前言
一线城市聚焦全国高端人士，形成独属自己的豪宅区。
北京有西山别墅豪宅区，上海有陆家嘴滨江豪宅区，深圳有深圳湾豪宅区。
那么，杭州的豪宅区在哪里？
西湖边传统豪宅已老旧；申花板块产品定位偏改善，缺少豪宅基因；
杭州豪宅龙首将在南星桥、望江新城和江河汇中揭晓。
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南星占据上城区这块得天独厚的地理位置，注定了其土地价值之高与稀缺，在杭州吹响从西湖时代迈向钱塘江时代的号角后，钱江新城南星桥板块的开发就开始了。
经过十多年的开发，南星桥成为杭州近十年房产史上最具规模和代表性的豪宅区——钱江新城豪宅区。
随着城市发展，钱江新城CBD开始向东跨过京杭运河，进入钱江新城2.0板块。
2019年，港企新鸿基入驻江河汇板块，建立起顶尖商业综合体；同年望江新城在整体拆迁后，迎来香港新世纪拿地，打造望江新城K11综合体、瑰丽酒店。
“二江”的加入让上城区这块宝地重新洗盘，南星不再稳坐榜首，呈现三足鼎立之势。定价相似、地段相近，未来谁将占据城市制高点？
△钱江新城夜景
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△南星、望江、江河汇板块示意图
一、从板块规划上来看，三个豪宅区各有千秋，难分伯仲。
南星豪宅最家喻户晓的莫过于05年的金色海岸，叩响了杭州豪宅的大门，彼时以超市中心房价一倍的价格连续霸占杭州房产头条，现在二手房价依然居高不下。相对于“二江”，南星的板块规划更加成熟。
望江夹在西湖景区和钱塘江之间，19年港企新世界入驻，望江开启K11综合体时代，望江新园、海潮雅园重新进入大众视野，滨江御潮府更与江河鸣翠比肩，配置、品质不相上下。
江河汇位于钱塘江和运河交界，拥有黄金一线的江景地段、顶尖的产品设计规划、超前的商业模式，被称为杭州的“城市之眼”。板块中的绿城留香园与万科大都汇哄抢一空，限价六万九的高端豪宅紧跟其后，很多人预言它会成为杭州的“汤臣一品”。
△新鸿基江河汇规划概念图
二、从学区资源上来看，南星仍然是板块霸主。
南星坐拥北师大杭州附中、杭州中学、杭州胜利实验学校等四所中学、一所小学以及四所幼儿园，教育层面更胜一筹。
望江新城上周将崇文小学收入囊中，21年钱学森学校即将竣工，正筹办的一家公办小学预计23年建成投用。
美国贝塞斯国际学校杭州校区坐落江河汇附近，除此之外还有采荷二小校区、采荷一小钱江苑校区、钱江外国语实验学校。
△望江新世界K11规划概念图
三、城市功能、配套品质方面三个豪宅区大体平分秋色。
目前来看，江河汇与望江新城尚在开发建设的襁褓期，发展已然成熟的南星牢牢占据着“霸主”地位。
但从板块价值来讲，一旦江河汇与望江新城开发成熟之后，南星的绝对地位将被打压。比如商业配置，不论是新鸿基的江河汇综合体还是新世界的K11，都要比南星略显陈旧的商业配置要更胜一筹。
再加上钱江新城1.0二手房溢价，相对于“二江”新盘出世，略显劣势。所以三个板块中，楼龄相对更新、品质相对更好的楼盘，更大概率占据杭城龙首。
△城站火车站东广场规划概念图
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结合地段和产品配置，南星板块的侯潮府二手房单平突破11万，预计之后轻松可上13万；
望江新城以御潮府为例，新盘均价7万，后期售罄，二手房必定爬上14万；
而江河汇中的江河鸣翠拥江而坐，环抱商业综合体，附近的绿城留香园成交11万，现已售罄。与侯潮府、御潮府不同，江河汇在未来会拥有地标建筑，占据城市核心板块。集“万千宠爱于一身”的豪宅区，预计二手房值将达到单平15万的高点。
△新鸿基江河汇规划概念图
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