开车或走路花了3、5或10分钟。
获得这类数据是必要的，但要知道人口统计不过是一个起点，换句话说，不要让人口统计在你做选址决策时有支配性的影响。一个有卓越的人口统计的门店位置只是跟其经营者能力以及其他重要的选址评估指标一样好。
14. 心理统计：
很多人对这个名词不熟悉，但不应该再一知半解。心理统计从生活方式的观点看消费者，他们提供商家一个机会来深入了解居住在一个商圈内的人们。
心理统计将家庭住户区隔成不同的生活方式群体，在欧美国家有几种分类标准，甚至有高达60多种不同类别的生活方式群体。心理统计是一个有用的工具从微观尺度来了解顾客行为，而人口统计报告是基于宏观角度。
心理统计提供商家老板一个无与伦比的机会来了解他们的顾客是谁，他们居住在哪里，他们到哪里购物，他们在哪里吃饭，他们的年龄及教育水平如何，他们阅读什么，他们居住在什么类型的住房，他们有什么样的工作，他们的收入水平如何，等等。
15. 数据收集：
任何一个想开店的人不仅需要获得店址有关的人口统计信息，也需要知道其他因素像店面的租金及相关成本、入驻率及空房率水平及客流量。当商家已经有了顾客概况信息后，获得心理统计（生活方式信息）的数据也是需要的。
16. 白天人口：
在这里的焦点是了解在你门店所服务的商圈内工作的人口，这是不同于在周围商圈内居住生活的人口。白天的人口统计对某些行业扮演着非常重要的角色。例如，便利导向的生意像快餐、便利店、银行等能够从附近区域的白天工作人口吸引稳定的生意。
记住不同类型的雇主有不同的工作时间。例如，一些公司或许限制午餐时间到只有30分钟，而其他公司允许一个小时。
一些雇主有较低的工资水平，而其他公司也许提供较高工资的岗位，一些公司也许雇用较多女士。重点是：不要假设附近每个白天工作的人是相似的，而且与你有相同的捕获生意的机会。
得到最近的可靠的白天信息是有挑战性的，这就是为何跟商铺中介、房东及地产开发商聊一聊是非常重要的。同样的，你应该到访相关的政府机构或商业协会等，不要忽视要做现场勘查，那绝对是生死攸关的。
17. 夜间人口：
这个重要的名词意指住在一个特定区域的居住人口，在选址评估的流程中，它是第一个也是最重要的其中一个因素需要被评估。
一般而言，一个潜在店址周围有越多的住户单位越好，住户单位对要吸引大量晚餐生意的餐厅特别重要。一家比萨餐厅是一个例子，不管它提供顾客堂食服务或专注于外带或外卖，住户单位是必要的因素来产生高水平的客流及回头客生意。
夜间人口是大部分人口统计报告的焦点，这些报告提供基于人口普查的详细信息及预测给现有的以及潜在的商家、顾问及商业地产。不管是行政管辖区、车行（步行）时间、半径等，这些数据是用来了解居住在周围商圈里面的人口特性。
18. 人口密度：
更多人在一个特定区域居住或工作，你的生意更有可能捕获增加的客流量，较高的人口密度区域（由住宅、零售及/或办公组成）肯定能促进顾客销售。结果，人口密度应该在早期的选址评估阶段被考虑而不是在后期。
当你从都市过境到郊区到农村区域时，人口密度的差异是最明显的。在都市环境里，人们也许在5分钟步行或车行时间内有很多选择；在郊区区域，他们也许在10分钟的车行时间内有不少选择；在农村区域，他们也许只有一些选择，而且需要开车或骑车15分钟或更多时间才能到访零售店、餐厅或银行等。由于如此，记住当人口密度增加时，个别的零售商圈大小一般会缩小。
19. 车行时间：
你明白并了解你的主商圈及副商圈的范围是很重要的。车行时间而非步行距离（例如，1、2或3公里）提供一个非常重要的洞察关于你的顾客愿意出行多远来光顾你门店。
