开发商“阴魂不散”，借助前期物业公司，侵占小区公共利益

很多业主都不知道这个真相：大多数小区建成很多年，开发商卖完房子，却没有走人，依然“阴魂不散”，借助前期物业公司，使用隐形的手，长期侵占业主的公共利益。

一、利用前期物业公司作为代理人，长期操控小区利益。开发商拿到房屋预售许可证后，作为小区唯一的业主，就可以选聘前期物业公司，当然会选择代表自己利益的物业公司。有的开发商直接用自己品牌的物业公司，如X科物业等；有的，则选择一个自己能掌控或者影响的物业公司。这些前期物业公司，从小区建设开始，直到业主大会决定更换物业公司为止，他们一直在小区服务，可能长达十几年。

作为开发商选定的代理人，前期物业公司当然会保护开发商和自己在小区的利益，可以通过各种方式阻扰小区业主委员会的成立，或者让其无法发挥作用。他们是有组织、资金支持的企业，对付涣散的业主群体，有的是办法。收买、威胁、造谣，就是要搅黄业委会；真阻止不了，就寻找业委会代理人，或者培养业主反对派等等。

二、利用法律法规的空白点，长期侵占小区配套设施谋利。小区的配套设施如：会所、幼儿园、人防工程、游泳池等，都能带来大量的经济利益。小区会所以前大多数都是开发商的售楼部，房子卖完后，摇身一变，招牌换了，实际控制者依然是开发商。位置好的小区会所，一年的租金可能有几百万、甚至上千万元。人防地下室，开发商可以作为售房的赠品，擅自送给少数业主使用；或者用于非法出租，作为仓库或者其他商业设施。人防车位则更有价值，开发商通过“以租代售”的方式，有的以二十年租期租给少数业主。现在有政策禁止长期租赁，开发商还是设法控制这些人防车位，长期受益。

小区配套设施收益本应该归全体业主所有，单个业主却无法挑战开发商和前期物业公司，需要业主委员会去争取。按照法律规定，谁主张谁举证，让业主委员会处于相对被动地位。小区配套设施一般没有产权证，业主委员会到法院诉讼，难以证明这些设施归全体业主所有。那么，开发商作为实际控制者，当然还是实际受益人。在第五届安徽法治社区沙龙上，安徽大学的吴猛副教授就建议，“宁当被告、不当原告”。康哥接触的很多小区，就是采取这种方式，从开发商手中抢回不少小区配套设施。