旭辉集团 设计总监
面临着市场规模化、专业化、系统化等挑战，设计公司需要充分参与开发全链条，前端引领，需要选择细分领域，做精、做强，需要提升专业化程度，扩大设计服务范围，提高设计服务水平和质量，还需要提升系统化设计能力。
——赵 欣
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写在
前面
房地产行业已进入整体利润收窄、增速减缓的“白银时代”，其对于中国GDP的作用已由“支柱”转为“稳定器”，因此目前房地产行业调控政策以稳增长为主。行业发展规律及市场趋势决定了传统房地产企业转型发展的必然性：行业可持续发展为其提供内生需求，移动互联网、物联网等为代表的创新应用构成了外在趋势。
白银时代的行业现状
增速放缓，利润下滑：
总体规模仍处于增长态势，但增速放缓，利润下滑，行业平均利润已不足10%，高利润的黄金时代已经结束，未来将长期处于白银时代，甚至青铜时代。
行业竞争加剧：
行业竞争不再是割据为王，单一比拼，规模、利润甚至细分领域都成为竞争战场，住宅领域已经呈现白热化。
聚合度加剧：
未来房企的地域性将进一步削弱，全国性的房企和大品牌将成为主流，二八原则将明显体现在市场份额表现上。
白银时代的主要问题
供需：
中国已于2012年左右告别人口红利时代，老龄化趋势明显；90后和00后的购房观念也在发生变化；人口流动呈现明显聚集和不均衡现象；保障性需求和商业性需求将会明显分离，消费性和投资性需求结构发生转变。总体库存及局部库存不均衡现象会是常态，可能加剧；土地竞争愈加激烈；产品同质化严重，缺乏本质性创新；受制于生产方式及地域等因素，产品总体质量和品质不高。
城市分化：
一、二线城市与三、四线城市的差距持续加大，呈现严重不均衡发展。
外忧内患：
经济一体化和互联网金融的外在冲击，行业不断兼并分化的内在竞争，可谓是外忧内患。
白银时代的破局
方向定位
鉴于城镇化趋势及空间、城市群聚集效应、改善型需求等因素，未来房地产市场仍会以住宅开发为主。基于供给侧的战略转型，房企采取主航道战略，坚持以房地产开发为主业，选择“房地产+战略”的发展模式。
房地产金融化
房地产金融化是大趋势，无论是融资去中介化、资产证券化还是金融衍生品，都与金融息息相关，而互联网金融则提供了创新平台。
核心竞争力
资本实力：
资金密集型和劳动密集型的行业属性在较长时期内是不会发生本质性改变的，“楼花”和“期房”的操作方式或许会变成明日黄花，最终比拼的还是资本实力及资本运作能力。
土地储备：
土地作为必需生产资料，对房企发展的制约将起到至关重要的限制性作用，而土地供应量及土地作为“面粉”的优劣程度将决定未来发展空间。
差异化：
市场将进一步细分，粗放式的大一统开发模式必然退出，取而代之的是专业化集团化作战，在各自细分领域寻找高地，建立差异化优势。
白银时代的出路
应对策略
战略转型
专业化、精细化、差异化发展是未来房地产企业转型的必然策略。小而精的思路或许适用于中小地产，但失去规模必然丢掉话语权。因地制宜和量身定制是必须遵循的基本原则，不可盲目照搬和复制。
整合上下游产业链：
房地产开发上下游产业链长且繁复，受制于各个环节。房企作为资源整合平台，应充分发挥其规模效应和集聚能力；除了掌握核心竞争力，还应打通重要产业链，控制成本，提高生产效率。
加强专业开发能力：
随着市场的不断发展，人才的不断流动，客户专业度、行业专业度都在不断提升，无论是资本运作、产品研发还是生产制造，都在面临着更专业的挑战和更新，唯有加强专业开发能力，才能提升效率，赢得竞争。自主创新能力将成为房企在竞争中生存的法宝。
突破点：产品+服务
随着客户需求的不断变化和提升，对产品的要求将会越来越高，行业准入门槛也将随之提升，谁能把握客户，谁就能把握趋势；谁能赢得客户，谁就能赢得市场；谁能引领客户需求，谁就能引领未来。归根结底，卖的是产品，卖的是服务，回归本源，方可寻得突破。
新尝试：新领域+新产品