对大多数的郊区生意，关键的车行时间一般是5到7到10分钟。在都市区域，你的车行时间大概会缩小一些，而在农村区域，他们大概会增加。至于步行，大多数人只会走路约5到10分钟以到达其目的地。如果他们去步行街购物，他们的走路时间会增加一些。
不像圈内的人口统计，车行时间的人口统计告诉我们一个非常重要的因素 – 便利。商家老板不应该忘记这个便利元素的重要性，除非他们经营被明确分类为“目的地”性质的生意，例如电影院、珠宝店、酒吧、书局、专卖店及较高端的餐厅。
20. 物理及心理的障碍：
从物理环境的观点来看，高速公路、山丘、河流及未开发的广阔土地经常会负面冲击你商圈的大小及形状，他们会产生真正的隔离，结果，任何商家应该了解他们的存在以及他们能抑制顾客流量及营业额。
很多心理的障碍，例如不同程度的街道照明、街道上一排建筑物特性及状态的一个改变、种族构成、所得水平、不方便停车、高停车费、犯罪程度、政府管辖范围的改变等是一个生意的潜在心理障碍。
这些障碍无法在人口统计报告里反应。显示在人口统计报表上的数据能对周围居住的人口产生更清楚的画像，然而，即使一个人口统计报表是有多么完整的信息量，它应该附有心理统计数据，了解区别生活方式的数据对做出更正确更好的选址决策是必要的。
虽然人口统计数据及心理统计数据提供了大量有意义的信息，他们无法替代现场勘查以及详细的门店位置及区域评估，依赖数据及图表来替代现场勘查及评估就相当于掷骰子在赌运气。
21. 门头：
当你在看街边门头、建筑物门头或窗户门头时，你务必记住这四个字：越多越好。零售及餐饮空间有着过小的门头（特别是有过深长度）应该毫不犹豫地避免。一个好记的标准是1比3，每1米宽的门头不能超过3米深的长度。
22. 门店深度：
理想上，一家店的店宽及店深的比例最好保持在1比3。因此，一个5米宽的店头应该有最大15米的深度。这个比例很重要因为狭窄且深的空间不仅对大多数生意不好利用，而且从顾客的观点是更不可取的。
无论如何，你应该避免类似保龄球道的门店，如此外观经常是超过1比4的宽深比例。当如此拉长空间的租金肯定会比传统形状的空间还低，底线是那是最不理想的空间。
23. 窗户：
一般而言，你的门店有越多窗户越好。如果你开零售店，你需要橱窗来展示；如果你开餐厅，你已经了解人们有被吸引到窗户座位的倾向。最低限度，门店门头的80%或以上应该用玻璃。
一些店面的特点是从天花板到地板的落地窗，其他店面是矮墙上面装窗户（或称“支撑墙”），是否某类窗户类型会比较好？答案是不一定。然而，如果有选择，在支撑墙上有窗户是更可取的，特别是餐厅。
虽然门前窗户是绝对必不可少的，端头或独栋门店沿着侧面一部分的窗户也会有利于一些商家，特别是餐厅。玻璃有助于带来更多自然光且可以让你的门店更有吸引力，更引人注目。而且，你拥有的窗户数量能将你的门店与其他门店区别出来。
在一些区域，有些店面的门头是凹进去的，就利用两侧做展示橱窗。他们提供零售店及餐厅非常重要的东西 – 增加的展示空间。虽然联排购物广场会忽视这个重要的设计，很多购物中心以及生活时尚中心会应用这些类型的店头窗户到其店面设计。
一句警告：小心大面积窗户面向阳光，不仅遮阳棚或墙面会褪色，过热的话顾客会感觉不舒服。在餐厅门店，这是特别重要的，因为每个座位需要尽量被占用，如果中午、下午或傍晚的阳光非常强，没有人要坐靠窗座位的几率就很高。
任何的设计师、开发商或商家老板在设计新店时，都必须把阳光照射考虑进来。如果不考虑，就会有阳光曝晒的问题，这最终会负面冲击销售。
24. 外观魅力：
简单的说，大多数人看到它时就会识别到它。如果门店的外观魅力存在，算你运气好；如果它没有，你的处境就凶多吉少。从吸引人的入口通道，到有魅力的绿化景观，到易读的招牌，到实用的窗户，到多彩的遮阳棚等，外观魅力在选址评估决策流程中是最容易被忽视且最不被理解的指标之一。
