/本刊评论员
在20世纪90年代末全面推行城镇住房制度改革以后，我国城镇居民解决居住问题主要有三种途径：购买商品房、租赁住房、享受住房保障。根据第六次人口普查的数据，2010年全国城镇居民选择这三种方式的家庭户占比分别为39.32%、18.6%和6.52%,上海的家庭户占比分别为50.99%、37.57%和2.26%，北京的比例分别为44.36%、35.06%和7.17%。可见，选择租赁住房的城镇居民数量已具有一定规模。尤其在特大城市，租房已成为非常重要的居住方式。
但是，相比住房买卖市场和住房保障体系，住房租赁市场发展相对滞后，是住房市场体系中的“短板”之一。这主要表现在几个方面。首先，供给侧“重售轻租”现象仍然较为严重。2015年，全国房地产开发企业房屋出租收入约为1600亿元，占主营业务收入的2.28%，而同期商品房销售收入占主营业务收入的比重高达93.85%。其次，需求侧“重购轻租”观念尚未根本转变。对于大多数城镇居民而言，租房或者是阶段性的过渡方式，或者是无奈之举，尚未将其视为住房梯次消费的正常方式。尤其在房价呈现快速上涨的时期，大多数居民都认为租房无法分享到房价上涨带来的增值收益，因而尽量选择购房。再次，住房租赁市场监测体系较为薄弱。住房买卖市场已经基本实现实时动态监测，由此可以为政策制定和调整提供坚实支撑。相较而言，住房租赁市场的信息不仅分散，而且不够完整。很多基本情况的获取需要依靠推测，还有部分情况要靠借功作出判断。这不仅不利于及时了解市场发展情况，而且影响了政策的针对性和有效性。
应该怎么看待住房租赁市场中的问题？至少应有三个层面。首先，有些问题是住房发展过程中不可避免的。比如在全面推行城镇住房制度改革时，许多城镇居民购买了原公有住房，从而推高了住房自有率，降低了租赁比重。再比如，在住房市场化发展过程中，为了尽快解决住房短缺问题以及拉动经济增长，土地出让、财税、金融等方面政策都向住房买卖市场倾斜，使得供给侧一直维持“重售轻租”局面。其次，有些问题是合乎经济理性的。比如在房价快速上涨时期，城镇居民的确需要通过购买并持有住房来分享经济增长和城市发展的红利，这无可非议。再比如，为了减少春节等假期不必要的租金支出，不少城市中的外来常住人口会选择签订短于一年的租赁合同，这也是合理的。再次，有些问题是当前迫切需要解决的。比如稳定供应租赁住房，改善承租住房的居住体验，全面监测住房租赁市场的发展情况等。
培育和发展住房租赁市场，既有助于完善住房市场体系，又有利于促进房地产市场平稳健康发展。首先，促进租赁住房的稳定供应。在继续鼓励个人出租住房的基础上，要通过完善土地出让、税收、金融等方面政策，培育机构化、规模化的住房租赁企业，使其能够按照市场原则长期投资租赁市场，改变目前自发、分散、零星供应的局面。其次，吸引居民选择租房作为住房梯次消费的方式。一方面，要通过加强有效供应，优化租赁服务，增强承租户之间的社会交往，改善住房租赁的居住体验；另一方面，要探索租金抵扣个人所得税的可行方式，减轻租金负担。再次，完善住房租赁市场监测体系。既要强化租赁房源上市备案、租赁合同登记备案、租金指数编制与发布等工作，又要结合个人所得税抵扣制度，以合法有效抵扣凭证为纽带，建立市场行为与监测体系之间的关联。
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