2017上海重点商场销售业绩，这几家利润可观

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引言

高业绩、高出租率、高人气的mall背后，都有什么“套路”？

来源 | 赢商网（ID：winshang）

作者 | 叶苗苗、和贺文、宋莉娜

 

3月，是上市房企集中进入年报“发声期”，一些标杆购物中心开始披露2017年亮眼数据。这一数据背后则是一场购物中心拼运营、拼品牌、拼服务的较量。数据之外，也映射运营为王时代下，这些购物中心在过去一年的运营之道。

赢商网通过年报数据和实地走访，呈现上海恒隆广场、国金中心IFC、港汇恒隆广场、静安嘉里中心、上海来福士、虹桥天地6大购物中心2017表现，独家梳理它们业绩数据之外的“面面观”。

 01 

上海国金中心IFC

销售超70亿，地下两层成主力

新鸿基在上海最具代表性的项目之一——上海国金中心IFC（下称上海IFC），在过去的一年里收获颇丰。

据iziRetail逸芮近期发布的《2017年全国200家重点商场业绩统计报告》显示，上海IFC2017年销售业绩超过70亿元，同比有所增长。报告中提到，上海IFC 2017年下半年租赁业务表现突出，出租率高，租户销售额也获得可观的增长。

✦ 地下两层包揽50%品牌

据赢商网不完全统计，上海IFC商场目前总共入驻品牌231家，时尚服饰是上海IFC的主要业态，占所有业态的44.6%。

• 其中，香奈儿、迪奥、杜嘉班纳、古驰、纪梵希等高端奢侈品牌多数位于1-2楼。

• KENZO、Coach、Calvin Klein、Michael Kors等年轻潮牌分布于地下两层。　　 

经过调整后的上海IFC，地下商场的品类更加丰富。据不完全统计，上海IFC地下两层商场共有约120家品牌，占整个商场所有品牌总量的一半以上。LadyM、Lululemon、Gentle Monster等热门品牌、Fresh、兰蔻、YSL、茱莉蔻等护肤彩妆品牌以及Coach、Moschino、MCQ等国际精品，都纷纷入驻商场地下一、二层轻奢的氛围更加浓厚。

✦ 潮流元素不断加入，越来越懂年轻人

上海IFC是陆家嘴商圈最具代表性的商场之一，面向陆家嘴消费人群，定位高端，商场里奢侈品林立。同时，品牌调整也在不断进行中。

2017年以来，上海IFC在不断引进潮流品牌。纽约蛋糕店Lady M大陆首家门店在2017年8月进驻上海IFC。今年1月，欧珑 (Atelier Cologne)旗舰店在上海IFC全新启幕。今年3月，上海IFC最新进驻米其林推荐The Butchers Club汉堡。

在上海IFC地下2层，科颜氏、植村秀、后的门店正在装修中即将与大家见面。此外，华伦天奴，香奈儿、爱马仕、天家二十二门店也都有围板，即将以新的面貌出现。

✦ 展览 高端鉴赏扩大项目“朋友圈”

回顾2017年，上海IFC针对节假日举办不同的主题活动。同时，也联手品牌举办展览、鉴赏等活动来吸引更多消费者的关注。2017年，CHAUMET、Christian Louboutin、MIU MIU、宝格丽等品牌都曾选择联手上海IFC举办各具特色的展览品鉴活动，面向更多消费者展现自己。

 02 

上海恒隆广场

销售48.5亿，除了高端还变“年轻”

据iziRetail逸芮发布的数据显示，2017年上海恒隆广场总业绩高达48.5亿 。

租金收入方面，上海恒隆广场2017年以14.09亿的租金收入依然领跑恒隆地产内陆开业的8个购物中心。以3.5万平方米的可租赁面积来看，上海恒隆广场日租金超64元/平方米。

　　

强吸金力背后，是上海恒隆广场运营实力的体现。

✦ 两年调整，业绩、租金双涨

　　

2017年完成调整升级，直接带来业绩的增长。恒隆地产财报显示，上海恒隆广场2017年租金收入同比增长8%。

翻新升级后的上海恒隆广场，定位为“Home to Luxury”。赢商网早前从恒隆方面了解到，此次调整涵盖硬件及软件等多个方面。

　　

硬件方面：上海恒隆广场改建大堂、电梯间、电梯前廊及洗手间，力求通过相对较小的细节带来显著效果，同时结合灯光，营造一个更温暖的色调及更人性化的购物环境；另外，在B1层的卫生间除了有母婴室等常规休息区外，还专门设有梳妆间，提供给消费者休息补妆。

业态方面：恒隆广场业态和品牌丰富度也同步提升，餐饮及体验业态占比有所增加，以及针对现在年轻客群喜欢个性化、设计师品牌的趋势，引入多个瞩目潮流品牌。

✦ 引入多个瞩目潮流品牌，开始“变年轻”

除了打造奢侈品牌旗舰店以外，针对现在年轻客群喜欢个性化、设计师品牌的趋势，B1层更是引入多个瞩目潮流品牌，当中更包括甚至首次进驻中国的品牌，如Valextra及Chiara Ferragni