商家老板花费大量时间在其零售店或餐厅内部，因为花较少时间在户外，做户外相关的观察就比较有挑战性，而潜在顾客是相反的。顾客多以封面来判断一本书，如果你的店面比较没有外观魅力，建立顾客流量的机会就被限制了。结果，你需要花更多时间想办法来加强你的外观魅力，为了做最最根本的事 – 吸引新顾客及回头客。
25. 安全：
如果你在看的社区不安全，就不要浪费你的时间在这里选址，即使价格不错。安全性可以对营业额有巨大的影响，特别是较大比例的顾客是女士。一个犯罪的最佳威慑力量是照明，不管它是位于一个建筑物或停车场。另外一个重要的威慑力量是周围区域内夜间活动的数量，不管是行人或车辆的活动。
26. 店址地面水平：
平的或相对平的店址是你要花时间评估的唯一类型的店址。在看到店址是低于街道地面水平几米时，要特别小心。否则，你会牺牲能见度，特别是招牌的能见度，那是你无法承担得起的。
些微升高的店址（高于街道地面水平几米）是值得考虑的。长期而言，你要取得地面水平不超过6-7%坡度（以约50米距离来衡量）的店址，店址超过这个坡度会让顾客走不舒服的上下坡，而且可能需要处理潜在的排水问题。
27. 回家路上的街边：
对很多商家而言，这是店面所在街边的首选。超市、健身中心、加油站、酒类专卖店等能得利于在回家路上拦截顾客。
28. 上班途中的街边：
如果你从事咖啡、烧饼油条或早餐生意，你就要挑一个门店位置在上班途中的街边。让顾客容易进出你门店是一个便利因素可加强销售。
29. 门店建筑物离街道远近：
除了大型的封闭式门店（例如购物中心）之外，一个门店靠街道越近越好，特别是要迎合重视便利的顾客生意，例如：烘焙店、便利店、洗衣店、汉堡店等。
商家经常没有考虑到潜在顾客发现一个特定生意的主要方法是看招牌。如果你站在顾客的角度来看，哪个门店招牌距离对你会有最高的能见度：门店离街边50米、100米或150米？
30. 店址距离：
太多人从其头上的角度来看能见度，换句话说，他们直接从一个特定的地点前面来评估店址的能见度，如此做应该只是一个起点，你也应该观察大约离50米到100米远的能见度。你的目标是确定需要几秒钟来让停在交通红绿灯或开车路过的人清楚地看到你的店址，越远能看到你的店址越好。
会削减持续能见度的是坡度、其他建筑物、树木及灌木。你要让开车的人至少有4-5秒就可以清楚看到你的门店，这是足够长的时间让人不仅可以读你的招牌也可以将你的品牌名称存放到其记忆库里。
31. 平行的与垂直的建筑物空间：
总是找一个店址的建筑物与街道平行。平行的建筑物相比与街道垂直的建筑物，不仅对司机及行人有更高的能见度，而且更引人注目。在平行建筑物的每个租户会面对街道，而与街道垂直的建筑物就提供明显少的可视性（端头及角落的位置除外）。
绝不要考虑一个与街道垂直的建筑物的店面，因为有便宜的租金。虽然与街道平行的建筑物的店面总是有较高成本，底线是它会最终产生更高的销售水平，那是最后决定你能存活下来或歇业倒闭的区别。
32. 车速限制：
门店所在道路上的车速限制越高，汽车会越快经过。车速越快经过，他们就有越少的时间来看见并记住你的门面及招牌。
一般而言，街道上有25、30、40或45公里/小时的车速限制的店址会更理想，基本上，车速影响能见度。你的店面被看到的几率越高，就越占优势。然而，如果你决定牺牲能见度的话，你会让你自己马上处于困境中。
33. 交通质量：
交通拥挤、禁止左右转、街道有多条车道、频繁的交通走走停停、能高速通行、有限的或不好的出入条件能够阻止或危害顾客光顾。
34. 交通灯号：
位于或靠近一个交通灯号通常对你的生意有潜在的好处。交通红绿灯一般意味附近区域有大量的办公室、零售店或餐厅等集群，而这灯号表示很多车流会经过你门前，它也意味着车辆一般会慢下来或停止，这结果就是增加的能见度及客流。
