对凯旋城小区现状的详细说明
红梅街道、天宁区房管局物管科、常州市物业管理中心：
我们是常州市天宁区红梅街道凯旋城小区志愿者团队，凯旋城小区现任物业为常州江南中鑫物业服务有限公司凯旋城服务中心（以下简称中鑫物业），是开发商聘请的前期物业公司，该物业公司在凯旋城小区的物业服务方面存在严重不作为，导致小区现在面临着极大的安全隐患和严峻的环境问题，恳请政府关心我们，为小区所有业主指引方向！现将具体情况做如下说明：
小区的历史与现状
（一）小区整体概况。
凯旋城小区自2007年开始交付使用，至今已有11年历史，小区总面积达28万平方米。凯旋城是分1～6期开发的，1期跟其他楼盘隔开一条马路，所以习惯上把凯旋城叫做A区跟B区，A区有646户，B区有1729户，其中A区原住民最初有300多户，（因为是货币安置，所以不能称拆迁户）。
（二）A区历史与现状。
A区在刚入住的时候，小区里面环境优美，大树成荫，鸟语花香，景观河清波泛漪，小桥流水让人流连忘返。可是好景不长，小区开始失窃不断、保洁员直接用景观河水洗拖把，车辆门岗随意放行，小区保安监守自盗，这一系列问题导致业主怨声载道，于是300多户原住民开始不交物业费（拿钥匙的时候是必须交物业费的），其原因两个：
1.原来他们大队书记答应村民物业费由大队交，没有书面证明，只是口头承诺，如今该大队书记已经去世了。
2.中鑫物业不作为。
最初拿钥匙时原住民也交物业费的，但是因为小区环境的每况愈下，直接导致了原住民开始拒绝缴纳物业费。至此时，200多户买房户还是都正常缴纳物业费的，而中鑫物业却以原住户不缴费为由，开始减少对A区的管理服务，减少门岗，减少保洁，从不公示小区收益，在不征求业主意见的情况下，就强行设岗收停车费，因此多次造成业主堵门，一直到2010年夏天，索性全面停止了对A区的服务。大热天小区垃圾成堆，臭气熏天，无法忍受的恶劣环境进一步激化了业主跟中鑫物业的矛盾。
后来，在一部分小区志愿者的努力下，天宁区房管局、红梅街道、开发公司、中鑫物业、志愿者坐在一起，商讨小区物业管理问题。经过2个多月，开发商、物业拿出了整改方案，志愿者努力配合物业在小区宣传物管的重要性，让业主缴纳物业费。然后谈判过后，中鑫物业在收取物业费时，300多户原住民团结一致不交物业费，一定要大队出，中鑫物业在当年收取买房户95%以上物业费的情况下，只是简单地在小区拖运垃圾，门岗形同虚设，保安在亭子里喝茶抽烟，保洁人员大量减少，越到后面保洁区域越小，直至彻底停止保洁服务。直至后来，中鑫物业开始拒收业主的物业费，理由是交了也不够本，因此开始不提供服务，直接导致A区开始陷入无人管理状态，大树开始枯萎，甚至任人砍伐，绿化带种菜、违建现象层出不穷，景观河干涸，草坪因乱停车被破坏严重，地表裸露，从此小区道路雨天泥泞不堪，晴天尘土飞扬，所有业主每天生活在这样的环境下苦不堪言，然而却投诉无门！
（三）B区历史与现状。
B区建成比A区晚，目前也是环境状态堪忧，道路坑坑洼洼，修补就用水泥糊糊，看上去整个小区道路就是一块一块的补丁、草坪几乎消失，电动车随意停放，猫狗随地大小便，居民圈地养鸡，在楼道养狗，中鑫物业只在西大门设岗收取进出小区车辆的停车费，其他门岗不设保安，景观河淤泥泛塘、臭气熏天，好不容易清理一次直接把这个塘的淤泥挖出来倒在另一个池塘里……当业主投诉卫生不好时，中鑫物业就以保洁是外包的为由推卸责任，当业主投诉电梯问题时，中鑫物业又把责任推给维保公司，小区里电梯摄像头全部成了摆设，甚至很多连监控设施都没有！因此造成偷盗事件频繁，因区域不在监控范围内，导致业主与物业各种纠纷不断。此外，小区无数公共设施因缺乏维护导致要重做。
（四）小区其他现状。