而赢商网实地考察发现，对比2017年9月上海恒隆广场入驻品牌，THE COFFEE ACADEMICS、LA PERLA MEN 萝贝拉、SILVER CROSS 银十字等品牌已经不见踪影；新增了京锅屋、小罐茶、LIU.JO、LITTLE SPACE等品牌。

　　

已经开业品牌也在不断调整升级，如BVLGARI宝格丽在商场一层中庭开设临时精品店，门店处则是围挡升级状态，餐饮品牌品川同样也在升级；此外，去年升级调整引进的餐饮品牌MAREA目前还未开业。　　

上海恒隆广场最新入驻品牌：

 03 

港汇恒隆广场

调整大“地震”，销售32.4亿

2017年，上海港汇恒隆广场经历了大规模改造，近30%商业面积分阶段经历重整，整体改造计划将于2019年完成。

据iziRetail逸芮发布的《2017年全国190家重点商场业绩统计报告（节选）》称，受改造影响，上海港汇恒隆广场2017年总业绩较去年减少至32.4亿元；2017年租金收入减少9%至8.83亿元，若剔除受影响的区域，则租金收入上涨7%。 

✦ 近100个店铺调整 品牌大“地震”

2017年港汇恒隆广场的改造暂未涉及到主楼的硬件更新，而主要表现在品牌调整上，且力度非常大，涉及到近100个店铺的变动。除了主楼的大幅度品牌调整，旁边面积较小的副楼“新翼”经历了整栋楼的停业重整，2017年收入几乎为零，这也成为整个项目租金及销售额下降的主要原因之一。

 整体来看，零售和餐饮变化最大

• 零售的调整主要体现在楼层的变化，以及引入更多新兴的国际化品牌或设计师品牌；

• 餐饮的变化则是提高了客单价，将一些常见、大众化的品牌替换为商圈内独有，且有格调、偏中高端的餐饮品牌；

• 主力店则进行了较长时间的闭店装修。 

 每个楼层品牌大变相

• B1层：主力店Ole'精品超市处于围挡升级状态，另有多个铺位有位置上的调整；

• 首层：重点品牌变化不大，新增Marni、Tag Heuer等国际化品牌以及巧克力中的“高定” Pierre Marcolini；

• 2楼和4楼：业态变化不大，但也有约20多个生活服饰类品牌有替换； 

• 3楼：原本的儿童业态现已集中搬到了6层，部分已撤出，现6楼有13个婴童零售品牌，数量上有所减少；

• 5楼：餐饮品牌变动较大，Iceason、肯德基、必胜客等均已不见踪影，另外蒂梵尼、丽妍雅集这两个美容美体品牌也已撤出；

• 6楼：除了成为儿童品牌聚集地，并加入Dyson、IQ Air、等科技家居品牌，永华电影院也还在围挡重新装修中，计划打造为沪上顶尖观影圣地。

备注：不完全统计 少数品牌撤出原楼层但仍在商场内

✦ 全年都是活动“嘉年华”

虽然因为调整影响了业绩及租金收入，但港汇恒隆广场在营销活动上的投入提升了吸客能力。据不完全统计，2017年港汇恒隆举办了6场大型主题的活动基本做到了逢节必有活动，大小展览不停的节奏。

• 迪士尼乐园新年奇妙主题展

• PETS ROCK全球首展

• X Mtime X 鼎级剧场 《权力的游戏》国内首站大型主题活动

• 村上隆——“鬼才の幼稚世界”主题展

• 万圣节活动

 04 

上海静安嘉里中心

年吸金17.2亿，调整近70个品牌

经过精准的调整后，上海静安嘉里中心在2017年取得了不错的成绩。根据iziRetail逸芮和零售男人圈联合发布的《2017全国190家重点商场业绩统计报告》显示，上海静安嘉里中心的总业绩为17.2亿元，较去年有所上升。

✦ 调整近70个品牌，出租率达99%

2017年，品牌升级成了静安嘉里中心的调整重点。在这一年，静安嘉里中心不断优化业态比率和品牌组合，调整（包括续约、位置调整、招新等）的牵涉的品牌大概有70个，零售面积99%租出。

　　

日前，赢商网实地走访项目，2017年初处于围挡状态的Alice and Olivia、SHINE LI、SONIA by Sonia Rykel、LES BENJAMINS、Tommy Hilfiger、Razzle 、Brownies Photo Gallary、NEIWAI、Mentliana、Dider Parakian、SPICY Moment六月半、THANN、ZUCZUG、X Jewellery、和炎铁板烧Waen等均已开业，从新亮相的品牌可以看到，项目增加了非服饰类的业态，并对餐饮类品牌进行了优化调整，效果明显。

2018年1月26日，米其林推荐品牌松发中国首店亮相静安嘉里中心，瞬间掀起排队热潮，另一网红品牌喜茶的围挡也已落成，即将迎来开业，进一步带动商场人气。

赢商网获悉，静安嘉里中心目前的业态占比（以品牌数量计算）为：服饰饰品约45%，餐饮约27%，休闲娱乐（影院、健身各占1个）2%，化妆品、Lifestyle、儿童业态均在10%以下。

