首论
在国家信贷政策日渐趋紧的形势下，房企有必要寻找到有效的资金管理解决方案
房企资金管理解决之道
■中国房地产报
为解决房地产企业的资金管控模式建立的问题，笔者建议可以从下述方面着手，以期对房地产企业的资金管理提供有效的解决途径。
1.开辟多元化的资金来源渠道。创新融资渠道或模式，借鉴国外房地产金融的一些有益模式，比如房地产信托投资基金、房地产企业债券、私募基金、IPO等多种方式。但该模式的采用受到国家相关法律法规的限制，主要针对一些大型房地产企业比较有效或有使用的可能性，要在短期内降低对于国内银行信贷的依赖程度估计还有难度。但这种趋势已经显现了，只有拓宽房地产行业的融资渠道，实现房地产企业的资金稳定，才有可能实现行业的良性发展，避免出现行业整体的大幅波动，也对整体国民经济产生积极的影响。
2.创新销售模式。销售是实现资金链循环和周转的重要途径，房地产企业的一个主要经营风险就在于销售的实现。如果现有项目的市场定位准确，适应市场需求，销售形势良好，那么资金链就实现了良性循环。目前房地产行业已经逐渐度过了只要有房就不愁销售的阶段了，房地产的价格已经极大地打压了消费者的真实消费需求。同时，消费者对于房地产的品质要求已经上升到一定高度。房地产项目的户型、内外部环境、配套设施、品位、风格、建筑质量等逐渐成为决定房地产项目品质的关键要素，客户的需求也越来越挑剔。房地产企业必然要提升自身的项目开发能力、设计能力以及内部管理能力以适应市场需求，因此项目从预开发、开发、品牌定位、过程中的推广及客户服务就成为重要环节，这些都要求房地产商进行销售模式创新，以实现快速销售及资金回笼，降低资金占用成本。
3.建立完善的资金管控模式。房地产行业属于周期较长的项目开发模式，单个房地产项目的开发可能会延续比较长的周期，这种商业运作模式必然导致资金管控模式也是分项目、分阶段的资金管控模式。房地产企业内部要实现资金在各个不同项目之间以及不同的周期及阶段之间的合理安排及使用。因此，实现资金的集中管控就显得很必要，实行收支两条线，所有资金收入都由集团总部进行控制，所有资金使用都由集团总部进行集中分配，实现资金的有序流动，降低资金盲目占用的风险，提高使用效率。
4.建立完善的内部控制机制。房地产企业的内部控制要融合在业务流程设计过程中，在项目开发、运作、销售等各个环节都融入资金控制的流程，并建立外部及内部的监控机制（比如内部审计、外部审计），实现资金管控的有效。内部控制不局限于财务部门或资金控制部门的职责，而是覆盖到企业各个业务运作环节，形成良好的内部控制环境，并通过持续的监控程序以实现内部控制的目的实现。
5.建立全面预算管理模式。通过对业务计划的预测，建立未来较长时期（月度、季度或3～5年）的资金来源、使用及结存的模型，实现未来业务的有序规划，并结合日常的预算控制流程以实现资金的控制。
全面预算管理通过事前的资金规划、并通过建立完善的预算流程以实现资金的有效控制，并且将所有的业务活动都纳入到财务监控之中，实现业务活动的计划控制。将全面预算结合资金的集中管控模式，制定每月（甚至周）的资金收支计划，季度资金收支计划，年度资金收支计划，并结合预算执行分析机制，实现企业资金的有序管理。
（作者系北大纵横管理咨询集团合伙人）
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