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各位户友，大家好！住宅研发道路千万条，户型研发第一条。

这个项目户型套内69—76平米的面积，决定了它不可能是那种让你的亲戚心生嫉妒、让你的前任倍感悔恨的房子，但它能提供两个厅、三间卧室，两个阳台（其中一个还比较大），如果你是一个普通的小两口或是三口之家，舒舒服服的安顿下来没有问题。

本文转载自一个人的地产馆，院长聊房，由库哥编辑。

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今天聊荣安九龙壹号。

这个项目总建筑面积占地60亩，总建筑面积12万平米，在地块面积越来越小的重庆楼市，这个体量不算很小，但也绝不算大。

不过这个规模不大的项目，知名度确实杠杠的，它的知名度在很大程度上来自于它的地价，13000多的楼面价，妥妥的九龙坡地王，于是这一次土拍，就成了那段时间网络曝光度最高的事件：首先是全城的同行来蹭热度，都说不得了了，九龙坡的地都卖1万3了，房价快要起飞了，大家再不买就买不起了……这差不多已经成了房地产行业的规定动作，每当市面上有高价地出现就会来这么一波；其次是吃瓜群众们也在纷纷发表意见，猜它会做什么样的产品，猜它能不能有利润……在键盘和智能手机普及到每家每户以后，这个世界就再也不可能安静了。

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拿着重庆荣安的所有数据，一方面颠覆了我对荣安地王形成的认知，另一方面也与我在股市上看到的荣安数据有些吻合。荣安还是那个地产市场平民的荣安，而不是偶露峥嵘豪夺地王的土豪荣安。

荣安在重庆一共有5个项目，其中有4个项目是2017年拿地的，两宗位于巴南地块的楼面分别是3234和3500，一宗位于大渡口的楼面为3300，还有一宗位于悦来的楼面为8485（本宗地容积率仅为1.1，因此从绝对地价来看，2017年依然算是高价，但之后悦来出的相同容积率地块，楼面价几乎均高于本地块），从去化情况来看，荣安巴南两个项目去化率几乎均为100%；大渡口项目住宅也基本去化完毕，商业还没有备案，从备案数据来看，备案成交率为67.5%（商业存在包销公司，因此具体数据不清楚，据说去化状况不错）。

位于悦来的柳岸潮鸣，去化率为50%，还有3400方（占总体量的16%没有拿证），项目总去化0.88万方，套数为51套，因这个项目体量过小，基本只能靠行情去化，总体来说也不算太差。

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如果没有荣安九龙壹号项目，可能重庆市场大多数从业者都会对荣安没有什么记忆，但本项目楼面价可能持续很多年一直站在重庆地王的位置，因此也就会为更多人所记住，也或者说市场记住荣安，关注荣安，更多是从地王这个土豪带来的市场形象所关注的。（站在杭州今天看重庆明天？荣安楼面13549拿下九龙半岛第一地（附土拍深度分析）荣安地块拿地时候的解析）。本地块基本指标，占地面积40000方，容积率2，计容面积80000方，成交楼面13549，溢价率50.5%。截止10月30日，本项目的运营指标为拿预售许可证体量为0.44万方（套数44套），成交9套，成交面积0.08万方，推出体量占总计容体量的5.5%，而去化体量占预售体量的18%，去化体量占总体量的1%。随之而来的后果是，依据小道消息，荣安重庆公司已经撤销，归属于成都公司管理。一个项目消灭一个区域公司，大概这是个典型。

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说回九龙壹号这个项目。

虽然道理是前面说的这么个道理，但拿着一块楼面价一万三千多的地，面对没能延续火爆气氛的重庆房地产市场，重庆荣安和九龙壹号项目部的身上，压力是一定的，在做产品定位的时候、在做价格定位的时候，纠结也是一定的。

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最后这个项目交出的作业，大概是这个样子：

○2梯4户的小高层产品，围合式布局。

○套内69—76平米，尺度偏紧凑的三室户型。

○比较开阔的楼间距，比较大的景观绿地空间。

○比较丰富的社区活动设施配套。在项目园区内规划有2个篮球场（半球场）、2个羽毛球场、2个健身场地、4个乒乓球场、共600㎡的儿童主题活动区，除此以外在一楼架空层，还有总面积达到2300平米的5大功能会所，涵盖了书吧、茶室、会客厅、四点半学堂、健身等功能。

○比较高的产品硬件标准。从效果图上看，建筑外立面比较现代，用了大面积的玻璃、加了一些金属线条的装饰，这个颜值至少在坡区还是比较能打的；从示范区看，大堂楼梯间等建筑公区的装标比较到位，目前已经完成的景观部分，铺装材质标准比较高、绿化水准也比较在线；还有从一些细节层面的指标上，也看得出来这个项目有把产品标准做得高一点的心思，3米8高的车库，比正常车库层高多出了五六十公分，交付以后空间体验感应该比一般车库更好。

（项目鸟瞰）

（中庭透视图）

（立面效果图）

（样板房实景）

（实景示范区） 

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对于购房者来说，这个项目能带来什么呢？

我们先从户型说起。虽然套内69—76平米的面积，决定了它不可能是那种让你的亲戚心生嫉妒、让你的前任倍感悔恨的房子，但它能提供两个厅、三间卧室，两个阳台（其中一个还比较大），如果你是一个普通的小两口或是三口之家，舒舒服服的安顿下来没有问题，如果孩子还小、需要老人过来照顾，三代人一起住个两三年甚至更长时间，应该也没有太大问题（如果是三代同堂一直生活在一起，这个户型就略微有点拥挤）。