未来，项目可能对儿童业态进行调整，着重发展婴童用品，零售业态也会适时调整，打造出“策展”的概念，前不久加入的彩妆艺术专家MAC，也预示着化妆品业态会有所增加。

✦ 坪效、业绩亮眼背后的5大原因

上海市商业经济学会会长齐晓斋告诉赢商网，2017年初全市商场店铺营业面积（建筑面积）7472万平方米，2017年全市社会消费品零售总额为11830亿元，上海静安嘉里中心业绩达17.2亿元，坪效超过全市平均水平，表现较为亮眼。

　　

对于静安嘉里中心的业绩表现，齐晓斋认为主要得益于5点：

• 地铁无缝对接带来较大客流量；

• 处于“楼宇经济”的发祥地，白领、商务消费人群较多；

• 高端办公和高端住宅集中，造就高端消费；

• 旅游、休闲娱乐汇聚，集中大批高端购物中心，形成区块发展；

• 本身定位好，业态布局与引进的品牌针对性强。

 05 

上海来福士广场

网红品牌收割机，年销售13亿

据iziRetail逸芮发布的一则统计数据显示，2017年上海来福士广场总业绩延续上一年度的增长态势，达13亿元。对该数据赢商网向凯德方面求证，凯德延续“神秘”不予点评。

不过数据依然具有代表性，借此，赢商网盘点上海来福士在2017年运营表现，以期能从中探寻这一数据背后的“支撑”。

✦ 网红品牌的“收割机”

从仰望包脚布到喜茶，用引领排队的“弄潮儿”来形容上海来福士广场一点不为过。

　　

继2014年去主力店调整后，上海来福士广场也在不断持续微调，赢商网对比其2016年中及最新入驻品牌发现，这期间既有欧舒丹、only等40余品牌撤出，也有喜茶、NARS、DEBRAND、海马体照相馆等新品牌进驻。

　　

高端服饰、国际轻奢品牌、设计师品牌、餐饮等业态组成，上海来福士广场时尚潮流聚集地优势更加明显。赢商网注意到，来福士广场首层正逐渐成为国际化妆品牌聚集地，除了香奈儿、雅诗兰黛等品牌外，新引进NARS、HERA等品牌，其中NARS更是中国大陆首家门店。

来福士广场最新品牌信息：

✦ 活动“短、频、快”，有亮点

位处人民广场，来福士广场无疑是上海每天客流量最大的地点之一，加之主打轻奢时尚风的定位，使其成为众多时尚品牌举行活动的首选地。

　　

赢商网翻阅上海来福士广场官方微信推送的信息，汇总其2017年活动打造，可用“短、频、快”形容，每场活动持续的时间并不会特别长久，有些甚至仅2天，但活动内容十分丰富，基本每周都会是不同主题的活动。

　　

 06 

上海虹桥天地

人流量增长150%，“收割”上海首店

开业已两年的虹桥天地迎来了快速发展期。虹桥天地方面提供的数据显示，相较于2016年，虹桥天地人流量增长150%，营业额增长50%，商铺出租率超过95%，租金收入达到3.26亿元（包含办公楼和零售）。

在过去的一年中，虹桥天地还进行了新一轮的品牌升级调整，并持续推出系统化、针对性的主题活动，以匹配虹桥商务圈的发展趋势。

✦ “疯狂”引入上海首店和网红品牌

去年，虹桥天地以“更多知名品牌、更多网红业态、更多体验业态”为方向升级业态品牌。

 主力零售品牌、知名运动品牌、亲子配套品牌的齐亮相：

上海首家言几又品牌、全球首个阿迪达斯零售学院、国内首家航海王商店、华东区首家室内运动主题公园Latitude乐图空间等均已开业，2018年全球最大航海王主题乐园也将迎来开幕

 人气网红餐饮品牌与特色餐饮品牌的升级：

引进了比较流行的人气网红餐饮品牌“嗨锅”、淮扬菜系情景餐厅“琵琶蛮”及东来顺、瓦城、熬八年（即将开业）、哈肯铺（即将开业）等，明阁、Green & Safe LE PETIT、凤凰湘语 、Bourbon Cookhouse（即将开业）多个特色餐饮也均落户于此，且均为上海首家店。目前，虹桥天地餐饮品牌数量达到85家。

✦ 多样 定制类活动，紧锁核心客群

2017年，虹桥天地打造了一系列的主题活动，包括美食、亲子、艺术、娱乐等方面，以提升目标客群体验。

• 艺术文化类：虹桥天地先后打造了动物迁徙（3—4月）、音乐美食季（9—10月）、“光影上海”灯光艺术节（11—12月）；

• 亲子体验：虹桥天地强化IP活动，哆啦A梦南极大冒险（5—6月）、小猪佩奇夏日游乐园（7—8月）、阿狸幸福站（12—2月）相继亮相。；

• 核心客群定制类：亲子系的BADA艺术课堂、国际学校联合活动；白领系的Social Hub；年轻系的夏日祭、秋日祭；及公益系的宠物领养和荧光动物园。