凯旋城小区路面停车位、电梯广告等公共收益从来不公示，各项公共设施的维护与投入经费也从不公示。无论出现什么问题，业主提出任何诉求，中鑫物业都是推脱加糊弄！特别是A区地下产权车位严重缺乏维护和管理，至今为止，A区业主的地下车位管理费一分都没有少交，但是中鑫物业就是弃之不管，除了门口设置一个门禁闸道，没有任何服务可言。不管是A区还是B区，车库长年累月灯光黑暗，业主提了无数次，就是不解决。眼下面临服务合同即将到期，才安排人员打扫卫生、换灯，通过这些方式来糊弄和敷衍业主。近期，中鑫物业甚至在B区各幢各单元门口贴了一份《关于凯旋城A区物业管理服务之情况说明》，其内容与事实大相径庭，完全是捏造事实，用意就在于故意挑起A区、B区业主之间的矛盾，从而达到其续签来年合同，肆意不作为的目的！针对中鑫物业说明中的不实言论。我们志愿者团队根据事实对B区业主做出了详细解释和说明，从而消除了B区业主因中鑫物业的不实说明造成的对A区业主的偏见。
二、物业长期不作为造成一系列严重问题。
在中鑫物业长达10年的不作为管理下，小区现在面临着极大的安全隐患和严峻的环境问题，这一系列的问题导致小区业主怨声载道，苦不堪言。
（一）安全隐患多。
消防设施几乎瘫痪，盗窃事件频繁发生，小区保安监守自盗，车辆门岗随意放行，电瓶车随意停放，充电桩设置不合理，电梯三天两头瘫痪，外来人员随意进出，商贩摆摊现象不断，业主随意私拉电线，消防通道堵占严重，流浪狗、猫三五成群等。
（二）环境脏乱差。
路面坑坑洼洼、破损不堪，树木大量被砍伐破坏，绿化带种菜、违建严重，地下车库破、脏、暗、污水横流，景观河水质浑浊发绿，一潭死水，甚至干涸，沿街商户乱排油烟等等。
（三）公共收益收支不公开。
中鑫物业在凯旋城小区长达10年的服务过程中，从未向业主公示过小区公共收益的收支情况，因为没有有效的监督，小区公共收益就成了一笔糊涂账！
三、小区监管机制面临的问题
（一）监督机构的缺失。
由于小区建成间隔时间长，一直没条件成立业委会，也就没有一个监督机构来监督和管理中鑫物业。直到2016年，在红梅街道和凯旋城社区的组织牵头和指导下，好不容易成立了物管会，然而这个物管会却独断专行，做任何决定都不需要征求业主的意见。长期以来，跟中鑫物业在小区公共收益上的分账从不公开，对物业的监督也形同虚设，物管会成员内部不团结，部分成员因工作调整及书面提出辞去物管会的工作，截至今年8月份，该物管会业主成员仅剩3人，基本处于瘫痪状态，因此进一步造成了物业的有恃无恐和肆意妄为。
（二）新物管会的成立举步维艰。
1.成立的背景。
今年5月份开始，凯旋城社区按上级部门要求，大力推广并实施全要素网格工作，从而诞生了社工网格微信群，为小区业主与社区创造了一个良好的沟通平台。当越来越多的业主加入网格群后发现，小区脏乱差的问题多么严重！业主们在社区网格群里的抱怨声不断，当业主们把这些问题反馈给中鑫物业后，他们并没有拿出积极有效的态度来处理和解决，而是一如既往的推诿或置之不理，完全忽视业主的诉求和感受。在这种形势下，小区里涌现出了一大批热心志愿者，其中有机关单位公务员、有人民教师、有警察叔叔、有高级工程师、有私营业主、有普通职员、有退休老人、还有全职妈妈……大家来自各行各业，但是都有一个共同的身份，都是凯旋城小区业主。
2.成立的过程。
为了让更多的业主参与小区事务，把小区管理得更好，红梅街道和社区组织开展了对物管会成员进行增补的工作。我们志愿者在红梅街道和凯旋城社区的指导下，做了大量的宣传工作，为成立新的物管会到处奔走、忙碌，经过大家的不懈努力，有很多业主积极报名，根据小区业主自荐、推荐情况，经红梅街道、凯旋城社区对报名人员进行资格审核，最终在2018年8月16日确定了13人为新一届凯旋城小区物管会成员，其中社工一名，社区民警一名，业主成员11名，业主成员中A区业主有3名，B区业主有8名。
3.成立的结果。
就在所有业主满怀希望，为小区环境改善有望而满心欢喜的时候，红梅街道物管科于8月22日下午突然通知大家，因A区业主成员不缴纳物业费，所以不符合成为物管会成员的条件，故新物管会成立不起来了！可想而知，这一刻我们全体志愿者和业主的心情是多么难过和愤怒的！红梅街道物管科给与的解释是A区业主成员未缴纳物业费而导致新物管会不能成立。按此逻辑推理，之前的物管会成员里有A区业主的存在，他们也是未缴纳物业费的，然而在长达近两年的时间里，街道、社区等各级部门并没有提出任何异议！按如今的说法，业主不缴纳物业费就不能加入物管会，那么之前的物管会存在也是不合法的，也就意味着之前物管会与中鑫物业签订的合同也是不合法的。为此，我们志愿者和业主们找社区、找街道，寻求解释和帮助，然而都是徒劳的！