文化地产、旅游地产、养老地产、物流地产、产业地产等冷门领域和新领域将有可能成为蓝海或是新的竞争领域，有待政策及市场环境变化。应对新客群、客户新需求的创新型产品将可能成为出奇制胜的利器。
房地产设计领域的现状与破局
房地产设计市场存在的问题：
长期高压低效运作，专业化程度总体不高，无法应对当前房地产行业发展需求；缺乏产品策划能力，无法为房企提供有效支援；缺乏全链条整合能力，各专业交叉，互不相关，出现大量的二次深化设计，专业不全；缺乏系统创新能力，机会型创新为主，微创新为主；缺乏知识产权体系及保护机制，抄袭复制成风。
破局之道：
面临着市场规模化、专业化、系统化等挑战，设计公司需要充分参与开发全链条，前端引领，需要选择细分领域，做精、做强，需要提升专业化程度，扩大设计服务范围，提高设计服务水平和质量，还需要提升系统化设计能力。
上海旭辉铂悦滨江面世后，市场好评如潮，且看她如何破局！
上海旭辉铂悦滨江
开发商：上海旭泾置业有限公司
项目地址：上海市浦东新区张杨路泾南路
建筑设计单位：香港BENOY、GOA大象建筑机构
景观设计单位：澳大利亚PLACE景观设计公司
室内设计单位：KLID 达观国际设计事务所、葛乔治、大观
占地面积：87179.60㎡
建筑面积：359941.38㎡
容积率：2.6
绿化率：25%
物业形态：公寓、别墅、商业、办公
总体规划
深入研究基地尺度，综合考虑公寓所需的静态环境和商办综合体的动态界面要求，打造一个充分利用场地特征，同时满足精品商业、甲级办公、品质住宅的新型模式。
项目风格
本项目希望塑造标志性和充满魅力的新都市形象，打造丰富形态的立面造型，至力构建人文与绿色荟萃的人性化工作和社区生活环境。
(1) 现代高技派风格
商办综合体设计运用内外渗透的概念，创造多元多变的体量和立面。商业裙房三、四层退台造型，增加立体层次，三维多变的感觉，同時赋予曲折线特征。五栋塔楼高低有序，利用微妙的体量变化来表现新型建筑的创意和特点。立面语言将裙房折线的多变，与挺拔大气的塔楼组成一致的建筑体量。裙房，塔楼兩者互相配合，追求立面细节上的精雅，材料和颜色运用上的共融。设计同时著重环保节能概念，裙房以实材如铝板，挂石为主，玻璃釆用中空节能型号。塔楼幕墙玻璃面积滿足规范要求，減少对周边社区的光污染。
(2) 创新亚洲风格
多、高层住宅造型采用现代的新亚洲建筑风格，与地块内商业和办公楼风格互相掩映。高层住宅强调建筑的高耸挺拔感，通过竖向设计表现干净简洁，尊贵典雅气质。多层住宅更重视传统意境和现代风格对称运用，用现代设计来隐喻中国的传统，在满足现代舒适生活同时，也让亚洲传统文化得以传承和发扬。并重视第五立面设计，通过各层挑板、退台和屋顶露台的组合，丰富建筑层次，提升居住品质。
售楼处设计：
在整个设计中，我们打破传统思维，摒弃通过实体墙面来划分区域的思路（这样会使有限的空间被切割成零碎散落的小份，外部的整体感观显得很凌乱），运用一种全新的布局理念，能贯穿全场，串联起所有不同空间，同时又能做到空间的界定，达到整体造型美感，这就是我们的折纸艺术理念。
空间的界定：
折纸的形态首先围合出一个大堂空间，接着一个谷折包围出一个蛋形空间—影视厅，此时顺着折纸的方向，运用谷折技巧定位出售控前台，紧接着空间旋转出沙盘区，线条的转动延生出接待厅……高高低低的折纸形态（地上-墙面-顶上-地上-墙面），不同的区域模块错落有致地摆放在玻璃方盒中。
空间的整体雕塑美感：
从高清透明玻璃方盒外面向室内观望，会发现盒内错落有致的功能区域模块组成了一件巨型的雕塑工艺品，错落的分布，流畅的衔接，带来高低起伏的视觉美感。
花园式居住环境
住宅布局临近西侧河道，为了延续城市肌理，充分发挥土地，通过基地中央街坊路形成相对安静、环境优美的内部居住组团。北高南低的布局，降低北侧引桥对住宅区的干扰，给保留建筑和洋泾公园和谐统一的天际线背景。通过住宅实体和道路绿化的虚实组合设计，从公共空间层层递进到私人空间，围合出不同开放程度的庭院空间，创造出东方诗意般院落体验。
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