本文主要分析华夏幸福的产业园区开发业务，不包括住宅销售，在假设的状态下，把这部分业务作为一个单独的上市公司，看看能值多少钱。
上面的表格中记录了从2013年到2017年半年报所披露的产业园签约及结算回款情况。可以看到，园区开发业务结算回款处于稳步增长状态，从2013年的75.77亿元，到2017年半年的153.84亿元，年化复合增长率大概为38%。每年总新增签约投资额从2013年的395亿元，到2017年半年731.5亿元，年化复合增长率大概是35%。假设签约投资主要在两年后变为结算回款，从过去几年的数据来看，园区开发业务结算回款占两年前签约投资额的比例为38%，使用这个比例根据2016年签约额1122.4亿元，可以推算出2018年结算回款大概是426亿元。根据历史情况，估算园区开发毛利率是68%，净利率是30%，2018年回款额426乘以净利率30%，得到净利润127.8亿元。同理，2019年结算回款为500亿元，净利润为150亿元。
华夏幸福现在市值900亿元，假设住宅业务部分价值为零，不创造任何利润，如果股价不涨，那么2018年的市盈率是7倍，2019年是6倍。有人可能会说，产业园区开发是PPP业务，有应收账款，政府可能会赖账，所以市场只能给这么低的估值。但是同样是PPP模式的其他公司，比如说碧水源，应收账款也很多，现金流也不好，但是市场却给了20倍以上的估值。我认为，更多是市场的偏好造成了现在的低估，市场对房地产比较悲观，房地产公司的标签反而给了华夏幸福负的价值，如果没有房地产业务，说不定市值反而能更高。但是房地产业务真的是在毁灭价值吗？完全不是，根据2016年和2017年至今的住宅销售额推算，分别可以实现的利润大概是130亿元和140亿元，这些利润在两三年之后会被结算计入利润表。园区开发和住宅销售，今后两年的平均年利润很有可能突破230亿元，以现在的市值算只有4倍不到的市盈率。当然，以上有很多估算，会有较大误差，但极端情况下，也不会高于6倍市盈率。
低估反映了市场的悲观，低估到如此程度，应该说是市场预期公司有现金流断裂的可能，有可能会破产。作为投资者，谨慎一些总是没有大错的。但是如果公司的基本面没有出现严重恶化，预期终将逆转，估值修复是肯定会进行的，什么时间，什么形式，这些难以逆料，我只能默默的坚守！
联系客服
