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[税法] 土地增值税总结
本文来自: 惠州会计论坛 作者: 花生 日期: 2010-6-22 19:48 本文内容如涉及版权，请通知本站删除 阅读: 172 人 收藏 分享
土地增值税

（一）征税范围的一般规定
　　1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
　　国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。
　　2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。
　　3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。
　　（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
　　（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
　　（二）具体规定
　　有关事项　　是否属于征税范围
　　1.以房地产投资、联营　　1.凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征
　　2.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征
　　3.投资联营企业将投资联营房地产再转让，征
　　4.非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企业，暂免
　　2.合作建房　　1.建成后自用，暂免
　　2.建成后转让（包括合作建房双方之间的转让），征
　　3.企业兼并转让房地产　　暂免
　　4.房地产交换　　1.单位之间换房，征
　　2.个人之间互换自住房免征
　　5.房地产抵押　　抵押期不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征
　　6.出租　　不征（无权属转移）
　　7.房地产评估增值　　不征（无收入）
　　8.国家收回房地产权　　不征

 

计算土地增值税增值额时应注意的问题：
在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：
⑴房地产开发企业对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。这样规定的目的主要是，抑制炒买炒卖地皮的行为。
⑵房地产开发企业取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计扣除20%。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。注意加计扣除的对象只能是房地产开发企业，不适用于其他纳税人。
⑶当纳税人转让新房时，可以扣除其已缴纳的契税；如果纳税人转让的是旧房，因为在旧房及建筑物的评估价中已包括此项，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
⑷转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时缴纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理，而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀等因素的影响，比较合理。
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