租用的厂房空间日渐不足，重新租赁却发现周边区域租金涨幅厉害难以承受，手头资金也不足以一次性买地投资建设厂房，甚至还达不到政府用地申请的门槛要求。
能否拥有稳定且具备发展空间的工业厂房正成为卡在珠三角、长三角等中国制造业密集区中高速成长企业头上的紧箍咒。
01
节节攀升的高昂租金
令企业望而却步
没被中美贸易击垮，没被新冠疫情打败，企业甚至有了扩产的能力，却不曾想会被租不到一间合适的新厂房所挡住了企业的发展，这是广州某汽车零件企业万万没想到的。
10年前广州厂房租金20元出头，10年过去，园区厂房虽已涨价至30多元，但仍在可接受范围内。
如今企业想扩大生产，却猛地发现周边地区已经上涨至40多元，平均年涨幅近10%。而这也仅是租金带来的难题，若要找面积合适、厂房配套切合的则更为困难，企业扩产的计划不得不搁置。
像上述汽车零件企业已是珠三角千万中小企业中较为幸运的，从广州、深圳搬到佛山、东莞，再到惠州、江门，或是直接出省，这是更多企业的常态。
高昂的厂房租金增长速度已超越大多中小企业技术升级、体系优化所带来的附加值。
以东莞市临深片区为例，2015年当地的厂房租金仍为8元/㎡，到2020年已上涨至26元/㎡，同时公摊面积由零或10%左右到现在达30%的常态。
租赁合同也从以前的5年或3年一签到现在1年一签或者2年一签，每年租金递增5到10个百分点不等。
强如华为，在不断攀升的租金面前也选择了部分从深圳迁到东莞。
此外，一手房东难寻，城市产业更新也造成了厂房租金的攀升，加速压缩中小企业的发展空间。
02
搬迁的代价不亚于重新创业
既然珠三角的厂房成本如此高昂，企业为何不选择到江西、湖南等中部城市发展？
首先是不想走，其次也很难走。
不想走的原因，每个企业都不一样，或是老板是本地人不愿离家，或是在这片区域生活久了有感情，或是不愿抛弃现在的这帮工人，或是单纯不想折腾......
关键是也很难走，也走不起。
首先是客户的流失。现代生产都讲究供应链、产业链的配合，搬走了，原有的区域客户可能也跟着走了。
即使客户对产品的供货地没太大的要求，搬迁太远，企业的运输成本也会上升。企业若提高售货单价，便意味着自损竞争力，其他供应商可能凭借地利之便趁虚而入。但不提价，则是企业自己吃亏。
其次工人能不能跟着走是个很严峻的问题。重新培育一批熟练的工人是个巨大的隐形成本，很多企业对某些熟练工人的依赖仍很高。
最后是外省的园区也未必能承接得了。企业想搬，也得有合适的地方可以搬，珠三角产业成熟，配套也成熟，而外省更多还在起步阶段。
同时，区域营商环境的考察调研也是一件极其耗费时间的事。在折腾这些的过程中，企业可能就被同行所抛离了。
03
买地自建面临的挑战却更多
10年前没把厂房买下来，估计是现今中小企业老板最后悔的事。
且不提网络上不间断会再次爆火的《深圳老板把厂房卖了，收益比开了10年工厂还高》、《开工厂不如出租工厂》等段子，光是每月的交租时刻便能刺激着每位老板的神经。
可现在买地自建，面临的挑战却比重新租赁厂房还要高。不仅要对抗逾加不稳定的经济环境，还要承担政府的指标考核。
受工业用地供应紧缩政策的影响，珠三角各地政府对工业用地的申请门槛再次提高。
以广州市番禺区为例，出让一块13000平方米的一类工业用地，成交价超3100万，相当于每平米2400多元。此外，出让公告还写明：竞买申请人须自投产之日起连续十年实现年产值（营业收入）不低于2.9亿元，且年缴纳税收不低于2700万元。
光税收就差不多可以重新买一次地，近3亿的产值要求更是直接难倒一大片的中小企业。
一旦未能完成政府给出的相应指标要求，后期还可能面临土地被收回的情况。
2021年广州市番禺区用地出让案例
但不扩产企业就只能继续不大不小地活着，每年还要拿出一大笔租金供养厂房房东，还可能面临因城市产业更新而被逼迁。
走不起，也拿不到地，甚至还要承受员工大量的不满，中小企业该如何破局？
03
买标准厂房是最优解？
既然拿不起地，那就直接购买已建好的标准厂房，这是近年很多中小企业喜爱的做法。
一方面直接购买厂房没有向政府申请用地那么高的门槛，钱到位基本可以购买成功（部分产业园区可能会对入驻企业有要求）。
另一方面购买带产权的厂房后，不仅告别了为“房东打工”的生活，还可以用买来的厂房向银行抵押贷款，扩大企业生产。甚至还能用来抵税。
后期还可以做固定资产折旧或出租、转售。
但购买厂房也不是一本万利，稍不注意也可能使企业蒙受巨大的损失。
如厂房证件不齐全、厂房使用年限不足20年的，厂房所在地段5年后配套都没好的等情况。
其次购买厂房前还要预估企业日后生产对厂房建设的一些参数要求，避免投产时出现阻碍。
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