朱博文
凯华地产中国集团有限公司
摘要：我国城市化进程不断加快，城市人口不断增多，现有的住房产生了巨大的压力。社会迫切需要更多的住房来满足人民的需求。这种情况对房地产业是十分有利的。在房地产业中，很重要的一项工作，是对房地产开发项目的管理。在房地产开发项目管理的实际过程中，有很多不好控制的地方，是房地产业发展的瓶颈。本文从房地产开发的特点为起点，通过介绍房地产开发项目管理的重要意义，探究了房地产开发项目的一些难点，并提出了一些优化措施。
关键词：房地产；开发项目管理；难点
前言：房地产开发项目要综合考虑各方面的因素和影响，具体的开发和管理过程，是比较复杂和困难的。因此，对房地产开发项目的管理具有相当的难度。在实际的开发和管理过程中，存在着许多不好控制的难点。这些难点集中了房地产开发项目的困难所在，如果得不到对这些难点的妥善解决。项目的开发和管理就会陷入困境，无法实现项目的正常运行和管理的有序开展。因此，要考察房地产开发项目管理中的难点，采取积极措施解决，促进房地产业的发展。
任何管理活动都要有明确的目标，管理活动都是围绕着管理目标展开的。房地产开发项目的管理，自然也不例外。对其管理目标进行考察分析，大致归纳如下：
a.要清楚项目开发的目标何在，在明确目标的基础上，要筹划如何才能实现目标，为目标的实现制度相应的计划。要结合所开发项目的具体情况，分析开发项目具有哪些优势，存在哪些弊端，还有考虑开发项目所在地的经济是否发展良好，人们对房产的需求是否迫切，为房地产开发项目的管理制定切实可行的发展计划和切合实际的发展目标。
b.要为房地产开发项目制定科学合理的设计方案。房地产开发项目的管理团队和管理人员要综合分析开发项目的各种情况，诸如房地产开发项目所在地经济发展情况、开发项目具备哪些优势条件、开发项目是否有足够的资金投入，能否保证该项目的后续投入等，统筹规划，合理安排，为开发项目制定科学合理的设计方案。这个设计方案要从两个方面考量，一个方面是设计方案是否切实可行，另一个方面是设计方案是否能最大限度上节约资金，降低管理成本。
c.项目开发的管理工作，最终要靠管理人员具体负责，因此，要有专门的开发项目管理团队。树立严格的标准，选拔素质较高的人才组成管理队伍。
1.前期缺乏深入的调查研究
我国房地产开发的现状还比较混乱，各种企业的水平和资质都参差不齐。有的企业在之前并没有任何房地产开发的经验，只是受市场潮流的影响，仓促组建了房地产企业，便投资进行项目的开发。类似这样的企业，大多不了解什么是市场调研，也不清楚其重要性。没有对市场的深入调查研究，就无法准确把握市场的真实情况，就不能为房地产开发项目提供有益的借鉴和指导。缺乏对市场的深入调查研究，就不能准确抓住市场需求，不能实现房地产开发的战略规划和具体实施方案设计。盲目地进行房地产项目开发，势必无法准确把握市场需求，影响房地产企业的利润收益，甚至可能造成“烂尾楼”等问题。
2.项目建设成本过大
大多数项目在开发之初，没有深入的市场调研，也没有科学合理的发展规划，更没有完善的项目设计方案。这些必要工作的不到位，势必造成项目工程建设管理混乱，势必造成各种人力资源和材料、机械台班的浪费，增加项目工程的建设成本，导致项目建设成本过大。
3.违法违规分包普遍
在我国现阶段房地产开发项目的工程建设阶段，违法违规的分包现象普遍存在。为了确保项目工程质量，必须选择合格的分包单位。而违法违规分包现象的存在，一方面无法保证工程的质量，另一方面不利于施工现场的管理。各个违法违规分包单位互不统属，相互推诿扯皮，严重阻碍房地产开发项目工程的施工进度，影响工程的最终质量。
4.物业方面问题
物业方面的问题是房地产开发项目的后期阶段，最常见的问题。物业企业在管理方面存在诸多问题，这些问题虽然不是什么很严重，但是影响物业的管理水平。物业提供的相关服务，不能让业主感到满意，业主认为物业费过高，物业服务态度差等。物业方面的这些问题，是不利于开发项目的后期管理的。
1.深入调研，分析可行性
房地产企业要加强自身的软实力，提高对房地产业的认识和专业管理素质。要充分认识到市场调研的重要性，在项目开发的初期，就要进行对市场的调查研究，收集各种信息，为项目开发决策提供必要的依据。结合房地产开发项目所在地的经济发展状况和人民的住房需求，分析房地产项目开发是否具有可行性。通过对市场的调查研究，准确把握市场的真实情况，为房地产开发项目提供有益的借鉴和指导。
2.加强成本控制
在项目工程的实际施工过程中，要采取各种措施降低工程建设施工的成本。首先，在项目开发的早期，就要做好项目的造价预算工作，位项目工程的实际施工提供借鉴和依据。在项目的实际施工过程中，要对全局进行统筹，合理安排各道施工工序，协调各个工种之间的配合。加强施工现场管理，避免各种人力资源和材料、机械台班的浪费，降低项目工程的建设成本。
3.执行监理制度，改善工程质量
按照国家的相关规定，一定规模的项目工程施工，必须实施工程监理。只是在实际施工中，监理的力度有时候不够严格。为确保项目进度和质量，必须严格执行监理制度，对项目工程施工严格监督。对于施工过程中，不按照施工规范和质量标准进行的施工行为，要严厉禁止，责令整改。
4.完善物业管理
项目后期的管理中，尤其要注意的是，对物业企业进行完善，提高物业的管理水平，对物业管理中存在的问题，积极解决。协调好物业和业主的关系。
当前房地产开发项目虽然存在着一些难点，但这些难点并不是不可逾越的鸿沟。房地产企业要做好统筹规划和合理安排，采取有效措施解决这些难点，获取更多的经济效益，实现企业的发展。
参考文献：
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