有一点要小心：可能会发生车辆拥堵。太靠近一个红绿灯也许会导致长长的车龙而阻碍进出你的门店位置。
在看一个“近角落”的位置（相对于“远角落”）时，在你生意最忙的时段要计算堆积的车辆数量。如果出现堆积问题，建议你应该开始寻找其它店面，即使其他店址因素似乎不错。一谈到选址评估，是没有赌博余地的，你最好保险一点而不是以后悔恨。
35. 中间隔离带：
不要选这类有实体障碍的门店位置。在吸引顾客流量上，他们真会带来死亡。记住，在选址上的一个错误真能决定成败。
36. 选址指南及标准：
要么你有一套成功的系统，要么没有。每家全国性及大部分区域性的零售及餐饮连锁企业依赖于选址指南及标准。更进一步，他们一般都有一个内部的拓展部门来管理选址拓展工作。可悲的是，因某些原因，大部分个体商家忽视了这些非常重要的要素。
选址指南及标准帮助零售及餐饮企业避免错误，他们解释了是什么区别了成功的企业及不太成功或失败的企业。真的，选址指南及标准的存在可以用来区别大咖及小咖。
37. 店址分析：
如果你投入时间做一个完整的、基于多次现场勘查的店址分析，你做出更正确的选址决策的概率就会大幅增加。
不要基于首次的现场勘查就爱上某个店址，虽然首次印象是重要的，他们不足以证明这是一个正确的财务投资决定，这个投资可能不仅包括租金或抵押贷款，也包括工程装修成本，机器设备及家具的采购等。
而且，在任何情况下都不应该让你的情感影响你的想法。可悲地，太多人犯了这个错，做出一个商铺选址决策比买住房还复杂，它更多是一个科学可衡量的系统。
38. 营业额预估：
在签约租赁合同（或商铺买卖合同）之前，营业额预估需要做得好。开发一个可靠的系统来预估未来门店或餐厅的营业额不是一件容易的工作。像选址一样，营业额预估一部分是艺术一部分是科学。把营业额预估当作是如虎添翼，如果你在选址评估流程中不包括他们，很重要的一些东西就会丢失。
如果你够幸运能经营一家或更多家现有门店，你有一个好的平台基础来预估未来营业额。然而，对首次开店的人，这个重要的工作变成更加复杂。即使你有不同想法，预估营业额可能是一个困难且耗时的工作，即使对于一个加盟商，加盟总部总是会夸大其潜在收入及利润以吸引更多人加盟。
了解或建立一个顾客概况信息能够让营业额预估比较不吓人，而且耗时更少。在无法取得这些信息时，你需要做一些功课，先决定将哪些变数或因素（指标）包括到营业额预估的方法里面。对于胆小的人，可以找有经验的选址评估顾问，其它的选项包括跟有经验的商家或加盟商同行聊聊。
39. 现场勘查：
这是很多商家老板不太想做的工作。简单地说，投入一小时又一小时的时间来做店址及商圈访查并记录你的观察是至关重要的，这才能了解一个特定店址及位置的利弊。
访查及观察应该都要在早上、中午及晚上进行，不仅在工作日，而且在节假日。在现场访查期间，尝试跟越多越好的租户及商家老板聊聊。此外，不要羞于打电话给有关单位像商铺中介、本地政府部门、交通运输单位等，现场勘查是一个很好的机会来收集信息。
40. 现场走走聊聊：
等你到现场勘查时，不要忽视与其他购物中心的租户及附近的商家聊聊的机会，他们能提供很多好的洞察。其中一个最重要的是商铺是否维护良好，询问绿化、垃圾处理、雪堆清除等，而且咨询任何的屋顶、停车场或共同招牌的问题。
一句警告：不要只做店面现场的勘查。当你在这个区域，你应该检查附近的主力店、交通、你的竞争及其他潜在的店面位置。此外，观察谁生意好谁生意差，而且不要忘记拍很多照片。
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