1)新手不要碰鬼牌。
之前的文章写了砍价前的一些准备工作:砍价前先把房东的情况摸透。今天写一写特殊房子。
最近一直在重庆,今天刚回到合肥,在重庆主要做了两件事情,一个是带兄弟们看房谈房签合同,另外一个是大型网友见面会。
其中一个兄弟买房让我印象最为深刻:“我手上有10万块钱,我想先在重庆随便买一套。”
重庆房价相对于其他大城市的确低,但是还不至于10万块钱就可以轻松买一套,这位兄弟大学还没毕业,就有这么大的野心,后辈可期。
如果真的说10万块钱可以买一套的话,那只有一些特殊的物业加上特殊的操作才可以实现。
比如说楼市中的“鬼牌”。
鬼牌的意思是指一些特殊的房子,不是传统意义上的次新房美女房,比如老婆大、老婆小、楼梯房、顶楼、顶复、底复、法拍房、甚至凶宅。
那鬼牌的房子能不能买?首先对于上面这位兄弟而言,他是第1次买房,这种情况下建议老老实实买一套正常的房子,等升级打怪积累了经验之后再碰鬼牌。
买鬼牌一定要注意,就是没有亮点不要买。
2)无亮点,不鬼牌。
这里的亮点可以是价格足够笋,也可以是超高的赠送面积,也可以是本身价格被低估。
说到这里,有必要介绍一位重庆土著的鬼牌大咖。
这位大叔82年,重庆本地人,持有面积2000平+,每一套房甚至包括自住的都是10年以上的老破大,甚至连自己家里的两辆豪车都是二手,有钱人就是这么朴实。
他其中的三套房可以和大家介绍一下,直接报告标的,大家就能更直观的感受到。
其中两套是在冉家坝,一套是顶楼复式接近300平,另外一套是中规中矩的自住房100多平。
还有一套在狮子坪也是顶复280平。
除了他自住的以外,其他几套都有一个共同的亮点:赠送面积超多。
赠送面积多,仅仅是一小方面,他的很多房子都可以加盖,比如赠送100平,你加个顶,就相当于又多了几间卧室,不管是租金回报还是卖出溢价一下子就高了起来。
他买的这几套房,并不是像有一些选手的极限操作,比如零首付,甚至倒拿钱。
他的这几套房,也都是市场价的8折左右,都需要一定的首付,但是每一套房都是小区的最低价,从2018年到现在的5年内,没有一套成交的价格低于他买入的价格。
这点就打败了很多炒作楼市分化的选手,重庆有很多炒作次新房的投资客,没有几个敢拍胸脯说赚了很多钱的。
重庆相当优质的板块:江北嘴,现在都跌回到了2021年大涨之前,就是说2021年涨的价钱全部都跌回去了,那如果你是在2021年买的这些房子基本上都处在亏损的状态。
但是这位土著买的“破房子”虽然没有涨很多,但是没有跌一毛钱。
3)每个人都可以操作。
上面说的这位土著,对于很多想了解特殊房子的朋友,有重要的借鉴意义。
因为他买的这些特殊的房子,基本上都算很稳的标的:“电梯房、带小区花园、核心区、地铁口、价格笋”。
而不是极其特殊的房子,比如楼梯房、独栋、法拍房、凶宅、特殊产权的房子等等。
如果你之前买的房子都是一些常规的房子,比如次新房美女房,那当你想进入特殊房子这个赛道的时候可以参考一下他的物业。
他所有的物业全部都有硬性指标,超过了这些指标,无论价格多少他是不会碰的,用他的话说“还不够了解”。
它的硬性指标大概有以下这些条件:内环以内、电梯房、正规大小区非独栋、地铁口、有亮点。
这里的亮点就是要么价格足够笋,要么有超多的赠送面积。
4)挣钱吗?
买这些房子到底能挣钱吗?估计大家看到这篇文章,心里都会有这个想法。
用他的一句话来说就是“先不考虑什么2025、惊涛骇浪那些,只要我买的这些物业价格能涨到正常楼层的价格,那我就赚了。”
那能不能涨到正常楼层的价格呢?
事实上他买入的那一刻,就已经实现了。
比如小区的均价是1.5w,他买入的价格是1.2,虽然是顶楼,虽然面积很大,但是当他把赠送的面积,比如屋顶花园这些加盖完之后,再卖1.5万就不会有任何难度。
所以最后总结一下,如果你们没有碰过鬼牌,那当你们入手的时候,一定要守住上面的硬性条件,等这些初级鬼牌玩的很成熟的时候在进阶到下一个更变态的鬼牌。
(大东)
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