四、更换物业是民之所向。
（一）物业服务满意度调查。
为了真实了解业主的诉求和想法，尊重所有业主的意愿，让业主能够行使自己的权利，志愿者团队就中鑫物业服务满意度对B区业主进行了一项调查，议题包括对现任物业是否满意；是否同意更换物业。志愿者们通过上门、微信、QQ、电话等方式征集业主的意见，然而在调查工作进行到第三天的时候，红梅街道却让凯旋城社区通知志愿者们暂停调查工作，导致本次调查工作未能顺利完成。经过对已经调查的数据进行统计，最终结果是：B区总户数1729，未在家或者出租的763户，未上门247户，弃权66户，对现任物业（江南中鑫物业）各项服务管理满意户数为69，不满意户数为584，满意率为69/719=9.6%，不满意率为584/719=81.2%；同意更换物业的人数为606户，不同意更换物业的户数为47，同意率=606/719=84.3%，不同意率=47/653=6.5%。由此可见，业主对中鑫物业的服务是多么不满意，要求更换物业的诉求是多么强烈，呼声是多么高！
（二）物业服务合同即将到期。
中鑫物业与旧物管会签订的物业服务合同于2018年12月31日即将到期，续签与否要提前三个月对其告知，在现有条件下，是否续签就取决于物管会的决定，而重组物管会，让物管会尽快恢复该有的功能和并行使其职责，就成了凯旋城小区最迫切需要解决的头等大事。在这个关键时间点，这样的严峻形势下下，新物管会的成立却遭遇了重重阻扰！其背后原因值得所有人深思。
五、针对小区目前面临的问题，我们提出以下几点方案和思路。
（一）A区整改方案。
针对凯旋城A区的现状，在环境和公共基础设施等方面，我们志愿者制定了一系列改造方案，主要表现在以下几个方面：
1.车位改造方面。为了解决A区长期以来存在的乱停车、停车难的问题，我们志愿者团队做了大量的前期准备工作，统计出了现有地下车位数量，通过对小区门口进出车辆进行登记以及上门拜访等方式，收集了业主对车位的需求信息，形成了准确的需求数据。同时，我们志愿者经过努力，已经把改造方案落实到施工图纸、工程造价上，甚至连愿意垫资的施工方都已经联系好。
2.道路修复方面。因为中鑫物业的维护缺失，导致凯旋城小区道路损坏严重，红梅街道、凯旋城社区正在计划组织开展小区道路修复工作，我们志愿者团队会积极配合街道和社区，把道路修复工作落实到位。
3.绿化等环境改造方面。A区车位整改后，第一批收费用于偿还改造车位的费用，后期收费则优先用于A区环境改造，比如绿化、景观池等，A区将用地上和地下的停车费完成自己的整治，由物管会及小区志愿者负责监督，并根据需要提供改造建议。
4.物业费收取方面。新的物业接手后，我们志愿者会是第一批缴纳物业费的支持者，并且我们会协助社区、新物业做好A区其他业主的缴费工作。
（二）小区整体改善思路。
1.成立新的物管会。我们殷切盼望在红梅街道和凯旋城社区的指导下，小区能合情、合理、合法地成立新物管会，从而完善小区物业监督管理机制，使物业公司提升服务水平，做好各项服务工作。
2.成立产权人代表机构。新的物管会成立后，在其下一级成立产权人代表机构，以幢、单元为单位，推选一名产权人代表，来监督物管会的各项工作。
3.稳定发展志愿者组织。以物管会名义稳定发展业主志愿者组织，尽量保证每幢、每单元都有志愿者，日常负责收集业主诉求和意见，反馈给物管会和物业，物管会结合业主反映的意见来决定小区各项重大事项的方案和实施。同时，配合街道、社区开展组织各项居民活动等。
我们知道成功的道路不是一帆风顺的，也坚信在党和政府的领导下，我们志愿者和所有业主一定能够维护自己的权利。请上级领导相信我们有信心把小区改善好，也有能力把小区引入到正规上来！希望在党和政府的关心下，我们小区全体业主可以脱离困境，共建和谐家园！
凯旋城小区志愿者团队
2018年8月24日
来自化龙巷APP