（套内69平米户型）

（套内76平米户型）

除此以外，它还能提供比较便利的生活环境、一点档次感，以及比较丰富的居家生活内容。这个板块的生活配套已经很成熟了，交通便捷生活便利，到杨家坪步行街和万象城都很近，到其它主城区也不远，无论你是在石桥铺解放碑大坪南坪还是大渡口李家沱工作，上下班都不需要花费太高的时间成本，这应该也是过去荣安愿意高价拿下这块地的原因之一。并且就像前面说到的一样，从各种指标、效果图和实景示范区来看，这个项目产品标准不低：两梯四户的小高层、每个户型都是端头，大尺度中庭，比较现代的外立面，比较高的公区装修和景观标准、园区和架空层内比较丰富的活动设施……，这个以紧凑型三房为主力户型的楼盘，产品和配置标准，比市面上有些以四房为主力户型的改善型项目还要高一点，相比周边比较老的社区，比如广厦城保利心语花园等，更是整体要高出一到两个量级。

7

项目位于杨家坪和黄桷坪的中间地带，对于这一带，我自认为还算比较熟悉。我在杨家坪上了四年大学、毕业以后还在这里住了六年，加起来整整有十年时间，我高中时期最好的几个朋友都在黄桷坪上美院，我大学那几年因此还和他们一起在著名的交通茶馆对面租过几年房子。杨家坪的地下商场我路过了无数次，我见证了立丹百货的开业和倒闭，我看完《红河谷》以后建设电影院连同它上面那个不太好细说的梅堡就被拆掉了，那时的广厦城到黄桷坪电厂那一大片，都是农田，在我花光了生活费走投无路的时候，我和那几个美院朋友一起，在这些农田里偷过几次菜，品种大概包括了玉米、青椒、丝瓜、黄瓜、以及茄子——在这里真诚的给那些被我偷过菜的农民伯伯们道声歉，我已经改过自新了，这些年我不但没有再偷过东西了，时不时还捐过点钱献过点爱心，请你们原谅。

以我对这一带的了解，我认为九龙壹号这个项目的定位，算是比较合理的选择之一。九龙坡以及周边，是一个早期以工业为重心的城区，建设厂、空压厂、电厂、铁马厂、印刷厂、冶金……，以及旁边大渡口的重钢，都是在重庆名头比较响的工业企业，这种产业格局让九龙坡盛产以工薪阶层为代表的小康家庭，对于这些家庭来说，一个紧凑的三房户型、一个产品标准比较高的小区，不失为一个比较合理的购房选择。

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说实话，如果抛开价格的因素不谈，这个楼盘的地段和产品本身是没有什么问题的。

项目离杨家坪商圈只有1公里左右的距离。坐个掰掰车到杨家坪去看场电影，也要不到5分钟。

百度地图

商圈扩容之后，这里与商圈几乎就是零距离。

目前正在修建的据说会打造重庆版“茑屋书店”的五洲文化艺术中心，与项目真的就只有一墙之隔。

项目旁边还有一条正在修建的南北大道，据说明年就会通车。

通车之后，项目到万象城的距离将缩短至2公里以内，车程不会超过5分钟。

更重要的是，这条大道还会让项目快速连接嘉华大桥。从项目到观音桥商圈的时间不会超过20分钟。

整个项目都是小高层产品，外立面也是目前比较流行的大面积玻璃幕墙的现代风格。2梯4户的配置，让每一户都是端头。

效果图

小区里面有架空层会所，以及各种健身娱乐休闲设置，反正别人家有的，这个楼盘也都有。

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对于在这里看惯了这里老旧的城市界面，耍惯了“乱吼一条街”的居民来讲，旁边突然出现一个单价20000 的楼盘，在情感上是很难接受的。

尽管前景可期，但想当先锋总是会付出一些代价。

搞得不好，“先锋”就会变成“先烈”。

开发商也明白这个道理，所以为了保证年底的现金流，荣安九龙壹号现在也开始搞大促销。

说得好听点叫促销，说得不好听就是亏本大甩卖。

地价13549，而当前的卖价只有15000-18000，还带个名校指标。

我说开发商不亏本，可能你也不得信。

但开发商毕竟不是活雷锋，前期的亏损一定会从后期的利润中找补回来。这就意味着这个楼盘后期一定会涨价，而且涨得还不少。

也有人会说地价都这么高，开发商亏本卖会不会偷工减料？

效果图

我说句难听点的话，周边棚棚房的拆迁标准都17000了，就算开发商再怎么没底线，修出来的房子难道会比这些棚棚房还差？

并且九龙壹号这个“先锋”也当不了多久了。

因为“后援部队”马上就要来了。

去年华润和新希望在滩子口拿下两块地，楼面地价分别达到11034元/平米和13091元/平米。这两个项目在明年就会入市。

一家开发商亏本卖是有可能的，两家开发商亏本卖也是有可能的。但你不能指望每家开发商都亏本卖。

所以当这些万元地块入市之后，滩子口区域的房价必然会迎来一波整体抬升。

现在低价入手，都不用等几年，仅仅是短期的升值前景已经就是摆在桌面上的明牌了。

其实很多人不知道的是，九龙坡区的GDP在过去几十年一直是在重庆排名数一数二的。

坡区不缺有钱人，也不缺消费力。

这一点，从龙湖的第二座天街以及万象城均落子九龙坡就可以看出端倪。

您觉得这个项目怎么样？

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